Co warto mój dom?

Zdjęcie: Activerain.com

Mieszkalnictwo były kiedyś dość bezpieczną inwestycją - wkładasz pieniądze, a za kilka lat, kiedy nadszedł czas na sprzedaż, twój dom byłby wart więcej niż za to zapłacił. Niestety wielu sprzedawców odkrywa, że ​​te zyski w kapitale własnym, które, jak sądzili, zyskali podczas lat boomu, są niczym więcej niż tęsknym wspomnieniami.

Nie jest to jednak do końca prawdą dla wszystkich: nawet na tym brutalnym rynku nieruchomości wciąż istnieją obszary, w których ceny mieszkalne utrzymują się stabilnie, a nawet rosną.

Skąd możesz wiedzieć, gdzie pasujesz (i Twój dom)? To nie jest łatwa odpowiedź. Oto sześć wskazówek dotyczących prawidłowego wyceny domu na niestabilnym rynku mieszkaniowym.

Przygotuj się na kontrolę rzeczywistości
Jeśli kupiłeś swój dom na wysokości rynku (lub jeśli wyprzedziłeś kapitał domowy, gdy czasy były spłukiwane), możesz być w wersji szoku z naklejkami sprzedawcy. Eksperci ds. Nieruchomości twierdzą, że nawet gdy właściciele domów uznają, że wartość domów wokół nich upadła, często wciąż trzymają przestarzałe pomysły na temat tego, ile warta jest ich własność. Jeśli przygotowujesz się do sprzedaży, nadszedł czas na poważną kontrolę rzeczywistości, mówi Cincinnati, rzeczoznawcy nieruchomości z siedzibą w OH Lou Freeman.

Porozmawiaj z więcej niż jednym pośrednikiem
Kiedy ceny spadają, a wielkość sprzedaży spowolniła do strumienia, może być czas na rozmowę z profesjonalistami z nieruchomości, którzy pracują z kupującymi, przynajmniej w celu ustalenia odpowiedniej ceny dla twojego domu. Praca z Realtor®, która ma świetny rekord jako sprzedawca, jest zwykle najlepszym pierwszym krokiem.

„Bardzo ważne jest, aby usłyszeć, co kupujący myślą na dzisiejszym rynku”, mówi Katie Wethman, certyfikowana księgowa i nieruchomości z siedzibą w McLean w stanie Wirginia. „Zbyt wielu agentów - zwłaszcza tych z największym doświadczeniem w branży - pracuje przede wszystkim ze sprzedawcami i nigdy nie słyszą najczęstszych zastrzeżeń kupujących.„Wethman mówi, że na tym rynku sprzedawcy mogą nawet rozważyć pracę z kimś, kto jest przede wszystkim„ agentem kupującego ”lub kimś, kto specjalizuje się w pomaganiu kupującym w znalezieniu domów. Mówi, że pomoże ci w sformułowaniu domu i rynku, może to pomóc w szybszej sprzedaży, ponieważ dokładnie wiedzą, jakie opinie otrzymują od ludzi obecnie.

Innym powodem, dla którego należy się rozejrzeć, jest upewnienie się, że pracujesz z kimś, kto nie tylko zna ten obszar i rynek, ale jest realistyczny w stosunku do obecnego stanu sprzedaży.

Używaj poprawnie swoich kompozycji
Każdy ekspert od nieruchomości powie ci, że jednym z najpotężniejszych narzędzi cenowych jest to, co nazywa się „kompozycjami” lub ofertami porównawczymi. Są to statystyki dla niedawno sprzedanych domów podobnych do twoich, zwykle w lokalizacji, wielkości i/lub udogodnieniach. Ale podczas gdy każdy licencjonowany pośrednik lub rzeczoznawcy będą miały dostęp do kompleks, nie zawsze łatwo jest wybrać odpowiednie lub poprawnie je odczytać.

Najpierw upewnij się, że patrzysz na to, co faktycznie sprzedano, a nie to, za co ludzie o porównywalnych nieruchomościach wymieniają. „Zbyt wielu właścicieli koncentruje się na tym, co inni proszą o swoje domy, a nie na tym, co faktycznie za nich dostają” - mówi Wethman. A kiedy szukasz cen sprzedaży nieruchomości porównawczych, zwróć szczególną uwagę na datę zamknięcia umowy. „Nawet jeśli komputer ma zaledwie kilka miesięcy, musisz zastosować regionalne dane trendów: jeśli rynek spadł o pięć procent w ciągu ostatnich trzech miesięcy, musisz wziąć ten komputer z trzech miesięcy temu i zastosować spadek o większej liczbie niż pięć procent do tej ceny. Zbyt wiele osób wynika z ostatniej sprzedaży bez tej ekstrapolacji i kończą się gonieniem rynkiem."

„W nieruchomości jest takie powiedzenie, że nie możesz być obiektywny na temat własnego domu” - mówi Freeman. "To prawda. Kiedy pośrednik w handlu nieruchomościami powie, że dom, który kupiłeś sześć lat temu za 303 500 $, przyniesie teraz tylko 285 000 $, może być trudno uwierzyć."

Czasami sprzedawcy ignorują porady ekspertów, ponieważ mają na uwadze, że nie mogą uciec, mówi Todd Huettner, broker finansowania nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Jeśli nie możesz przejść przez ten numer i nie musisz sprzedawać, prawdopodobnie nadszedł czas, aby po prostu usiąść na swojej inwestycji i poczekać na bieżącą burzę. Ale sprzedawcy, którzy muszą się z pozbyć się swojej własności, będą musieli zmierzyć się z ostrą rzeczywistością.

„To, co zapłaciłeś za swój dom, nie ma nic wspólnego z jego obecną wartością”, mówi. „To, co„ musisz wydostać się z domu ”, nie ma też wpływu na bieżącą wartość.„Ten fakt może być trudną kontrolą rzeczywistości, jeśli weźmie się pod uwagę, że musisz otrzymać określoną kwotę dolara w sprzedaży domu, aby spłacić obecny kredyt hipoteczny.

Aby poprawnie dodać do komplikacji Comps Comps, twój pośrednik musi wiedzieć i zrozumieć twoją wyjątkową sytuację. „Nie każdy rynek maleje” - mówi Wethman. „Nawet na upadających rynkach są dzielnice, które mają się dobrze."

Rozważ ocenę
Jeśli nadal nie czujesz się pewnie w analizie wartości domu, warto uzyskać ocenę, powiedzmy eksperci.

„Większość właścicieli domów zależy od nieruchomości, aby pomóc w wycenie ich nieruchomości, a pośredniki w obrocie nieruchomościami zwykle mają dużą wiedzę na temat tego, co jest, a co nie sprzedaje w żadnej określonej okolicy lub w określonej cenie”, mówi Freeman. „Ale koszt oszacowania przez państwowego licencjonowanego lub certyfikowanego rzeczoznawca, który jest zaznajomiony z Twoją okolicą, może zaoszczędzić miesiące dłuższego czasu marketingowego i tysiące dolarów kosztów przenoszenia, pomagając prawidłowo wycenić dom."

Upewnij się, że wybierzesz kogoś, kto rozumie nie tylko Twój obszar, ale także o cenę uzyskania oceny. Chcesz wybrać kogoś, kto chce z tobą porozmawiać i wyjaśnić, mówi Huettner. „Zadzwoń do trzech rzeczoznawców i powiedz im, co robisz, i wybierz tego, który najbardziej chce ci wyjaśnić i pomóc” - mówi. „Jeśli sprzedajesz swój dom, warto od 300 do 500 USD, aby mieć własną niezależną opinię eksperta na temat tego, co warto twój dom, i jest to nieocenione do edukacji siebie."

Być wścibskim sąsiadem
Wreszcie, nie bój się być tym, co lubią nazywać nieruchomości „wścibskim sąsiadem.”” Zacznij chodzić do każdego otwartego domu w Twojej okolicy, aby poczuć ceny w stosunku do materiału kwadratowego, poziomu aktualizacji i tak dalej-mówi Freeman. „Pośredniki nieruchomości oczekują wrześni sąsiadów. Nie rozczarowaj ich.„Dodatkowa korzyść z bycia wścibskim: jeśli/kiedy dom sprzedaje się, dowiesz się więcej o tym, gdy spojrzysz na kompozycje.

Chociaż ważne jest, aby zdać sobie sprawę z jedynej liczby, która naprawdę ma znaczenie, jest cena zamknięcia, porównanie listy z cenami zamykania domów w Twojej okolicy da ci dobry barometr na to, jakie ceny kierunkowe zmierzają i jak długo możesz oczekiwać, że znajdziesz, aby znaleźć kupujący. „Przejdź po okolicy lub przejdź do Internetu do Zillow.com lub inne podobne strony i widok niedawno sprzedanych domów i wymienionych domów ”, mówi Huettner. „Pamiętaj tylko: tylko ceny sprzedaży w zamkniętej sprzedaży mają znaczenie."

Huettner mówi, że może być trudno zaakceptować wartość twojego domu na upadku lub niestabilnym rynku. „W końcu dowiesz się wartości rynkowej swojego domu” - mówi. „Nie czekaj, aż rynek pokaże ci, kiedy w końcu sprzedasz. W ten sposób kosztuje o wiele więcej."

Narzędzia do oceny cen w domu online
Eksperci ds. Wyceny nieruchomości twierdzą, że jednym łatwym pierwszym krokiem dla osób rozważających sprzedaż lub po prostu zastanawianie się nad ich kapitałem jest odwiedzanie narzędzi cenowych w domu. Chociaż nie powinieneś kłaść zbyt dużego nacisku na te ceny, mogą być dobrym punktami początkowymi. Oto kilka narzędzi online, które pomogą Ci wymyślić wartość domu:

• Zillow umożliwia podłączenie adresu domu, aby znaleźć niedawno sprzedane nieruchomości na mapie twojego obszaru. Możesz także sprawdzić ceny ostatnich ofert w Twojej okolicy.
• Trulia pokazuje oferty, obniżki cen, a nawet „mapa ciepła nieruchomości” średnich cen domów w Twojej okolicy. Minusem: pokazuje ceny aukcji, a nie ceny sprzedaży.
• Domania, strona internetowa z Lending Tree, oferuje sekcję „Kontrola cen domu”, w której możesz wpisać adres i znaleźć cenę sprzedaży domu sprzedawanego w ciągu ostatnich pięciu lat.
• Lokalne strony internetowe nieruchomości: Niektóre duże grupy nieruchomości mogą skompilować listę niedawno sprzedanych nieruchomości w ich obszarze. Jednym z przykładów jest Crye-Leike w Tennessee; jego strona internetowa umożliwia podłączenie adresu dla określonej nieruchomości, aby dowiedzieć się, za co sprzedawała.