Rozwiązany! Co to jest pożyczka jumbo?

Zdjęcie: Istockphoto.com

Q: Mój mąż i ja mamy nadzieję kupić nowy dom w luksusowej dzielnicy. Nasz broker hipoteczny powiedział nam, że dom, na który patrzymy, może nie kwalifikować się do konwencjonalnej kredytu hipotecznego i może wymagać pożyczki jumbo z powodu ceny. Co to jest pożyczka jumbo i jak ją zdobyć?

A: Jednym z najczęstszych rodzajów pożyczek domowych jest konwencjonalna zgodna hipoteka. Jednak pożyczki te są dostępne tylko dla domów do określonej wartości. Nieruchomości o wysokim dolarie nie kwalifikują się do konwencjonalnej zgodnej hipoteki. Nabywcy domów, którzy mają nadzieję kupić drogi dom, który nie spoza maksymalnego konwencjonalnego limitu pożyczek może być w stanie uzyskać pożyczkę Jumbo, aby zabezpieczyć finansowanie swojego nowego domu.

Może to prowadzić do większej liczby pytań, takich jak „czym jest pożyczka Jumbo i jak różni się od konwencjonalnej kredytu hipotecznego?„Mortgage Jumbo oferują wyższe kwoty pożyczki dla dobrze wykwalifikowanych nabywców i są zwykle zarezerwowane dla domów, które przekraczają maksymalny konwencjonalny limit pożyczek.

Pożyczki Jumbo są przeznaczone dla domów przekraczających maksymalną konwencjonalną kwotę pożyczki w wysokości 647 200 USD i nie kwalifikują się do konwencjonalnej zgodnej pożyczki na federalną agencję finansową mieszkaniową (FHFA).

Wiele domów na sprzedaż jest wycenionych w granicach dostosowania pożyczek. Oznacza to, że kupujący mogą wyjąć konwencjonalną zgodną hipotekę na nieruchomość. Dokładny limit dla zgodnych pożyczek jest ustawiany każdego roku przez Federalną Agencję Finansów Mieszkalnictwa. Gdy dom jest sprzedawany w cenie wyższej niż ten limit, dom nie kwalifikuje się do zgodnego kredytu hipotecznego, a kupujący może potrzebować użycia kredytu hipotecznego Jumbo, aby kupić dom.

Więc co to jest hipoteka Jumbo? Zwane również niezgodną hipoteką, pożyczka Jumbo jest zaprojektowana dla domów przekraczających konwencjonalne zgodne limity kredytów hipotecznych. Jeśli zgodny limit pożyczki wyniósł 647 200 USD, pożyczkobiorca chce kupić dom w wysokości 800 000 USD bez znacznej zaliczki, musiałby ubiegać się o pożyczkę Jumbo.

Chociaż pożyczki Jumbo często oferują warunki podobne do warunków zgodnych z pożyczkami, zwykle mają surowsze wymagania. Pożyczkodawca Jumbo może wymagać od kredytobiorców, aby zapewnić więcej potwierdzenia, że ​​mogą zapłacić za swój nowy dom. Ponadto nabywcy domów mogą musieć robić zakupy dłużej, aby wybrać pożyczkodawcę hipotecznego, który chce zaoferować im pożyczkę jumbo.

Niektóre wysokie obszary mogą mieć wyższe zgodne limity pożyczek, co oznacza, że ​​kupujący w tych obszarach mogą nadal być w stanie uzyskać konwencjonalną pożyczkę, nawet jeśli cena sprzedaży ich domu jest wyższa niż limit FHFA.

Istnieją różnice w limitach pożyczek Jumbo według stanu. Może nawet różnić się w zależności od hrabstwa w państwie. Obszary o wyższych kosztach mogą również mieć wyższe limity konwencjonalnych pożyczek. Oznacza to, że kupujący w stanach lub hrabstwach o wyższych cenach domów mogą nadal być w stanie wykorzystać zgodną pożyczkę na zakup nowego domu.

Rozważ ten przykład: istnieją dwa domy wymienione w tej samej cenie, ale w różnych stanach. Pierwszy dom w domu A-IS w wysokiej koszcie stanu i hrabstwa. Kwalifikuje się do zgodnej pożyczki, ponieważ hrabstwo ma wyższy zgodny limit pożyczki. Dom B nie znajduje się jednak na wysokim koszcie; To po prostu luksusowy dom w obszarze, który wykorzystuje limit pożyczek FHFA zgodny. Chociaż cena jest taka sama dla każdego domu, kupujący prawdopodobnie potrzebowałby pożyczki jumbo na zakup domu b.

Oprócz wyznaczenia obszarów wysokich kosztów, FHFA wykorzystuje specjalny zestaw czynników w celu ustalenia zgodnego limitu pożyczek poza kontynentalnymi Stanami Zjednoczonymi. Hawaje, Alaska i pewni u.S. Terytoria, takie jak Guam, mają wyższe zgodne limity pożyczek niż większość stanów na kontynencie. Podobnie jak wysokie obszary kontynentu u.S., Dystrybutor w tych stanach i terytoriach może mieć jeszcze wyższe zgodne limity. Na przykład niektóre obszary Hawajów mają zgodne limity pożyczek znacznie powyżej standardu FHFA.

W przeciwieństwie do konwencjonalnych hipotek, pożyczek Jumbo nie mogą zagwarantować przez Fannie Mae lub Freddie Mac, co czyni je bardziej ryzykownymi dla pożyczkodawców.

Główna różnica między Jumbo vs. Konwencjonalna pożyczka to zdolność pożyczkodawcy do sprzedaży kredytu hipotecznego Fannie Mae lub Freddie Mac. Fannie Mae i Freddie Mac to sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa (GSES), co zasadniczo oznacza, że ​​są one firmy prowadzone przez rząd federalny. Te GSE zostały zaprojektowane, aby pomóc bankom mieć wystarczającą ilość gotówki, aby pożyczyć pieniądze Amerykanom, którzy chcą kupić dom. Wiele banków i instytucji pożyczkowych sprzedaje kredyty hipoteczne, które powstają jednemu z tych GSE, co z kolei pozwala im sfinansować więcej hipotek.

Pożyczka jest uważana za „zgodność”, jeśli spełnia wymagania sprzedaży Fannie Mae lub Freddie Mac. Zgodne pożyczki są gwarantowane przez GSE i obniżają ryzyko pożyczkodawcy, ponieważ pożyczkodawca wie, że może sprzedać pożyczkę rządowi. Każda pożyczka, która nie spełnia wymagań, jest uważana za niezgodne i nie można jej sprzedać Fannie Mae lub Freddie Mac. Pożyczki Jumbo są poza wymogami, ponieważ kwota pożyczki jest powyżej limitów Fannie Mae i Freddie Mac.

Pożyczkodawcy zwykle wymagają dodatkowej oceny, aby zweryfikować wartość domu przed zatwierdzeniem pożyczki Jumbo.

W tradycyjnym procesie zakupu domu kupujący płaci za ocenę w domu, który chcą kupić. Niezależny rzeczoznawca przechodzi przez nieruchomość i ocenia jej cechy i warunki. Zasadniczo więcej funkcji lub udogodnień zwiększy wartość. Jednak stan i wiek nieruchomości wpływają również na wartość oceny.

Na przykład dom z trzema sypialniami jest często oceniany wyższy niż jeden z dwiema sypialniami. Jeśli jednak dom z 3 sypialniami zostanie zwolniony, może łatwo ocenić niższy dom z 2 sypialniami. Rzeczoznawca porównuje również dom z innymi domami na sprzedaż lub niedawno sprzedany w tym obszarze, aby pomóc określić wartość domu w stosunku do obecnego lokalnego rynku nieruchomości.

Najlepsi kredytodawcy hipoteczne starają się unikać pożyczania pieniędzy na niedostatecznie wykwalifikowane pożyczkobiorców. Ponadto pożyczkodawcy korzystają z procesu oceny, aby sprawdzić, czy nieruchomość jest warta ceny wywoławczej na obecnym rynku. Pożyczkodawcy hipoteczne Jumbo nabierają znacznie większego ryzyka niż zgodne pożyczkodawców hipotecznych, więc muszą upewnić się, że zakupiona nieruchomość jest warta kwoty pożyczki. Mogą poprosić kredytobiorców o zapłacenie za drugą niezależną ocenę w celu zweryfikowania wartości nieruchomości.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Pożyczki Jumbo są zazwyczaj dostępne z stałą lub zmienną stopą procentową oraz o różnych długościach.

Wielu nabywców domów jest zaskoczonych, gdy dowiedzą się, ile opcji mają, wybierając warunki pożyczki mieszkaniowej. Kredyty hipoteczne są na ogół w różnych stopach procentowych i długości terminów, aby najlepiej dopasować potrzeby poszczególnych kupujących. Pożyczkodawcy Jumbo często oferują podobne rodzaje stóp procentowych i długości pożyczek.

Otrzymanie kredytu hipotecznego jest jednym z najpopularniejszych rodzajów pożyczek domowych, zarówno dla nabywców domów szukających zgodności z pożyczkami i pożyczek jumbo. W tego rodzaju hipotece kredytobiorcy płacą stałą lub ustaloną stopę procentową za czas trwania pożyczki. Zasadniczo ani pożyczkodawca, ani pożyczkobiorca nie mogą zmienić stopy procentowej, chyba że pożyczka zostanie refinansowana. Ułatwia to pożyczkobiorcom budżet na koszty kredytu hipotecznego i jest prostym podejściem do finansowania zakupu domu.

Niektórzy kupujący wybierają zmienną hipotekę odsetkową zamiast stałej stawki. Hipoteki o zmiennej stawce lub kredyty hipoteczne (ramiona) mają stałą stopę procentową przez pierwsze kilka lat pożyczki. Po upływie początkowego okresu pożyczki pożyczkodawca może dostosować oprocentowanie pożyczki, często raz w roku. Na przykład ramię może mieć 3 -procentową stopę procentową przez pierwsze 7 lat pożyczki. Po zakończeniu 7 lat pożyczkodawca może przenieść stopę procentową w górę lub w dół, w zależności od krajobrazu obecnej. Kupujący, którzy wybierają broń, zwykle robią to, aby uzyskać niższą stopę procentową w ciągu pierwszych kilku lat posiadania domu, ponieważ mogą refinansować swoją pożyczkę (lub nawet sprzedać swój dom) po upływie 7 lat. Może to być dobry sposób na zaoszczędzenie pieniędzy na kosztach odsetek, jeśli pożyczkobiorca planuje sprzedać dom przed rozpoczęciem okresu zmiennego odsetek.

Ponieważ pożyczki Jumbo są postrzegane jako bardziej ryzykowne, mają zwykle surowsze wymagania kwalifikacyjne, takie jak zdolność kredytowa powyżej 700 i niski wskaźnik długu do dochodu (DTI).

Ocena kredytowa to trzycyfrowa liczba, która pomaga pożyczkodawcom ocenić zdolność pożyczkobiorcy do spłaty pożyczonych pieniędzy. Kilka różnych czynników stanowi zdolność kredytową, ale jednym z najważniejszych jest historia płatności. Historia płatności pożyczkobiorcy mówi pożyczkodawcy, czy mają na czas rejestr spłaty pożyczkodawców. Kredytobiorcy, którzy kupują dom, który spełnia konwencjonalne zgodne limity, mogą uzyskać zgodę z dobrą zdolnością kredytową. Niektórzy pożyczkodawcy mogą nawet współpracować z pożyczkobiorcami, którzy mają niższe wyniki, aby pomóc im kupić dom.

Kredytobiorcy, którzy chcą kupić dom z pożyczką Jumbo, często potrzebują punktu kredytowego Jumbo, aby dopasować. Ponieważ pożyczkodawcy pożyczek Jumbo nie mogą sprzedawać pożyczek Fannie Mae lub Freddie Mac, podejmują wyższy ryzyko. Zmniejszają to ryzyko, oferując jedynie pożyczki Jumbo pożyczkobiorcom z doskonałymi wynikami kredytowymi. Wyższa ocena kredytowa często wskazuje, że pożyczkobiorca ma dyscyplinę i fundusze na spłatę pożyczki Jumbo.

Kolejnym czynnikiem, które używają pożyczkodawców przy ustalaniu, czy ktoś kwalifikuje się do pożyczki Jumbo, jest stosunek zadłużenia do dochodu (DTI). DTI pożyczkobiorcy pokazuje ich dochód w porównaniu z innymi długami. Na przykład osoba zarabia 5000 USD miesięcznie i płaci 2000 USD miesięcznie w kierunku długu, takich jak płatności samochodowe lub pożyczki studenckie. Ich stosunek DTI wynosi 40 procent. Pożyczkodawcy używają DTI, aby zdecydować, czy powinni pożyczyć pieniądze pożyczkobiorcy, ale pożyczkobiorcy mogą wykorzystać DTI, aby pomóc w ustaleniu, ile domu mogą sobie pozwolić. Chociaż wymagania dotyczące wskaźników DTI różnią się w zależności od pożyczkodawców, większość wymaga niższego DTI, aby zabezpieczyć pożyczkę jumbo.

Kredytobiorcy, którzy mają rezerwy gotówkowe w banku, częściej kwalifikują się do pożyczki hipotecznej Jumbo.

Posiadanie doskonałej oceny kredytowej i niskiego stosunku długu do dochodu może nie wystarczyć, aby niektórzy kredytobiorcy mogli zakwalifikować się do pożyczki jumbo. Wielu pożyczkodawców Jumbo chce mieć pewność, że pożyczają tylko duże kwoty nabywcom domów, którzy mogą sobie pozwolić na spłatę pożyczki. Jednym ze sposobów sprawdzania pożyczkodawcy, czy pożyczkobiorca może spłacić swoją pożyczkę Jumbo, jest spojrzenie na rezerwy gotówkowe i dodatkowe aktywa.

Rezerwy gotówkowe to wszelkie oszczędności i inwestycje, których pożyczkobiorca mógłby użyć, aby spłacić pożyczkę, jeśli to konieczne. Jeśli pożyczkobiorca ma dużo dodatkowych pieniędzy na koncie oszczędnościowym, pożyczkodawca może być bardziej skłonny do zaoferowania im pożyczki Jumbo. To dlatego, że pożyczkobiorca mógłby wykorzystać dodatkową gotówkę, aby zapłacić za pożyczkę, jeśli coś stało się z ich regularnym dochodem. Na przykład kupujący chce kupić dom z pożyczką Jumbo w wysokości 800 000 USD. Mają doskonały kredyt i niski DTI. Dodatkowo mają konto oszczędnościowe z 500 000 USD. Jeśli stracą pracę lub zdolność do osiągnięcia dochodu, ta rezerwa gotówkowa może pomóc w pokryciu płatności pożyczki Jumbo, dopóki nie znajdzie sposobu na sprzedaż domu lub uzupełnianie ich dochodów. Niektórzy pożyczkodawcy mogą rozważyć inne aktywa, które mogą być zlikwidowane sztuki w dziedzinie sztuki lub luksusowe biżuterię-jako rezerwy za pożyczkę jumbo.

Pożyczkodawcy zazwyczaj wymagają wyższej zaliczki za pożyczkę Jumbo niż za konwencjonalną, zgodną pożyczkę.

Wymóg zaliczki na kredyt hipoteczny jest ogólnie określany przez obliczenie stosunku pożyczki do wartości (LTV) nieruchomości. Pożyczkodawcy obliczają LTV, dzieląc całkowitą kwotę kredytu hipotecznego przez ocenianą wartość nieruchomości. Na przykład dom ocenia za 900 000 USD. Kupujący mają 175 000 USD na zakup, więc potrzebują pożyczki Jumbo w wysokości 800 000 USD. LTV pożyczki wynosiłaby około 80 procent.

Chociaż nie ma limitów pożyczek Jumbo, takich jak dostosowanie pożyczek, wielu pożyczkodawców nie zatwierdza pożyczek Jumbo o wyższym stosunku LTV. Dokładne wymagania LTV będą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, ale pożyczkodawcy Jumbo pożyczkodawcy wymagają 80 procent LTV lub mniej. Oznacza to, że pożyczkobiorca potrzebowałby co najmniej 20 procent zaliczki, aby zabezpieczyć pożyczkę.

Przy zgodnej pożyczce niektórzy pożyczkodawcy mogą być skłonni pozwolić pożyczkobiorcom obniżyć zaledwie od 3 do 5 procent. Z drugiej strony Jumbo Pożyczki często wymagają spadków w wysokości co najmniej 10 procent. Wielu pożyczkodawców hipotecznych Jumbo może wymagać jeszcze więcej, takich jak 20 procent, a nawet 30 procent, aby zabezpieczyć pożyczkę. Wyższe wymagania dotyczące zaliczki pożyczki Jumbo sprawiają, że pożyczkobiorca zaoszczędził wysoką sumę gotówki przed próbą uzyskania pożyczki jumbo.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Kredyty hipoteczne Jumbo mają również wyższe stopy procentowe niż tradycyjne pożyczki zgodne.

Pożyczkodawcy, którzy oferują kredyty hipoteczne Jumbo, często szukają sposobów na obniżenie ryzyka, więc wielu używa wyższych stóp procentowych dla pożyczek Jumbo. Opłaty za wyższą stopę procentową, pożyczkodawcy odzyskują pieniądze, które dali pożyczkobiorcy szybciej. Jeśli pożyczkobiorca nie spłaci pożyczki po 10 latach, pożyczkodawca nadal jest w stanie zebrać dekadę opłat za odsetki. Gdyby pożyczkodawca zaoferował niższą stawkę, odzyskałby mniej pożyczonej kwoty.

W zależności od pożyczkodawcy kredytobiorcy mogą oczekiwać, że stawki pożyczki Jumbo będą być może tylko nieznacznie wyższe niż zgodne stawki pożyczki lub mogą być nawet o kilka punktów procentowych wyższych. Kredytobiorcy mogą znaleźć aktualne stawki hipoteczne Jumbo, kontaktując się z pożyczkodawcami Jumbo pożyczkami. Podobnie jak w przypadku dostosowania pożyczek, stawki pożyczek Jumbo często się zmieniają. Pożyczkodawcy opierają swoje stawki pożyczek Jumbo na obecnym rynku stóp procentowych.

Podobnie jak w przypadku tradycyjnej pożyczki zgodnej, dokładna stopa pożyczki Jumbo będzie również zależeć od pożyczkobiorcy. Czynniki, które mogą wpływać na oprocentowanie kredytu hipotecznego między pożyczkobiorcami, obejmują zdolność kredytową i aktywa kredytowania pożyczkobiorcy. Ktoś z wyższą zdolnością kredytową i dużą ilością gotówki w rezerwie może kwalifikować się do niższej stopy procentowej. W niektórych warunkach rynkowych dobrze wykwalifikowany pożyczkobiorca może nawet znaleźć pożyczkodawcę oferującą niższą stopę za pożyczkę Jumbo, niż inni oferują konwencjonalne hipoteki. Najlepszym sposobem dla pożyczkobiorców znalezienie przystępnej stopy procentowej od pożyczki Jumbo jest zakupy.

Koszty zamknięcia i opłaty prawdopodobnie będą wyższe w pożyczce Jumbo niż na konwencjonalną pożyczkę.

Koszt zakupu domu nie jest ograniczony do miesięcznych spłat hipotecznych i zaliczki. Kredytobiorcy kredytów hipotecznych muszą również pokryć wiele kosztów zamknięcia. Koszty zamknięcia to różne opłaty związane z przygotowaniem i zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Opłaty te ogólnie obejmują koszty oceny. Kredytobiorcy mogą również zmusić opłaty adwokackie i inne koszty związane z tytułem, aby zweryfikować i przenieść tytuł nieruchomości na nazwisko nowego właściciela. Wreszcie, koszty ubezpieczenia i utworzenia pożyczki mieszkaniowej są zwykle uwzględnione w kosztach zamknięcia.

Pożyczki Jumbo często mają wyższe koszty zamknięcia niż konwencjonalne hipoteki, ponieważ po prostu jest więcej do przetworzenia. Na przykład, jeśli pożyczkodawca Jumbo wymaga drugiej oceny w domu, pożyczkobiorca prawdopodobnie będzie musiał zapłacić za dwie oceny zamiast jednej. Pomaga to obniżyć ryzyko pożyczkodawcy poprzez zniechęcenie niedostatecznie wykwalifikowanych kredytobiorców z ubiegania się.

Pożyczkodawcy mogą również pobierać wyższe koszty zamknięcia i opłaty za pożyczki Jumbo, ponieważ ich koszty są wyższe. Zasadniczo pożyczki Jumbo wymagają ręcznego ubezpieczenia. Oznacza to, że ekspert finansowy musi przejrzeć wniosek pożyczkobiorcy i indywidualnie zweryfikować wszystkie dokumenty wspierające, takie jak informacje o dochodach lub wyciągi z rezerwy gotówkowej.

Podczas gdy większość pożyczek Jumbo istnieje poza programami rządowymi, kwalifikujący się pożyczkobiorcy mogą być w stanie uzyskać pożyczkę Jumbo od U.S. Departament Spraw Weteranów (VA).

Pożyczki Jumbo są zazwyczaj dostępne tylko jako produkty prywatne. Większość programów wspieranych przez rząd nie zezwala na pożyczki Jumbo. Na przykład programy pożyczki Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA) lub federalna administracja mieszkaniowa (FHA) mają maksymalną kwotę pożyczki. Jednak wykwalifikowani weterani, członkowie służby aktywnej i niektórzy małżonkowie wojskowi mogą zakwalifikować się do programu pożyczki Departamentu Spraw Weteranów (VA).

Program pożyczek VA pomaga weteranom i członkom wojskowym aktywnym DUTY kupować dom. Program zawiera wiele korzyści, które pomogą uczynić proces zakupu domu bardziej przystępny dla weteranów. Wspólne cechy pożyczek VA obejmują brak wymagań dotyczących zaliczki, kilka lub bez kosztów zamknięcia oraz niższe wymagania pożyczkobiorcy w celu zabezpieczenia pożyczki. Dla wielu weteranów program pożyczek VA jest najłatwiejszym i najtańszym sposobem zakupu domu, nawet jeśli cena domu jest poza zgodnością z zgodnością z limitami pożyczek.

Nie ma konkretnych limitów pożyczek w programie pożyczkowym VA. Jednak kredytobiorcy powinni zauważyć, że VA nie dokonuje faktycznego pożyczek. Zamiast tego VA gwarantuje część pożyczki od prywatnych kredytodawców hipotecznych. Chociaż sam VA nie ma limitów pożyczek, poszczególni pożyczkodawcy mogą mieć limity dla oferowanych przez nich pożyczek VA. Kwalifikowani pożyczkobiorcy będą chcieli zapytać swojego pożyczkodawcę, czy istnieją jakiekolwiek limity pożyczki VA przed ubieganiem się o pożyczkę.

Ogólnie rzecz biorąc, pożyczka Jumbo jest dobrą opcją dla pożyczkobiorców, którzy mogą się zakwalifikować i kupują dom o wyższej wartości.

Rygorystyczne wymagania dotyczące pożyczek Jumbo często sprawiają, że pożyczki te są mniej powszechne niż dostosowanie pożyczek. Kredytobiorcy zwykle muszą mieć wielki kredyt, wysoki dochód i dużą rezerwę gotówki i innych aktywów, aby zakwalifikować się do pożyczki jumbo. Ponadto wielu pożyczkodawców po prostu nie oferuje pożyczek Jumbo, ponieważ mogą być postrzegane jako ryzykowne.

Jednak nabywcy domów, którzy chcą kupić nieruchomość o wysokiej dolarie, mogą rozważyć pożyczkę Jumbo. W przypadku wielu nieruchomości o wysokiej wartości, pożyczki Jumbo są jednym z najłatwiejszych sposobów dla nabywców domów na uzyskanie korzyści z tradycyjnej kredytu hipotecznego na tyle wysokiej kwoty na zakup domu. Pożyczki Jumbo są szczególnie pomocne dla nabywców domów, którzy chcą kupić luksusową nieruchomość z udogodnieniami lub funkcjami, które zwykle nie znajdują się w okolicy.

Pożyczki Jumbo mogą również przynieść korzyści inwestorom nieruchomości. Inwestorzy często używają pożyczek Jumbo jako sposobu na zakup nieruchomości inwestycyjnej bez użycia całej gotówki pod ręką. Niezależnie od sytuacji nabywcy, pożyczka Jumbo może być odpowiednia dla dobrze wykwalifikowanych kredytobiorców, aby uzyskać nieruchomość o wysokiej wartości, która nie spełnia wymagań zgodnej pożyczki.