Konwencjonalna pożyczka vs. Fha, jaka jest różnica i który należy wybrać?

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Podczas procesu kupowania domu opcje kredytu hipotecznego mogą być w przeważającej mierze mylące. Wydaje się to takie proste: idź do banku lub zezwołaj online, zdobądź preaproval, kupuj dom, a następnie zamknij i przejdź do nowego domu. Na początku procesu staje się jasne, że istnieje kilka różnych rodzajów pożyczek na dom, a także różne programy i plany, które pomogą kupującym w drabinie nieruchomości. Niektóre z nich można wykluczyć, ponieważ nie mają zastosowania do sytuacji finansowej lub okoliczności kupującego; Na przykład pożyczka mieszkaniowa USDA nie jest opcją dla kupujących, którzy nie będą osiedlić się na obszarach wiejskich. Ale dla wielu nabywców domów dwie najbardziej oczywiste opcje to pożyczki federalnej administracji mieszkaniowej (FHA) i pożyczki konwencjonalne. Na powierzchni te programy pożyczkowe wyglądają bardzo podobnie, ale szczegóły mają duży wpływ na to, kto kwalifikuje się i ile pieniędzy może zaoszczędzić lub wydać. Zrozumienie różnic może ułatwić kupującym wybrać odpowiednią pożyczkę na ich szczególne okoliczności.

Więc jaka jest konwencjonalna pożyczka? Konwencjonalna pożyczka na kredyt hipoteczny jest tym, co myśli większość ludzi, gdy rozważają zabranie kredytu hipotecznego na zakup domu. Mieszkalnictwo jest kosztowne i chociaż pożyczkodawca będzie utrzymywał dom i nieruchomość jako zabezpieczenie na wypadek, gdyby domyślny pożyczkobiorca nie ma gwarancji, że pożyczkodawca nadal nie stracił pieniędzy w przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkobiorcy; Na linii jest dużo pieniędzy. W rezultacie pożyczkodawcy wolą zatwierdzać pożyczkobiorców o doskonałych historii kredytowej, solidnych płatnościach i pozytywnym stosunku długu do dochodów, ponieważ statystycznie prawdopodobieństwo, że brakuje pożyczkobiorców, jest niższe niż dla kredytobiorców, którzy nie spełniają tych standardów. Z reguły większość konwencjonalnych pożyczek wymaga oceny kredytowej w wysokości 620 lub wyższej, aby się zakwalifikować. Standardowy 20 procent zalecany zaliczkę w domu nie jest w rzeczywistości wymogiem konwencjonalnej pożyczki mieszkaniowej. Jeśli jednak pożyczkobiorcy nie mają 20 % zaliczki, będą musieli zapłacić składkę za prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), które obejmą różnicę, jeśli nie będzie się domyślnie, co spowoduje, że całkowita miesięczna płatność hipoteczna jest zbyt droga dla wielu pożyczkobiorcy. Konwencjonalne stopy pożyczki są zwykle nieco wyższe niż stopy dla pożyczek wspieranych przez rząd, ponieważ ryzyko leży w pożyczkodawcy.

Wymagania dotyczące kredytu i zaliczki chronią pożyczkodawców. Problem polega na tym, że w przeszłości te standardy odmawiały właściwości właścicieli domów. Wiele osób, które żyją w wypłaty do wypłaty, robi to, ponieważ czynsz i ubezpieczenie są tak drogie, a ponieważ nadal kładą pieniądze na czynsz co miesiąc, nie mogą sobie pozwolić na oszczędzanie wystarczającej ilości za znaczną zaliczkę. Mogą pozostać o miesiąc lub dwa w płatności, a następnie nie będą w stanie przezwyciężyć trafienia do swojej zdolności kredytowej. Inni kredytobiorcy mogli przechodzić trudności finansowe i znacząco uszkodzić ich kredyt. Mimo że poprawili swój kredyt, zarabiają wystarczająco dużo pieniędzy, aby łatwo pokryć spłatę kredytu hipotecznego i zaoszczędzić trochę pieniędzy, nie mogą zakwalifikować się do tradycyjnej pożyczki ze względu na swoją historię kredytową. Program pożyczek FHA został zaprojektowany, aby pomóc tym kredytobiorcom. Rozważając konwencjonalną pożyczkę vs. Pożyczka FHA, kredytobiorcy mogą określić dla nich najlepszy wybór, biorąc pod uwagę kilka liczb.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

1. Pożyczki FHA, które są wspierane przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa, mają tendencję do łatwiejszych wymagań kwalifikacyjnych, co czyniąc właścicielem domu dla większej liczby osób.

Aby zrozumieć FHA vs. Konwencjonalne różnice pożyczek, ważne jest, aby właściciele domów zapytały: „Co to jest pożyczka FHA?„Pożyczki FHA zostały opracowane przez federalną administrację mieszkaniową po uświadomieniu sobie, że niektóre wymogi dotyczące uzyskania konwencjonalnej kredytu hipotecznego były wygórowane dla wielu potencjalnych nabywców domów, którzy zostali wyznaczeni przez pożyczkodawców jako wysokie ryzyko. Ci pożyczkobiorcy mogą mieć historię kredytu w szachowniczym lub bardzo ograniczoną, lub mogą być w sytuacji, w której ich czynsz kosztuje tak znaczny procent ich dochodów, że nie są w stanie zaoszczędzić wystarczająco dużo za konwencjonalną zaliczkę. Tradycyjnie pożyczkodawcy postrzegali tych kredytobiorców jako zbyt ryzykownych, ponieważ bez sporą zaliczkę pożyczkobiorcy nie mieli nic do stracenia, jeśli nie spłacili pożyczki. FHA, uznając, że wielu z tych kredytobiorców było w pełni zdolnych do dokonywania miesięcznej płatności każdego miesiąca (i w rzeczywistości niepokoiło to możliwość), opracował program pożyczek FHA. Dzięki temu programowi FHA gwarantuje pożyczki, które pożyczkodawcy oferują za pośrednictwem programu. Wymagania dotyczące pożyczek FHA obejmują płatności niższe, niższe wymagania dotyczące zdolności kredytowej i kilka innych służebności, które ułatwiają pożyczanie dla nadziei nabywców domów, ale zmniejsza ryzyko pożyczkodawców, pokrywając ich straty w przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkobiorcy. Ten program pomaga osobom, które inaczej nie kwalifikują się do tradycyjnej pożyczki, aby wyrwać się z cyklu wynajmu i dostać się do domu szybciej, niż byliby w stanie, pomagając zwiększyć stabilność rynku mieszkaniowego, zwiększając gospodarkę i pomagać ludziom którzy chcą ciężko pracować i doświadczać dumy właściwości domowej, aby spełnić swoje marzenie.

2. Minimalna zdolność kredytowa dla pożyczki FHA jest znacznie niższa niż w przypadku pożyczki konwencjonalnej.

Jedną z głównych wskazówek dotyczących uzyskania pożyczki mieszkaniowej jest dobra zdolność kredytowa. Standardowa zdolność kredytowa w branży konwencjonalnej pożyczki wynosi 620 lub więcej. Zgodnie z wymogami FHA kredytowej kredytowej pożyczki można zaoferować pożyczkobiorcom z wynikami tak niskimi jak 500, ale. Im niższa ocena kredytowa, tym wyższa wymagana zaliczka, więc pożyczkobiorca o zdolności kredytowej od 500 do 579 musiałby mieć 10 -procentową zaliczkę, aby zakwalifikować się. Z oceną kredytową 580 lub wyższą, kredytobiorcy FHA mogą być w stanie zaoferować zaliczkę tak niską jak 3.5 procent kwoty pożyczki. Parametry te są minimum, jednak pożyczkodawcy są dozwolone w ramach tych wytycznych, aby ustalić własne standardy. Niektórzy pożyczkodawcy FHA udzielają kredytobiorców tylko kredytodawcy o zdolności kredytowej 580 lub więcej. Więksi pożyczkodawcy i banki krajowe częściej ryzykują pożyczkobiorcom, którzy mają niższe wyniki, nawet dla pożyczkobiorców, którzy kupują dom poza stanem.

3. Wymóg zaliczki jest kolejną główną różnicą między pożyczką FHA a pożyczką konwencjonalną.

Wielu pożyczkobiorców zakłada, że ​​20-procentowa zaliczka jest złotym standardem kupowania domu i w pewnym sensie jest to. Kredytobiorcy, którzy mogą obniżyć 20 procent ceny zakupu, są postrzegane jako bezpieczniejsze ryzyko dla pożyczkodawcy, ponieważ ten 20 procent jest bezpłatny i jasny, jeśli pożyczkodawca będzie musiał wykluczyć. Jednak 20 procent nie jest wymagane do konwencjonalnej zaliczki. W rzeczywistości tradycyjni pożyczkobiorcy pożyczki o doskonałych wynikach kredytowych mogą dokonać zaliczki znacznie mniejszej niż 20 procent. Aby pokryć różnicę, pożyczkobiorcy, którzy mogą obniżyć mniej niż 20 procent, są zobowiązani do zapłaty za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Co to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego? Jest to polityka, która obejmie straty pożyczkodawcy, jeśli pożyczkobiorca nie spłaci. Pożyczkobiorca może poprosić o usunięcie PMI po osiągnięciu 20-procentowego znaku kapitałowego, ale do tego czasu ich miesięczne płatności mogą być znacznie wyższe niż oczekiwano, a kupujący może potrzebować obniżyć budżet na zakup domu.

Pożyczkobiorcy FHA z pewnością mogą obniżyć 20 procent, jeśli mogą; Kupuje natychmiastowe kapitał własny, a dla pożyczkobiorców, którzy mają zaoszczędzoną gotówkę, jest to świetna opcja. Ale wielkość zaliczki jest, dla wielu wykwalifikowanych kredytobiorców, największą przeszkodą dla właściwości domowej. Stary dług kredytowy, wysoki czynsz i kredyty studenckie, nie wspominając o kosztach leczenia medycznego, utrudniają wielu kupującym (tych, którzy dopiero zaczynają i tych, którzy są starsi). Podejść nawet do 20 -procentowej zaliczki koniecznej na gorącym rynku.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

4. Ubezpieczenie hipoteczne, stosunek długu do dochodu i stopy procentowe to tylko kilka innych rozważań przy wyborze między pożyczką FHA a pożyczką konwencjonalną.

Wymagania dotyczące ubezpieczenia kredytu hipotecznego uległy zmianie w ciągu ostatnich kilku lat. Jeśli pożyczkobiorca rozważa różnicę między ubezpieczeniem hipotecznym vs. Ubezpieczenie właścicieli domów, celem ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest ochrona pożyczkodawcy, tak jak ubezpieczenie właścicieli domów, chroni pożyczkobiorcę. Z ubezpieczeniem hipotecznym, jeśli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki, pożyczkodawca nie tracą pieniędzy. Więc ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego i jak się opłaca? Pożyczkodawca dokona przeglądu zbioru czynników, takich jak wielkość pożyczki, zdolność kredytowa i wskaźnik pożyczki do wartości (lub ile pieniędzy jest pobierane w pożyczce w porównaniu z wartością nieruchomości), aby określić stawki. Składka do ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest wypłacana co roku lub, częściej, jako dodatek do każdej miesięcznej płatności hipotecznej. W przypadku konwencjonalnej pożyczki mieszkaniowej prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) jest wymagane tylko wtedy, gdy kredytobiorca dokonuje zaliczki w wysokości mniejszej niż 20 procent. Kiedy kapitał ds. Kredytobiorcy w domu osiągnie 22 procent, PMI zostaje automatycznie anulowana, a ich miesięczna płatność zmniejszy.

Pożyczki FHA wymagają innego rodzaju ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Kredytobiorcy, którzy mieli wcześniejsze pożyczki FHA, mogą przypomnieć sobie, że oni również mieli PMI, że mogą anulować, gdy osiągnęli 20 -procentowy kapitał własny, ale ta zasada się zmieniła. Wszyscy kredytobiorcy FHA muszą teraz zapłacić składkę ubezpieczenia kredytu hipotecznego lub MIP. Jeśli pożyczkobiorca początkowo dokona zaliczki w wysokości 10 procent lub więcej, MIP można anulować po 11 latach. Kredytobiorcy, którzy dokonują zaliczki w wysokości mniej niż 10 procent, będą musieli zapłacić MIP za okres pożyczki. MIP otrzymuje wynagrodzenie w dwóch częściach: pierwsza jest z góry premię hipoteczną, którą można zwrócić do kosztów zamknięcia i opłacić część pożyczki, a wynosi około 1 1.75 procent kwoty pożyczki. Pożyczkobiorca zapłaci wówczas od 0.45 procent i 1.05 procent kwoty pożyczki co miesiąc w ramach miesięcznej płatności hipotecznej. Chociaż nie wydaje się to ogromną kwotą, kredytobiorcy będą chcieli pamiętać, że jest to przez całe życie pożyczki (prawdopodobnie 30 lat), więc sumuje się. Jedynym sposobem na anulowanie MIP pożyczki przed 11 -letnim punktem (jeśli zaliczka wyniosła 10 procent lub więcej) lub kiedykolwiek (jeśli zaliczka była mniejsza niż 10 procent) jest refinansowanie pożyczki FHA na konwencjonalną hipotekę.

Kredytobiorcy prawdopodobnie usłyszeli kilka mylących warunków nieruchomości, takich jak stosunek długu do dochodu (DTI). Jest to obliczenia, które pożyczkodawcy używają do ustalenia, czy pożyczkobiorca będzie w stanie dokonywać miesięcznych spłaty kredytów hipotecznych i nadal będzie w stanie pozwolić sobie na podstawy takie jak żywność, media i wydatki codziennego życia. Obliczenia DTI nie są nieistotne: chociaż kredytobiorcy mogą początkowo być pewni, że będą mogli uszczypnąć grosze i sprawić, że kończą się końce, pożyczkodawcy wiedzą, że gdy istnieje wybór między karmieniem rodziny a dokonywaniem spłaty kredytu hipotecznego, obiad zwykle wygrywa, więc wygrywa, więc wygrywa, więc wygrywa, więc wygrywa, więc wygrywa, więc wygrywa, więc wygrywa, więc wygrywa, tak Pożyczkodawca chce upewnić się, że pożyczkobiorca będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy, aby przejść przez miesiąc z wszelkimi obowiązkami. Aby to zrobić, pożyczkodawcy używają obliczeń, które rozpoczynają się od dochodu przedpłodnego kredytobiorcy. Osadzają kwotę pieniędzy, którą pożyczkobiorca wyda na cały dług, w tym kredyt hipoteczny, karty kredytowe, pożyczki studenckie, pożyczki samochodowe, wszelkie inne pożyczki i alimenty na dziecko, a następnie oblicz, jaki procent dochodu z przedszkola pożyczkobiorcy zostanie wydany na dług. Zgodnie z konwencjonalnymi wymogami kredytowymi pożyczkodawcy wolą, aby wskaźnik DTI był nie wyższy niż 45 procent dochodów. Kredytobiorcy ubiegający się o pożyczkę FHA może mieć wskaźnik DTI do 57 procent, ponieważ wsparcie pożyczki przez FHA zmniejsza ryzyko dla banku. Ważne jest, aby kredytobiorcy pamiętali, że wskaźnik DTI nie obejmuje innych wydatków, takich jak jedzenie, odzież, media, rozrywka, opłaty szkolne lub cokolwiek innego niż dług, więc chociaż pożyczkodawca może zaoferować pożyczkę, która spowoduje pożyczkę Wskaźnik DTI wynoszący 57 procent, nadal dobrym pomysłem jest podłączenie tych liczb do kalkulatora pożyczki FHA w celu ustalenia, czy jest to ożywiona kwota miesięcznego kosztu.

Jak porównują stopy procentowe? Na stopy procentowe wpływa kilka czynników, w tym gospodarka i stawka podstawowa ustalona przez Rezerwa Federalna. Zasadniczo zarówno pożyczkodawcy konwencjonalni, jak i FHA wykorzystują te liczby jako punkt wyjścia i opierają swoje obliczenia na dochodach, zdolności kredytowej, wskaźnika DTI, podstawowej kwoty pożyczki, zaliczki i stosunku pożyczki do wartości. Pamiętaj, że dla pożyczkodawców hipoteki dotyczą ryzyka: pożyczkodawcy chcą zarabiać pieniądze i nie tracić pieniędzy poprzez niewykonanie zobowiązań, więc złożą liczby, zdecydują o ryzyku lub potencjalnej nagrody, jaką może być każdy pożyczkobiorca, i ustalić odsetki stawka dla tego indywidualnego pożyczkobiorcy. Zasadniczo pożyczki FHA są mniej ryzykowne dla pożyczkodawcy z powodu gwarancji federalnej, więc mimo że pożyczkobiorca FHA może stanowić większe ryzyko ogólne niż konwencjonalny pożyczkobiorca, gwarancja FHA często powoduje pożyczkę, która jest ogólnie niższa stopa procentowa.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

5. Zarówno FHA, jak i konwencjonalne pożyczki mają limity pożyczek, ale granica jest wyższa dla pożyczek konwencjonalnych.

Całkowita kwota pożyczki, której potrzebuje pożyczkobiorca, poprowadzi ich wybór. Limity pożyczek FHA są niższe niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych, więc jeśli pożyczkobiorca musi zaciągnąć pożyczkę za ponad 420 680 USD (lub 970 800 USD w niektórych drogich obszarach), konwencjonalna pożyczka będzie ich jedyną dostępną opcją, jako FHA nie udzieli pożyczek wyższych niż te limity. Limit większości konwencjonalnych pożyczek wynosi 647 200 USD, co oferuje kupującym więcej miejsca na zakup domów, które są większe lub droższe. Konwencjonalna pożyczka może być zgodna lub niezgodna. Zastosowanie pożyczek musi przestrzegać niektórych wytycznych pod względem wielkości pożyczki, zdolności kredytowej pożyczkobiorcy i innych czynników określonych przez Fannie Mae, Freddie Mac i innych agencji federalnych. Każda pożyczka powyżej konwencjonalnego limitu pożyczki jest uważana za pożyczkę jumbo, która jest niezgodna i dlatego przetwarzana inaczej. W takim przypadku ani FHA, ani konwencjonalna pożyczka nie będzie możliwa. Dobrze przyglądając się cenom rynkowym domów w okolicy, w którym pożyczkobiorca chciałby kupić.

6. FHA i pożyczki konwencjonalne mają różne standardy majątkowe; Ocena pożyczki FHA jest bardziej rygorystyczna, a pożyczkobiorcy muszą wykorzystać fundusze pożyczki FHA do zakupu głównego miejsca zamieszkania.

Istnieją inne rozróżnienia między FHA i konwencjonalnymi pożyczkami. Jeśli na przykład pożyczkobiorca ma nadzieję sfinansować drugi dom, będą musieli ubiegać się o konwencjonalną pożyczkę mieszkaniową: Pożyczki FHA mogą być używane tylko do pierwotnego miejsca zamieszkania i nie można go używać do przewracania domów lub zakupu nieruchomości wynajmu wynajmu. Możliwe jest wykorzystanie pożyczki FHA do zakupu nieruchomości, która ma więcej niż jedną jednostkę (do czterech), o ile właściciel mieszka na miejscu. Niektórzy kupujący lubią korzystać z tej metody do inwestycji w nieruchomości, ponieważ mogą wynająć jednostki, których nie zajmują, a wymagania dotyczące zaliczki i zdolności kredytowej są nadal niższe niż w przypadku konwencjonalnej pożyczki.

Natomiast ograniczenia konwencjonalnej pożyczki dla użytkowania domu są nieco mniej rygorystyczne. Kupujący mają swobodę korzystania z funduszy na zakup nieruchomości inwestycyjnych, w których nie planują życia, lub mogą kupić dom wakacyjny w niepełnym wymiarze godzin. Zakupana nieruchomość musi nadal mieć tylko cztery mieszkania lub mniej, ale właściciel nie będzie zobowiązany do zamieszkania.

7. Kredytobiorcy mogą refinansować dowolny rodzaj pożyczki, ale refinansowanie FHA może mieć mniej kosztów niż konwencjonalna refinansowanie pożyczki.

Wielu właścicieli domów uważa, że ​​w pewnym momencie refinansowanie kredytu hipotecznego jest korzystne, niezależnie od tego, czy mają nadzieję zmniejszyć miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, czy przejść na inny rodzaj kredytu hipotecznego. Jeśli mają pożyczkę FHA, mogą ubiegać się o refinansowanie FHA. Istnieją dwie odmiany refinansów usprawnień: kwalifikujące się do kredytu i kwalifikacje bez kredytu. Refinansowanie kwalifikujące kredyty będzie wymagało dokładnego kredytu, DTI i czeku dochodu i najczęściej ma zastosowanie, jeśli jeden z pożyczkobiorców jest usuwany z kredytu hipotecznego. Refinansowanie niekwalifikujące się do kwalifikacji jest znacznie szybsze, ponieważ pożyczkodawca dokonuje przeglądu tylko kilku czynników, takich jak ocena kredytowa.

Oba rodzaje refinansów FHA są zwykle obejmujące mniej kosztów i mniej biurokracji niż konwencjonalna refinansowanie kredytu hipotecznego. Na przykład w niektórych przypadkach może być możliwe zrezygnowanie z oceny domu. Niektórzy pożyczkodawcy mogą również zaoferować opcję „brak kosztów”, w której wyeliminują wszelkie koszty zamknięcia z góry, wdrażając wyższą stopę procentową lub wprowadzając koszty do pożyczki. Należy zauważyć, że składka ubezpieczenia hipotecznego będzie nadal wymagana po tym, jak usprawnić refinansowanie do konwencjonalnej pożyczki, jest jedynym sposobem na wyeliminowanie MIP.

8. To, czy pożyczka FHA czy konwencjonalna pożyczka jest dla Ciebie odpowiednia, zależy od dwóch głównych czynników w Twoim profilu finansowym: zaliczkę i ocenę kredytową.

Dwoma największymi determinatorami tego rodzaju pożyczki będzie najbardziej korzystne dla pożyczkobiorcy, to zaliczka, którą są w stanie dokonać i ich ocena kredytowa. Te dwie liczby prowadzą wszystko inne: ocena kredytowa określa, jaki rodzaj zaliczki będą musieli zrobić, a połączenie oceny kredytowej i zaliczki wpływają na to, jakie stopy procentowe będą dostępne, potrzebę PMI na konwencjonalną pożyczkę lub MIP pożyczka FHA i łączna kwota, którą zapłacą za dom z czasem.

Wypełnienie wniosku o pożyczkę FHA może być najlepszą opcją dla pożyczkobiorców o zdolności kredytowej niższej niż 620. Nawet przy wyniku wyższym niż 620 pożyczka FHA może być doskonałym wyborem dla pożyczkobiorcy patrzącego na mniejszą zaliczkę. Jednak kredytobiorcy, których wyniki kredytowe są bardzo wysokie, prawdopodobnie stwierdzą, że konwencjonalna pożyczka jest tańsza każdego miesiąca. Ale istnieje wiele zmiennych, więc pierwszą rzeczą dla pożyczkobiorcy, gdy zaczną porównać opcje hipoteczne, jest usiąść i ocenić ich obraz finansowy: jaki jest ich wynik kredytowy? Jaki jest ich DTI? Ile mają dostępnych za zaliczkę? Korzystanie z FHA lub konwencjonalnego kalkulatora pożyczki w celu zrozumienia tych czynników uczyni go prostszym, gdy pożyczkobiorca spotka się z jednym z najlepszych kredytodawców hipotecznych, aby ustalić, jakie opcje są najlepsze dla ich potrzeb.