Co to jest pożyczka mieszkaniowa FHA? Wszystko, co należy wiedzieć o kwalifikacji do pożyczki FHA

Zdjęcie: Istockphoto.com

P: Od lat staramy się zaoszczędzić na domu, ale ponieważ czynsz jest niebo high, nie byliśmy w stanie zaoszczędzić wystarczająco dużo. Nasz kredyt jest dobry i zarabiamy wystarczająco dużo pieniędzy, aby dokonywać miesięcznych płatności, ale nawet nie zaczęliśmy szukać domu, ponieważ nasza zaliczka nie wystarczy. Współpracownik zasugerował, abyśmy spojrzeli na pożyczkę FHA. Co to jest pożyczka mieszkaniowa FHA? Czy to nam pomoże?

A: Najprawdopodobniej tak. Pożyczka FHA jest gwarantowana przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa, co oznacza, że ​​pożyczkodawcy mogą być bardziej skłonni do zaryzykowania nabywców z niskim spadkiem płatności, niższych wyników kredytowych lub wysokich wskaźników zadłużenia do dochodu. Trudno zaoszczędzić na zaliczkę, jeśli wynajmujesz i po prostu zeskrobasz, ale wygląda na to, że będziesz w stanie dokonywać miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, jeśli możesz przekroczyć garb zaliczki i kosztów zamykania. Pożyczka FHA została zaprojektowana, aby pomóc w tych konkretnych problemach, aby ułatwić kupującemu domowi o niskich dochodach lub po raz pierwszy w domu i rozpoczęcie budowy kapitału zamiast płacić czynsz. Istnieją pewne wymagania i ograniczenia, które chcesz wziąć pod uwagę, takie jak nieco wyższe stopy procentowe i prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Pożyczka FHA może być odpowiednia dla twojej sytuacji; Rozważ korzyści i potencjalne wady i dowiedz się.

Pożyczka FHA to hipoteka hipoteczna, która jest ubezpieczona przez FHA (Federalna Administracja Mieszkalnictwa).

Zdjęcie: Istockphoto.com

Kiedy pożyczasz pieniądze od pożyczkodawcy na zakup domu, jedynym zabezpieczeniem, które musisz zaoferować pożyczkodawcy w przypadku, gdy nie można się spodziewać, jest sam dom i nieruchomość, na której siedzi. Chociaż może się to wydawać, że jest to nawet handel-pożyczają ci pieniądze, oferujesz dom w zamian, jeśli nie możesz zapłacić-to w rzeczywistości ogromne ryzyko dla pożyczkodawcy. Ceny mieszkaniowe zmieniają się, więc jeśli nie możesz spłacić kredytu hipotecznego, a pożyczkodawca próbuje sprzedać dom, aby odzyskać swoje straty, mogą stwierdzić, że dom nie jest już wart tego, co nadal jesteś winien pożyczkodawcę za koszty administracyjne w złożeniu wykluczenia, płacenie opłat prawnych i płacenie prowizji agentom nieruchomości. W rezultacie pożyczkodawcy tradycyjnych hipotek ograniczają swoich kredytobiorców do osób o doskonałym kredycie, którzy wykazali dyscyplinę i dochód, aby zaoszczędzić znaczne płatności. Ci pożyczkobiorcy rzadziej spłacają swoje pożyczki.

Pożyczka FHA łagodzi część tego ryzyka. Federalna administracja mieszkaniowa, zaniepokojona, że ​​właściciela domów jest poza zasięgiem tych, którzy mogą być w stanie dokonywać miesięcznych płatności, ale nie mogą zaoszczędzić wystarczająco dużo za dużą zaliczkę lub którzy mogli w przeszłości popełnić błędy kredytowe, zdecydowali, że mogą ubezpieczyć Klasa pożyczek zaprojektowanych, aby pomóc tym kredytobiorcom. FHA gwarantuje, że jeśli kupujący nie zamierza jednej z pożyczek, pożyczkodawca nie ponie straty finansowej. W rezultacie pożyczkodawcy mogą pewnie oferować pożyczki FHA kupującym z niższymi wynikami kredytowymi i niższymi płatnościami. Ponieważ tak trudno jest zgromadzić zaliczkę, gdy płacisz również czynsz, pożyczki FHA są świetną opcją dla kupujących dom, którzy nie mają istniejącego domu do sprzedaży i zysku.

Pożyczka FHA zazwyczaj pociąga za sobą niższe koszty zamknięcia i niższą zaliczkę w domu.

Wybrałeś dom, budżetowałeś zaliczki i miesięczne płatności, złożyłeś wniosek o ubezpieczenie właścicieli domów i wymyśliłeś swoje podatki. Jesteś gotowy do pracy! Ale poczekaj: nie zapomnij o kosztach zamknięcia. W przypadku niektórych kredytobiorców koszty zamknięcia (które obejmują opłaty wyceny, pochodzenie pożyczki i opłaty za składanie wniosków, odsetki przedpłacone, ubezpieczenie tytułu i wiele innych płatności) są nadal na tabeli. Koszty te mogą szybko się zbierać i mogą sprawić, że zakup domu zakazuje drogi. Aby ułatwić własność domu przez nabywców o niższych dochodach, FHA ogranicza ograniczenia kosztów zamknięcia hipotek FHA: Pożyczkodawcy mogą pobierać nie więcej niż 3 do 5 procent ceny zakupu domu przy zamknięciu. FHA pozwala sprzedawcom lub pożyczkodawcom na wchłanianie niektórych kosztów zamknięcia, aby spełnić ten standard, co może być punktem negocjacyjnym ze sprzedawcą podczas rozliczenia ceny zakupu domu.

Ile kosztuje zaliczka w domu? W przeszłości oczekiwano, że kupujący będzie przygotowany na obniżenie 20 procent ceny domu podczas zamknięcia kredytu hipotecznego. To zabezpieczyło wystarczającą sprawę kapitału w domu, że pożyczkodawcy według nich nabywca będzie miał zasiłek w domu i mniej prawdopodobne będzie, że nie będzie się domyślnie. A gdyby nie spłacili się, 20 procent działałoby jako poduszka w stosunku do straty banku. Wraz z rosnącymi cenami mieszkań, wypracowanie 20 procent ceny zakupu domu jest poza zasięgiem nawet najbardziej oddanych nabywców. Pożyczki FHA wymagają minimalnej zaliczki w wysokości 3.5 procent dla pożyczkobiorców o wynikach kredytowych wyższych niż 580. W przypadku pożyczkobiorców o niższych wynikach kredytowych w przedziale 500 do 579, zaliczka wzrośnie do 10 procent. Może to zapewnić pożyczkobiorcom, którzy nie byli w stanie zaoszczędzić znacząco w domach.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Zazwyczaj łatwiej jest zakwalifikować się do pożyczki FHA, która wymaga oceny kredytowej niższej niż to, czego wymaga konwencjonalna pożyczka i jest świetną opcją dla nabywców domów o niższych dochodach.

Dla pożyczkobiorców o słabych wynikach kredytowych lub tych, którzy mają bardzo mało historii kredytowej, zabezpieczenie pożyczki mieszkaniowej może być trudną wspinaczką. Tradycyjne hipoteki często wymagają oceny kredytowej FICO wynoszącej co najmniej 620, aby potencjalni nabywcy byli nawet rozpatrywani na kredyt hipoteczny. W przypadku nabywców o niższych dochodach, którzy mogą nie mieć znaczącej historii kredytu, osiągnięcie tego wyniku może być prawie niemożliwe, ponieważ wymaga miesięcy i lat płatności na czas na różnych rodzajach rachunków kredytowych. Ponieważ problemy kredytowe pozostają w rejestrze kredytowym przez siedem lat, usunięcie złego kredytu może zająć trochę czasu. Pożyczki FHA można wydać pożyczkobiorcom z wynikiem FICO tak niskim jak 500. Ci pożyczkobiorcy zapłacą nieco wyższą zaliczkę niż pożyczkobiorcy z lepszymi wynikami kredytowymi, aby wchłonąli część ryzyka pożyczki, ale mogą się ubiegać bez martwienia się, że zostaną zwolnieni tylko z powodu niższej zdolności kredytowej.

Jeśli planujesz kupić dom w najbliższej przyszłości, dobrym pomysłem jest zacząć patrzeć na swój kredyt. Bezpiecznie uzyskać dostęp do bezpłatnej kopii raportu kredytowego z Federalnej Komisji Handlu, która połączy Cię z różnymi biurami kredytowymi. Możesz także kupić kopię swojej zdolności kredytowej. Raport jest trawą informacji i powinieneś je dokładnie przestudiować. Upewnij się, że wszystkie wymienione konta są w rzeczywistości twoje i że informacje o płatności są dokładne. Z raportu kredytowego możesz połączyć się bezpośrednio z biurami kredytowymi, aby zakwestionować wszelkie nieprawidłowe informacje. Błędy mogą zająć trochę czasu, więc rozpocznij ten proces wcześnie.

Pożyczki FHA są dostępne w kategoriach 15-letnich i 30-letnich i mają stałe stopy procentowe.

Niektóre hipoteki pozwalają pożyczkobiorcom dostosować termin pożyczki i bawić się opcjami spłaty pożyczki, takie jak płacenie odsetek tylko na początku, a następnie w obliczu gwałtownego wzrostu miesięcznych kosztów lub przyciąganie pożyczkobiorców z niską stałą stawką przez kilka lat, a następnie otwierając się W górę hazardu zmiennych stawek na pozostałą część kredytu hipotecznego. Ponieważ celem pożyczki FHA jest zwiększenie stabilnej liczby właściwości domowej, FHA ogranicza warunki i stawki ich pożyczek, aby zwiększyć prawdopodobieństwo, że kredytobiorcy będą w stanie dokładnie zaplanować i budżet, aby poprawić swój kredyt i pozostać w swoich domach w dobrych na stojąco.

Pożyczki FHA mają stałe stopy procentowe. Po określonej liczbie lat nie ma wskaźników okresu wprowadzającego, zachęt ani stawek; Stawka, którą podajesz przy powstaniu pożyczki, będzie stawka, którą płacisz po zakończeniu pożyczki, z wyjątkiem refinansowania lub przekształcania (ponowne obliczenie miesięcznej płatności) pożyczki. Nie ma tu negocjacji i ma to na celu ochronę mniej kwalifikowanych kredytobiorców przed drapieżnymi pożyczkodawcami.

Standardowe warunki pożyczki na hipoteki FHA wynoszą 15 i 30 lat. W zależności od kwoty gotówki, którą masz pod ręką i wielkość miesięcznych płatności, które możesz dokonać, 15-letni okres może być dobrą opcją. Ponieważ 15-letnie warunki mają niższe stopy procentowe, ogólnie zapłacisz mniej odsetek z powodu krótszego czasu, że będziesz mieć pożyczkę. Jednak miesięczne płatności będą znacznie większe niż te dla długoterminowej pożyczki dla wielu pożyczkobiorców, będą one zbyt duże. W takim przypadku 30-letni kredyt hipoteczny spowoduje nieco wyższą stopę procentową, ale pozwoli ci rozpowszechniać płatności w ciągu 30 lat i zmniejszyć miesięczny obowiązek. Każdy termin utrzymuje spójność płatności w ciągu całego okresu pożyczki (z pewną niewielką zmiennością w oparciu o lokalne podatki i podwyżki składki ubezpieczeniowej), co ułatwia planowanie i budżet. Ponadto pożyczki FHA nie mają kary za wcześniejsze spłatę pożyczki, więc wraz ze wzrostem dochodów lub dostępnych dodatkowych funduszy możesz płacić dodatkowe co miesiąc, aby ograniczyć kapitał pożyczki i wcześnie wypełnić płatności.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Istnieją pewne wymagania kwalifikujące się do pożyczki FHA.

Podczas gdy ocena kredytowa i wymagania dotyczące zaliczki są niższe dla kredytobiorców FHA, istnieje wiele dość znaczących ograniczeń. Po pierwsze, pożyczka FHA jest dostępna tylko na zakup głównego miejsca zamieszkania. Jeśli masz środki na zakup drugiej lub nieruchomości inwestycyjnej, FHA nie zapewni drugiej pożyczki. Musisz mieć dowód bieżącego zatrudnienia i stałego dochodu, aby pokazać, że będziesz w stanie dokonywać miesięcznych płatności. Wymagania dotyczące zaliczki są różne w zależności od zdolności kredytowej: 3.5 procent dla osób z oceną kredytową wynoszącą co najmniej 580 i 10 procent dla osób z wynikami kredytowymi od 500 do 579. Te wymagania są dość proste.

Inne wymagania dotyczące pożyczek FHA stają się nieco bardziej skomplikowane. Aby zmniejszyć ryzyko, FHA wymaga, aby kredytobiorcy mieli stosunek długu do dochodu (DTI) mniej niż 43 procent. Twój DTI jest ustalany poprzez podzielenie całkowitej miesięcznej płatności zadłużenia przez miesięczny dochód przed opodatkowaniem. Liczba wyników jest Twój DTI. Pożyczkodawcy używają tego numeru, aby ocenić, jak łatwo będziesz w stanie dokonywać miesięcznych płatności. Istnieje wiele czynników, które nie są uwzględnione w DTI-food, narzędzia, rozrywce, ale pożyczkodawcy stwierdzili, że stawka 43 procent, a poniżej jest dobrym wskaźnikiem, że pożyczkobiorca będzie w stanie spełnić swoje miesięczne płatności. Jeśli twój jest wyższy, poświęć trochę czasu, aby spłacić jak najwięcej długów.

Prawdopodobnie największą wadą programu pożyczek FHA jest składka ubezpieczenia hipotecznego lub MIP). To ubezpieczenie jest równoznaczne z utratą FHA, jeśli nie spłacisz pożyczki. Jest podobny do prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), które pożyczkodawcy pobierają za niektóre tradycyjne pożyczki, dopóki pożyczkobiorca nie spłaci 20 procent pożyczki, ale MIP otrzymuje wynagrodzenie w dwóch częściach: pierwsza jest opłatą za górę, którą Ty będziesz Zapłać przy zamknięciu pożyczki. Druga to roczna składka, którą płacisz każdego roku. Kwota płatności opiera się na tym, ile jesteś winien w porównaniu z wartością twojego domu. Jeśli dokonałeś zaliczki w wysokości 10 procent lub więcej, będziesz mógł poprosić o anulowanie rocznej składki po 11 latach stałej, płatności na czas. Jeśli dokonałeś zaliczki w wysokości mniejszej niż 10 procent, MIP nie można anulować, a dokonasz miesięcznych płatności, dopóki pożyczka nie zostanie spłacona, ponieważ ukończyłeś płatności, albo za pomocą refinansowania. Dla wielu pożyczkobiorców ta dodatkowa płatność jest trudną, ale jest to konieczne wydatek, jeśli inne aspekty programu pożyczek FHA uczynią to najlepszą opcją.

FHA ogranicza kwotę pieniędzy, które kupujący domy mogą pożyczyć. Ta kwota jest różna każdego roku, ale rośnie i spada wraz z rynkiem i obszarem, w którym mieszkasz. Oznacza to, że jeśli dom, który chcesz kupić, przekroczy maksimum, jakie pozwala FHA, musisz wybrać inny produkt pożyczki. Limity pożyczek FHA są zaprojektowane w celu ochrony FHA przed stratą, ale także w celu upewnienia się, że jego kredytobiorcy nie zaciągają większych pożyczek, niż mogą rozsądnie spłacić.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Podobnie jak w przypadku każdej pożyczki, istnieją zalety i wady do oceny przed znalezieniem pożyczkodawcy.

Istnieje wiele tajników programu pożyczek FHA. Dano wielu nabywców, którzy inaczej nadal wynajmowaliby możliwość zakupu domu, i może to być odpowiednie dla Ciebie. Jak w przypadku każdej pożyczki, będziesz chciał rozważyć korzyści i wady programu, aby upewnić się, że działają dla Ciebie.

Największą wadą dla większości ludzi jest MIP. Często możesz przekazać płatność z góry na koszty zamknięcia i sfinansować niektóre z nich, ale roczne lub miesięczne składki będą dostępne w życiu pożyczki. Wymagania dotyczące nieruchomości ogranicza całkowitą kwotę pożyczonych średnich średnich wyborów w domu, a wymóg, aby dom był Twoim głównym miejscem zamieszkania, oznacza, że ​​nie można wykorzystać tej pożyczki do zakupu nieruchomości inwestycyjnej lub drugiego domu. Wreszcie całkowity koszt pożyczki będzie prawdopodobnie nieco wyższy niż tradycyjny kredyt hipoteczny. Stawki mogą być niższe, ale całkowity koszt pożyczek, w tym MIP, może być wyższy niż kredyt hipoteczny spoza FHA.

Te wady są jednak kompensowane ogromnymi korzyściami z pożyczki mieszkaniowej FHA. Wielu nabywców domów po raz pierwszy jest obciążonych wysokim czynszem, niektórzy mają pożyczki studenckie do spłaty, a niektórzy są na początku swojej kariery i nie zarabiają wystarczającej ilości pieniędzy, aby zaoszczędzić. Starsi kupujący mogą również mieć problemy z wypłatą zaliczki, na przykład gdyby wykorzystali kapitał własny w swoim istniejącym domu, aby płacić rachunki, płacić za edukację swoich dzieci lub nigdy nie posiadali domu, ponieważ nie było ich stać To. Program FHA sprawia, że ​​właściciela domów jest dostępna dla tych kupujących z niższym wymogiem zaliczania. Podobnie potencjalni nabywcy z problemami z historią kredytową, a nawet bankructwa mają możliwość zakupu domu, ponieważ pożyczka FHA pozwala na niższy próg oceny zdolności kredytowej. Największą korzyścią dla większości nabywców jest to, że pożyczka FHA pozwala im dostać się do domu wcześniej, niż mogliby inaczej, aby ich miesięczne spłaty kredytu hipotecznego przeznaczały na budowę kapitału własnego w swoich domach zamiast wyznaczyć kieszenie właścicieli.

Jeśli uważasz, że pożyczka FHA jest dla Ciebie odpowiednia, zważ różnych pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA.

Mieć zaoszczędzoną zaliczkę, ale kredyt na kratkę? Przyzwoity kredyt, przyzwoita zaliczka, ale wątpliwe DTI? Prawie brak zaliczki? Pożyczka FHA może być dla Ciebie idealna, więc nadszedł czas, aby rozpocząć zakupy. Można by pomyśleć, że ponieważ FHA ma tak rygorystyczne wytyczne, możesz wejść do dowolnego banku i zastosować-i technicznie byłbyś poprawny, ale jak w przypadku każdego produktu pożyczki lub usługi, opłaca się robić zakupy. Pożyczkodawcy, za pomocą których ubiegasz się o kredyt hipoteczny FHA, mogą mieć różne stawki i koszty w wytycznych FHA, a niektórzy mogą mieć różne standardy ubezpieczeniowe. To, że jest to pożyczka FHA, nie oznacza, że ​​twoje warunki będą takie same u każdego pożyczkodawcy. Przekonasz się, że niektórzy mają lepsze opcje dla pożyczkobiorców z niskim spadkiem płatności, podczas gdy inni zaspokajają pożyczkobiorców z niższymi wynikami kredytowymi.

Przed przesłaniem aplikacji będziesz chciał upewnić się, że masz wszystko, czego potrzebujesz pod ręką. Powinieneś poświęcić trochę czasu na ocenę budżetu i decydując o tym, ile możesz sobie pozwolić na wydanie. Kiedy ubiegasz się o preapproval, twój pożyczkodawca powie ci, ile możesz pożyczyć, ale to niekoniecznie oznacza, że ​​jest to kwota, na którą możesz sobie pozwolić. Zdecyduj, ile możesz sobie pozwolić na płacenie co miesiąc. Dostępne są kalkulatory kredytów hipotecznych online, które pomogą Ci dowiedzieć się, ile wygodnie płacisz każdego miesiąca. Nie budżet automatycznie na najwyższą kwotę, na jaką możesz sobie pozwolić: domy są drogie do życia i nadążania, więc zostaw poduszkę w budżecie.

Następnie sprawdź swój raport kredytowy, a następnie monet całą dokumentację, którą musisz złożyć. Posiadanie kopii wyciągów bankowych, odcinków wypłaty od pracodawcy, deklaracji podatkowych i dokumentacji dowolnej nieruchomości lub aktywów, które możesz mieć, pomogą usprawnić proces. Spójrz na różne rodzaje instytucji pożyczkowych: banki lokalne, kasy kredytowe, banki krajowe i inni pożyczkodawcy hipoteczne. Zadzwoń lub sprawdź ich strony internetowe, aby uzyskać szczegółowe informacje na temat stawek i wymagań dotyczących zdolności kredytowej dla pożyczek FHA. Zbieraj jak najwięcej informacji.

Po uzyskaniu informacji możesz wybrać kilku pożyczkodawców, do których należy ubiegać się o Preapproval, co oznacza, że ​​uruchomią twoje kredyty, potwierdzi twoje dokumenty i podać list certyfikujący, że będziesz w stanie pożyczyć określoną kwotę pieniędzy Zapewnienie domu spełnia ich wymagania. Ubieganie się o kredyt nie zaszkodzi w stosunku do więcej niż jednego pożyczkodawcy, o ile ubiegasz się w krótkim czasie. Następnie możesz porównać stopy procentowe, wymagania MIP i warunki pożyczek, aby wybrać ten, który najlepiej pasuje do twoich potrzeb i jak najszybciej wprowadzić do domu.