Co to jest adwokat nieruchomości i dlaczego miałbyś go potrzebować?

Istockphoto.com

Sprzedając lub kupując dom lub inną nieruchomość, większość ludzi spodziewa się agentów nieruchomości dla obu stron na zamknięciu, wraz z przedstawicielami tytułowej firmy, a może nawet kogoś z firmy hipotecznej. Ale prawnik? Zastanawiam się, czy jest to typowe, czy konieczne, aby zobaczyć adwokata na nieruchomości na zamknięciu. Bardziej niż dodanie kolejnej kosztownej opłaty oprócz pozornie niekończącej się listy kosztów zamknięcia, adwokat nieruchomości może mieć istotną rolę do odegrania w procesie kupowania domu.

Adwokaci nieruchomości mogą zapewnić, że zamknięcia przebiegają sprawnie.

Okazuje się, że adwokaci nieruchomości rzeczywiście zapewniają różne ważne funkcje. Sarah Stitgen jest prawnikiem z Cook & James, firmy zamykającej nieruchomości w Atlancie, specjalizującym się w zamykaniach w domu. Mówi, że istnieje kilka obszarów prawa nieruchomości, w których adwokaci mogą się specjalizować, chociaż ogólny nacisk kładziony jest na prawa własności i nieruchomości. „Niektóre przykłady obejmują stosunki właściciela i najemców, przygotowanie umów i spory, gdy pojawiają się spory dotyczące własności, których nie można rozwiązać, takie jak spory o granice i inne prawa własności”, mówi Stitgen. „Strefowanie i planowanie są również obszarami prawa nieruchomości, a wspólny podrzędność prawa nieruchomości jest specyficzna dla zamknięcia transakcji."

Adwokaci nieruchomości mogą odgrywać pewną rolę w prowadzeniu Cię przez sprzedaż i zamykaniu się i zapewnienia, że ​​zamknięcie pójdzie płynnie. „W zależności od faktów adwokat albo opracuje początkową umowę na sprzedaż, albo przejrzy standardową umowę”, mówi Matthew T. Eyet, dyrektor prawa EYET w Nowym Brunszwiku, New Jersey. Nawet jeśli używane są standardowe dokumenty, mówi, że zwykle istnieją pewne warunki, które uzgodniono, że obie strony powinny zostać dodane, usunięte lub wyjaśnione.

„Ilekroć kupujący lub sprzedawca chce zawierać konkretne warunki, częściowe zwolnienie z oceny, przepis dotyczących czynszu lub wymagania dotyczące osi czasu-ważne jest, aby adwokat potwierdził, że używany język faktycznie odzwierciedla to, co jest zamierzone”, mówi Eyet. Przyznaje, że nieruchomości mogą udzielić porady mędrców dotyczących strategii negocjacji, ale twierdzi, że nie są przeszkolonymi prawnikami kontraktowymi.

Oprócz przeglądu lub przygotowywania dokumentacji prawnej i służby jako negocjatorów, prawnicy ds. Nieruchomości służą swoim klientom na inne sposoby. „Pomagamy kupującym i sprzedawcom unikać problemów i wydatków związanych z nieograniczonymi tytułami”, mówi Eric n. Klein, główny adwokat w Klein Law Group w Boca Raton na Florydzie, wyjaśniając: „Zajmujemy się problemami związanymi z inspekcjami, które znajdują nieujawnione naprawy i ujawniają ukryte koszty."

Powiązane: 12 powodów, dla których pośrednik nieruchomości może nie chcieć z tobą pracować

Niektóre stany wymagają prawników na zamknięciach nieruchomości, ale inne nie.

Rola adwokata w nieruchomości w procesie zamknięcia może zależeć od państwa, w którym prowadzisz działalność. „Około połowy stanów w U.S.-Głównie stwierdza, że ​​na wschód od Mississippi-Buyers i sprzedawcy zatrudniają prawników do reprezentowania ich podczas tego procesu ”, wyjaśnia Rebecca Larson, prawnik w Twoim domu Legal w San Diego. Mówi, że w innych stanach prawnicy nie są zwykle używani; Zamiast tego firmy tytułowe i escrow ułatwiają transakcje.

„W stanach, w których prawnicy Czy Używany, zobaczysz je jako swojego adwokata, negocjowanie kluczowych przepisów umowy i upewnienie się, że twoje stanowisko jest chronione ”, mówi Larson. Drugorzędną rolą prawnika nieruchomości jest pełnienie funkcji prawnika końcowego. „Ten adwokat zajmuje się gazetą i pieniędzmi-przygotowują dokumenty pożyczki, zamykając dokumenty, akt i upewnij się, że wszyscy zrobili to, co powinni zrobić, aby dojść do zamknięcia."

W niektórych stanach możesz mieć możliwość zatrudnienia adwokata nieruchomości lub nie, ale w innych stanach nie masz wyboru. „Wiele stanów wymaga od prawników nieruchomości w transakcjach, ponieważ ich udział w procesie działa jako forma zarządzania ryzykiem dla zaangażowanych osób”, mówi Klein.

Istockphoto.com

Kto reprezentuje prawnika nieruchomości?

Czy zatem adwokat nieruchomości reprezentuje sprzedawcę lub kupującego, czy też każdy z nich ma własnego prawnika? To zależy. „W stanach, w których adwokat jest adwokatem, adwokat nie reprezentuje żadnej ze stron”, mówi Larson. Zamiast tego ta osoba jest technicznie neutralną stroną trzecią i nie udziela porady prawnej po obu stronach. Dlatego zaleca zatrudnienie własnego adwokata do reprezentowania tylko twój wymagania. „Mogą zdarzyć się, że adwokat reprezentuje zarówno kupującego, jak i sprzedawcę, ale jest to rzadkie i powinno być wykonywane z wyjątkową ostrożnością”, ostrzega.

Obawy Larsona są powtórzone przez Eido M. Walny, założycielka Walny Legal Group z siedzibą w Milwaukee, która twierdzi, że zarówno kupujący, jak i sprzedawca może być reprezentowany przez doradcę. „Jednak generalnie nie jest wskazane, aby jeden adwokat reprezentował oba, ponieważ wtedy adwokat tak naprawdę wcale nie reprezentuje żadnej ze stron”, wyjaśnia. „Nie możesz być gorliwym przedstawicielem swojego klienta, gdy masz bezpośrednio sprzeczne interesy na obu końcach tabeli."

Dlaczego adwokat miałby być obecny i nie doradzałby kupującemu lub sprzedawcy? W niektórych stanach, podobnie jak Georgia, Stitgen twierdzi, że prawnik zamykający reprezentuje pożyczkodawcę w transakcji pożyczki. „Kupujący i sprzedawcy muszą mieć świadomość, że chociaż mogą płacić opłatę, adwokat nie reprezentuje swoich odsetek.”Mówi, że istnieje etyczny obowiązek wyjaśnienia dokumentów stronom, ale niekoniecznie udziela porady prawnej. Stitgen podsumowuje: „Jeśli kupujący lub sprzedawca chce tego rodzaju reprezentacji, powinien zaangażować własnego prawnika, aby to zapewnić."

Powiązane: Zakaz kontrahentów

Zatrudnianie prawnika nieruchomości, aby reprezentować cię, może zaoszczędzić pieniądze (i kłopoty).

Wiedząc, że koszty zamknięcia mogą być dość drogie, możesz pokusić się o rezygnację z zatrudniania własnego prawnika nieruchomości. Klein doradza strategii DIY. „Czytanie przewodników w Internecie o tym, jak radzić sobie z różnymi procesami związanymi z transakcją nieruchomości, jest złym substytutem wglądu i doradcy, które może zapewnić wysoce doświadczony i doświadczony adwokat odpowiedzialny za profesjonalną radę nadzoru”, mówi.

Larson zgadza się i mówi, że koszt nie wiedzy, co jest w umowie (lub jak się chronić w przyszłości) znacznie przekroczy wszystko, co wydasz na sprawdzenie umowy. „Kupowanie nieruchomości jest prawdopodobnie jedną z najdroższych rzeczy, które zrobisz w swoim życiu, a adwokat nieruchomości trzyma cię przed kosztownymi sporami, zarówno teraz, jak iw przyszłości”, mówi.

Jest inny powód, dla którego posiadanie prawnika nieruchomości może być korzystne: nieruchomości zarabiają na prowizji, więc jeśli nie ma sprzedaży, nie otrzymują zapłaty. „Może to powodować nieodłączny konflikt interesów z klientem; Z drugiej strony, prawnicy zazwyczaj otrzymują wynagrodzenie niezależnie od tego, czy umowa zostanie zawarta, co pozwala adwokatowi na ogólnie być bardziej obiektywne ”, mówi Walny.

Ponadto nieruchomości nieruchomości nie są adwokatami i nie podlegają rodzajem pełnomocników. „Więc jeśli istnieją problemy, które są niezwykłe lub klient po prostu chce gorliwego adwokata lub usług poza tym, co zwykle obsługuje nieruchomości, to znaczy, gdy adwokat może mieć znaczącą wartość, szczególnie podczas pracy z ręką z REALTOR - wyjaśnia Walny. „Dobry adwokat nieruchomości może dodać ogromną wartość do umowy. Czasami ta wartość ma postać zachęcania klienta, czy to kupującego, czy sprzedającego, po prostu odejść.„Czasami Walny mówi, że najlepsze oferty to te, które nigdy się nie skończą.

Powiązane: 15 rzeczy, których nie można powiedzieć na liście nieruchomości

Istockphoto.com

Ile kosztuje adwokat nieruchomości?

Opłaty adwokackie mogą wynosić od kilkuset do kilku tysięcy dolarów. Larson twierdzi, że kwota jest ogólnie oparta na wartości transakcji. „Prywatni adwokaci rachunki za godzinę lub na zasadzie zryczałtowanej: stawki godzinowe mogą wynosić od 200 USD za godzinę i prawdopodobnie wynosić opłaty od 1500 do 8 000 USD, a pełnometrażu z płaskiej opłaty mogą wynosić od 500 do 600 USD lub więcej."

Ponieważ opłaty adwokackie nie są ustalane przez agencję państwową, Larson wyjaśnia, że ​​mogą się również znacznie różnić w zależności od geografii. Zaleca wywiad z kilkoma prawnikami, aby znaleźć jednego, który pasuje do twojego budżetu i Twojej osobowości.

Wreszcie, nie zapomnij rozważyć wartości, którą mogą dodać do transakcji. „Przez większość czasu transakcje na rynku nieruchomości są płynnie, albo są anulowane przy minimalnych walkach, więc łatwo jest zapomnieć o istotnej roli pełnomocnicy”, mówi Eyet. „Ale podobnie jak ubezpieczenie tytułu, przy tych przypadkach, gdy wydarzy się coś nieoczekiwanego, będziesz zadowolony, że uwzględniłeś doświadczonego prawnika w tym procesie."