Rozwiązany! Jakie są różne rodzaje pożyczek na dom?

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Q: Oszczędzałem przez jakiś czas na zakup mojego pierwszego domu i niedawno zacząłem szukać opcji hipotecznych. Jest tak wiele produktów i tyle akronimów i warunków-to jest celowo mylące. Jakie są rodzaje pożyczek na dom, z którego mogę wybrać, a który z nich jest dla mnie najlepszy?

A: Jeśli jesteś nowy na rynku kupującym dom, pole hipoteczne może wydawać się bardzo przytłaczające, ale z odrobiną czytania i badań będziesz mówić w języku pożyczek domowych wcześniej niż myślisz. Termin „kredyt hipoteczny” sugeruje, że jest jeden produkt pożyczki, który wszyscy otrzymują przy zakupie domu, ale faktem jest, że istnieje wiele rodzajów pożyczek na zakupy domowe. W zależności od pozycji finansowej i rodzaju domu, który będziesz kupować, możesz znaleźć jeden lub więcej produktów do porównania, zanim znajdziesz pożyczkę odpowiednią dla Twojej sytuacji. Rozbicie różnych produktów może wydawać się czytaniem innego języka, ale wkrótce będziesz mógł powiedzieć różnice między FHA i USDA i FICO jak profesjonal.

Istnieją dwa rodzaje konwencjonalnych pożyczek (zwane także konwencjonalną hipoteką). Konwencjonalna pożyczka jest idealna dla stabilnych finansowo nabywców domów z co najmniej 3 -procentową zaliczką.

Pożyczki konwencjonalne są tym, co myśli większość ludzi, gdy rozważają zaciągnięcie kredytu hipotecznego w domu. Są to podstawowe pożyczki domowe, w których pożyczkobiorca odkłada procent ceny domu jako zaliczkę i pożycza resztę od pożyczkodawcy, z mapowanym planem amortyzacji, aby spłacić saldo i odsetki powyżej 15, 20 lub 30 lata (niektórzy pożyczkodawcy mogą mieć bardziej elastyczne warunki). Najważniejszym rozróżnieniem między konwencjonalnymi pożyczkami a innymi hipotekami jest to, że konwencjonalne pożyczki nie są poparte ani ubezpieczone przez rząd federalny, więc ponoszą one nieco większe ryzyko pożyczkodawcy. Chociaż ogólnie kosztują nieco mniej niż inne pożyczki, musisz mieć silną pozycję finansową, aby się zakwalifikować i być może być konieczne dodanie kosztów prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), dopóki nie osiągniesz określonego progu spłaty. Pożyczki konwencjonalne są podzielone na dwie kategorie: zgodne i niezgodne.

Zgodna konwencjonalna pożyczka domowa spełnia określone standardy określone przez Federalną Agencję Finansów Mieszkalnictwa. Oznacza to, że po ustanowieniu pożyczki kwalifikuje się do zakupu przez Fannie Mae lub Freddie Mac, dwóch dużych podmiotów pożyczkowych, którzy oferują stabilność i bezpieczeństwo na rynku kredytów hipotecznych, zamiast sprzedawać różnym bankom i innym pożyczkodawcom w całym kraju. Dostosowanie pożyczek można wykorzystać do zakupu pierwotnego miejsca zamieszkania, drugiego domu lub wynajmu lub nieruchomości inwestycyjnych, więc są one bardziej elastyczne w tym względzie niż niektóre pożyczki ubezpieczone federalnie, które ograniczają to, co można kupić. Maksymalna kwota, którą możesz pożyczyć z zgodną pożyczką, wynosi 548 250 USD, chociaż w niektórych wysokich kosztach i stanach lub w przypadku mieszkań wielonośnych maksimum wynosi 822 375 USD. Musisz obniżyć co najmniej 3 procent kosztów nieruchomości jako zaliczkę, co jest świetne dla kupujących o solidnej sytuacji finansowej, ale niewiele kapitału, ale możesz płacić za PMI co miesiąc Spłaciłeś 20 procent wartości domu. Po osiągnięciu 20 procent możesz poprosić o anulowanie PMI, jeśli pożyczka ma dobrą opinię. Nawet w przypadku PMI całkowity koszt zakupu domu może być niższy z zgodną pożyczką niż w przypadku innych rodzajów hipotek; wiedza, że ​​pożyczka może zostać nabyta przez Fannie Mae lub Freddie Mac, zapewnia kopię zapasową pożyczkodawcy, która może skutkować niższymi stopami procentowymi. Zgodne pożyczki są stabilne i stosunkowo tanie, i są najlepszymi opcjami dla pożyczkobiorców o silnych, stabilnych sytuacjach finansowych oraz doskonałych wskaźnikach kredytowych i zadłużenia do dochodów. Musisz być przygotowany do udokumentowania wszystkiego-historii zatrudnienia, raportów kredytowych i wynik.

Kredyty niezgodne z tym samym nie mają takich samych ograniczeń, jak dostosowanie pożyczek, ponieważ nie muszą spełniać wymagań Fannie Mae lub Freddie Mac. Kredyty niezgodne z pożyczek można nabywać w wyższych kwotach pożyczek niż zgodne z pożyczkami, aw niektórych przypadkach mogą być dostępne (przy wyższych stopach procentowych i z większymi płatnościami spadkowymi) dla pożyczkobiorców z kredytem mniej niż idealnym kredytem.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Pożyczka Jumbo jest idealna dla nabywców domów z nieco większą siłą wydatkową.

Pożyczki Jumbo to pożyczki niezgodne, które pozwalają pożyczkobiorcom przesunąć granice zgodnych pożyczek. Pożyczki te występują częściej na obszarach, w których ceny mieszkalne są wyższe lub gdzie domy są większe i bardziej luksusowe, a zatem droższe. Pożyczki te należą do własnej klasy i w rezultacie mogą być oferowane według stopy procentowej porównywalne z zgodnością pożyczek-pożyczek-jeśli pożyczkobiorcy mogą spełniać wymagania pożyczkodawców, które są bardziej wymagające niż w przypadku mniejszych pożyczek. W większości przypadków musisz mieć wynik FICO wynoszący co najmniej 700. Twój wskaźnik długu do dochodu będzie musiał być niski i powinieneś spodziewać się wypłaty o wyższą niż średniej zaliczki w wysokości od 10 do 20 procent. Pożyczki te są idealne dla nabywców, którzy muszą pożyczyć większe kwoty dolara, niż pozwalają na to pożyczka zgodna i którzy mają doskonały kredyt i niski stosunek długu do dochodu.

Istnieją pożyczki ubezpieczone przez rząd, które mogą pomóc większej liczbie osób stać na zakup domu: pożyczki FHA, pożyczki USDA i pożyczki VA, ale kupujący muszą spełniać określone kryteria.

Przez wiele lat właściciela domu była ograniczona do tych, którzy byli wystarczająco zamożni, aby zaoszczędzić znaczne płatności, a jednocześnie mogła płacić czynsz. Wraz ze wzrostem cen mieszkań stało się to coraz mniejsze dla wielu osób. Chociaż rząd federalny nie pożycza bezpośrednio pieniędzy na zakupy domowe, postrzega właściwość domową jako zapewnia stabilność społeczności i rodzinom, i starał się udostępnić marzenie o właściwości domowej dla większej liczby osób. W rezultacie rząd opracował i zagwarantował kilka rodzajów pożyczek domowych, aby pomóc kupującym w mniejszej gotówki na zaliczkę lub niedoskonały kredyt w domach, w które mogą nadal inwestować, zamiast uwięzić w niekończącym się cyklu wynajmu.

Pożyczki FHA są wspierane przez federalną administrację mieszkaniową. Mając na celu pomoc w wykwalifikowaniu kupujących, którym nie udało się zaoszczędzić dużych płatności lub tych, których kredyt jest średni (ale nie doskonały), pożyczki FHA są często postrzegane jako produkty pożyczki nabywców domów po raz pierwszy, ponieważ są pomocni dla tych, którzy Nie mam istniejącego domu do sprzedaży. Pożyczki FHA wymagają wyniku FICO na poziomie 580, który jest niższy niż 620 wymagany dla wielu innych programów, jeśli pożyczkobiorca może zaoferować zaliczkę 3.5 procent. Dla pożyczkobiorców, którzy mogą obniżyć co najmniej 10 procent, wynik jest niski jak 500. Słowo ostrzeżenia dla tych, którzy mają mniej niż 10 procent jako zaliczki: pożyczki FHA wymagają dodatkowej płatności każdego miesiąca na pożyczki o niskiej płatności, które są podobne do PMI, ale nigdy nie można go anulować i pozostać na miejscu Życie pożyczki. Jedynym sposobem na usunięcie tej dodatkowej płatności jest refinansowanie pożyczki po zgromadzeniu wystarczającej ilości kapitału własnego.

Aby zachęcić nabywców domów do osiedlenia się na obszarach wiejskich, Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA) podaje pożyczki dla nabywców o średnich lub niskich dochodach, którzy są gotowi kupić domy w wyznaczonych obszarach, które są poza utartą ścieżką. Pożyczki te mają limity dochodów i mogą być dostępne bez żadnych zaliczek dla pożyczkobiorców o niskich dochodach. Dla kupujących z elastycznością, pożyczki USDA mogą być wyjątkową okazją do rozpoczęcia nowszego domu w nowym domu, często dla tych, którzy inaczej nie byliby w stanie pozwolić sobie na to, aby być właścicielami domów.

Wielu aktywnych i doświadczonych członków wojska zrezygnowało z znaczących lat zarabiania na służbę Stanom Zjednoczonym. Członkowie aktywnej Duty mogą często poruszać się, co utrudnia rozwój stabilnego kredytu i potencjalnie pozostawiając po sobie ciąg krótkoterminowych hipotek, gdy przechodzą od wdrożenia do wdrożenia. Aby złagodzić obciążenie finansowe właściwości domowej wśród osób, które służyły lub służą, Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych oferuje członkom służby elastyczne hipoteki o niskich oprocentowaniu, brakach spadków i bez PMI. Koszty zamknięcia kredytów hipotecznych VA są ograniczone, aby nie być przytłaczające. W przypadku hipotek VA pobierana jest niewielka opłata za finansowanie, aby obniżyć ogólne koszty programu, ale opłatę tę można zwrócić do kredytu hipotecznego, utrzymując niskie koszty zakupu domu na niskim poziomie domu.

Programy te mają na celu pomóc większej liczbie osób być właścicielami domów, a wszyscy wymagają demonstracji, że pożyczkobiorcy będą mogli dokonać płatności i wysiłku w dobrej wierze dla pożyczkobiorców, aby to zrobić. Programy ubezpieczone przez rząd usuwają kilka przeszkód, które mogą stać na drodze, że większa liczba rodzin staje się właścicielami domów w dobrej opinii.

Hipotaga o stałym stopie stawki tworząc miesięczne spłaty kredytu hipotecznego.

Wszystkie kredyty hipoteczne są zainteresowane; W rzeczywistości całkowity koszt odsetek może być jedną z najbardziej oszałamiających liczb dokumentów zamykania kredytów hipotecznych, szczególnie dla kupujących dom po raz pierwszy. Hipoteki o stałym stopie stawki mają ustaloną stopę procentową, która jest ustalana w momencie zatwierdzania pożyczki i pozostaje taka sama w życiu pożyczki. Stałe stawki zapewniają stabilność i bezpieczeństwo pożyczkobiorcy: Miesięczna płatność pozostanie taka sama przez 15, 20 lub 30 lat, które zajmuje spłacenie kredytu hipotecznego, a jeśli stopy procentowe są dość niskie w momencie zakupu domu, ustalone -Crate kredyty hipoteczne mogą chronić nabywcę przed huśtawkami rynkowymi. Z drugiej strony, jeśli stopy procentowe są średnie lub wysokie w momencie zakupu, pożyczkobiorcy są następnie zablokowani w tej wyższej stawce od lat i mogą płacić znacznie więcej przez cały okres pożyczki.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Kredyty hipoteczne o regulowanej stawce są zależne od rynku.

Kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej oferują atrakcyjnie niskie stałe stopy procentowe przez pierwsze kilka lat pożyczki, a następnie w z góry określonym punkcie, stopy procentowe przełącza się na elastyczną stopę procentową, która różni się w zależności od rynku stopy procentowej. Te kredyty hipoteczne mogą sprawić, że pierwsze kilka lat posiadania domu są znacznie bardziej przystępne niż osoby o wyższym stałym stawce. Problemy mogą jednak pojawić się, gdy kończy się początkowy okres: jeśli stopy procentowe są szczególnie wysokie, miesięczne płatności hipoteczne mogą bardzo nagle stać się znacznie, znacznie wyższe. Jeśli pożyczkobiorca nie jest w stanie w tym momencie refinansować pożyczki, a płatności są niemożliwe do opanowania, może spowodować niewykonanie pożyczki, a marzenie o właściwości domowej może stać się koszmarem.

Dla pożyczkobiorców, którzy czują się komfortowo z odrobiną ryzyka, kredyty hipoteczne mogą powodować znaczne oszczędności płatności odsetkowych w okresie życia. Nabywcy domów, którzy planują pozostać w domu przez zaledwie kilka lat. Ale ryzyko jest prawdziwe: jeśli planujesz skorzystać z niskiej początkowej stawki, a następnie sprzedaż lub refinansowanie, ale ceny domów nagłe zmianę, możesz być w stanie to zrobić, a potem możesz utknąć w płatnościach Nie mogę sobie pozwolić.

Pożyczki tylko dla odsetek są idealne dla nabywców domów z rosnącymi dochodami.

Większość płatności hipotecznych jest podzielona na jedną część, która jest stosowana do głównej pożyczki i jednej części stosowanej do odsetek. W przypadku większości hipotek większość wczesnych płatności stosuje się do odsetek, a mniejsza część stosuje się do kapitału, co stopniowo przesuwa się w kierunku kapitału w ciągu okresu spłaty pożyczki. To chroni pożyczkodawcę przed utratą dochodów z tytułu pożyczki. Przeznaczone dla pożyczkobiorców, którzy być może dopiero zaczynają w swojej karierze lub oczekują awansu, pożyczki wyłącznie oprocentowane są płatności, które są wyłącznie odsetki przez pierwsze 5 do 7 lat okresu spłaty Zainteresowanie. Musisz zaplanować z wyprzedzeniem, aby być gotowym na większe płatności, kiedy zaczną i przygotować się do pomysłu, że nie będziesz budować żadnego kapitału w domu przez pierwsze kilka lat. Jednak pożyczki tylko na odsetki są świetnym sposobem na zmniejszenie tych wczesnych płatności, a jeśli planujesz refinansować lub sprzedać przed zakończeniem płatności wyłącznie odsetek, pożyczki te mogą zaoszczędzić znaczną kwotę.

Istnieją pożyczki na określone cele, a rodzaje domów-nie tylko na zakup domu: pożyczki na mobilne pożyczki, pożyczki na renowację i pożyczki na budowę domów.

Pożyczki domowe nie są tylko na zakup domu; Inne czasy mogą być konieczne pożyczenie. Może znalazłeś dom, który kochasz, ale musiałbyś remontować, aby był zamieszkany, lub znalazłeś ziemię i chcesz rozpocząć budowanie domu od zera. Albo wolisz dom mobilny, którego większość zwykłych hipotek prawdopodobnie nie obejmuje. Istnieją pożyczki na każdą z tych sytuacji i więcej.

Aby zakwalifikować się do pożyczki mieszkaniowej, dom mobilny lub wyprodukowany musi spełniać wymagania, które można sklasyfikować jako nieruchomości. Aby osiągnąć tę klasyfikację, dom mobilny lub wyprodukowany musi mieć co najmniej 400 stóp kwadratowych i zamontowany na stałym podkład. Musi być również podlegający opodatkowaniu jako nieruchomości w jurysdykcji, w której się znajduje. Jeśli mobilny lub wyprodukowany dom, który chcesz kupić, spełnia te wymagania, niektórzy pożyczkodawcy zaoferują zgodne pożyczki na zakupy mobilne lub produkowane. Pożyczki FHA, VA i USDA mogą być wykorzystywane do finansowania domów mobilnych i wyprodukowanych, które spełniają wymagania dotyczące nieruchomości. Pożyczki te będą miały różne parametry w oparciu o wiek i stan domu, ponieważ domy mobilne amortyzują się w czasie, podczas gdy tradycyjne domy rosną wartości. Z drugiej strony, jeśli dom mobilny ma kółki lub właściciel płaci opłaty za Departament Pojazdów Samochodowych, budynek jest klasyfikowany jako pojazd i nie można go sfinansować za pomocą tradycyjnych procesów hipotecznych. Istnieją FHA i osobiste produkty pożyczki, które mogą być dostępne do finansowania domów mobilnych poza tradycyjnymi produktami hipotecznymi.

Pożyczki na ulepszenie obecnego domu są w kilku formach. Po pierwsze, możesz użyć kapitału własnego, który już zbudowałeś w istniejącym domu jako zabezpieczenie i zabrać pożyczkę na kapitał własny. Pożyczki te są czasami określane jako drugie hipoteki, ponieważ zasadniczo pozwalają pożyczyć w stosunku do części domu, za który zapłaciłeś, gdy nadal płacisz pożyczkodawcy hipotecznej za część, której nie masz. Pożyczki kapitału własnego mogą być opłacalne, elastyczne sposoby zapłaty za remont domu, który już posiadasz.

Pożyczki osobiste są również opcją dla tego procesu, a jeśli Twój kredyt jest dobry, może spowodować szybsze finansowanie, ponieważ nie będą wymagać procesu wyszukiwania tytułu i oceny, która jest często zawarta w pożyczce kapitałowej domowej.

Jeśli znalazłeś dom, który chciałbyś kupić, który wymaga poważnej rehabilitacji, istnieje opcja kredytu hipotecznego o nazwie pożyczka na rehabilitację lub pożyczkę. Istnieją dwie wersje: jedna jest oferowana przez FHA i nazywa się pożyczką 203 tys., A druga jest oferowana przez Fannie Mae i jest częścią programu Homestyle. Każdy ma nieco inne wymagania i poziomy elastyczności. Te działają podobnie do tradycyjnego kredytu hipotecznego, ale wartość domu opiera. To pozwala kupującym pożyczyć więcej niż obecna wartość domu na finansowanie remontów, a celem domu jest odpowiednie zabezpieczenie wartości pożyczki po odnowieniu domu. Pożyczkodawcy, którzy wydają 203 tys. Pożyczek, będą ściśle monitorować postępy remontu w celu ochrony ich inwestycji, co zmniejsza ich ogólne ryzyko. Pożyczki na renowację są dostępne tylko w rezydencjach podstawowych.

Wreszcie istnieją opcje dla tych, którzy znaleźli działkę i chcą zbudować własny dom od podstaw. Pożyczki budowlane to pożyczki krótkoterminowe, które można wykorzystać na pokrycie materiałów, siły roboczej i pozwoleń na budowę miejsca zamieszkania. Koszt samej nieruchomości można również wprowadzić do tego rodzaju pożyczki. Pożyczki te są zwykle wypłacane w ratach w miarę wykonywania pracy. Istnieją trzy rodzaje pożyczek budowlanych, a właściwa będzie zależna od budżetu projektu i harmonogramu, wraz z oceną aktualnych stawek. Pożyczka na budowę do przedsięwzięcia zaczyna się jako pożyczka budowlana o stałej stopie. Po zakończeniu budowy pożyczka przekształci się na tradycyjną hipotekę o stałym stawce. Pożyczki wyłącznie budowlane są krótkoterminowe; trwają czas trwania procesu budowy według stawki i muszą zostać spłacone lub refinansowane, gdy tylko konstrukcja zostanie zakończona. Trzecia opcja nazywa się pożyczką dla właściciela. Jeśli planujesz zostać generalnym wykonawcą swojego projektu budowania domu, możesz wziąć pożyczkę specjalnie na budowę, która zostanie spłacona z czasem. Pożyczki właściciela-budownicze są trudne do zdobycia, ponieważ są uważane za wysokie ryzyko, a pożyczkobiorca na ogół musi być zawodowo licencjonowanym generalnym wykonawcą, aby nabyć jeden. Wyniki kredytowe dla wszystkich pożyczkobiorców pożyczek budowlanych muszą być wyjątkowo wysokie generacznie w wysokości 720-ponieważ pożyczkodawca nie może sprzedać w celu odzyskania straty, jeśli pożyczkobiorca nie będzie się ukończyć.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Ważenie zdrowia finansowego i opcji kredytu hipotecznego może pomóc Ci wybrać najlepszą pożyczkę, która pomoże Ci kupić dom.

Dzięki tak szerokiej gamie opcji finansowania zakupów domowych, potrzebujesz wyraźnego obrazu swojej pozycji jako pożyczkobiorca przed rozpoczęciem. Sprawdź swoją zdolność kredytową i stosunek zadłużenia do dochodu. Zdecyduj, z grubsza, ile uważasz, że możesz wydać na spłatę kredytu hipotecznego każdego miesiąca (mając na uwadze, że podatki i składki ubezpieczeniowe będą częścią każdej płatności hipotecznej). Oceń, ile możesz zaoferować jako zaliczkę. Rozważ programy, w których możesz uzyskać dostęp do obniżenia ogólnych kosztów.

Następnie zacznij rozmawiać z pożyczkodawcami. Jeśli chodzi o szczegóły dotyczące stawek i warunków, zapytaj o programy, które mogą być nowe lub zachęty, które pożyczkodawcy mają dla osób takich jak ty. Po zidentyfikowaniu swoich najbardziej prawdopodobnych opcji, złożyć wniosek o wstępną zatwierdzenie: Pożyczkodawcy sprawdzą kredyt, weryfikują dochód i poda list szczegółowo, ile możesz pożyczyć i za pośrednictwem tego rodzaju programu. Następnie możesz użyć tych informacji, aby wybrać najlepszą pożyczkę na swoją konkretną sytuację. Czy to więcej pracy niż tylko jazda do najbliższego banku lub wypełnienie pierwszego wniosku o kredyt hipoteczny, który znajdziesz w Internecie? Tak. Ale zrozumienie dostępnych opcji i posiadanie zasadniczej świadomości sytuacji finansowej może pomóc Ci wybrać pożyczkę, która może zaoszczędzić tysiące dolarów w ciągu całego życia własności domu i może pomóc w nauce, że możesz sobie pozwolić na zakup bardziej wygodnie niż myślałeś.