Rozwiązany! Jakie są koszty zamknięcia?

Istockphoto.com

P: Wynajmuję i myślę o zakupie domu, ponieważ zapłaciłbym tę samą kwotę-jeśli teraz płacę. Oszczędzam za zaliczkę. Jednak jeden z moich przyjaciół powiedział, że będę musiał również zapłacić kilka tysięcy dolarów za koszty zamknięcia. Jakie są koszty zamknięcia i ile powinienem spodziewać się zapłacenia?

A: Ostatnim krokiem w zakupie domu jest zamknięcie. W tym miejscu podpisujesz wszystkie oficjalne dokumenty i otrzymujesz klucze do nowego domu. Ale zanim zdobędziesz klucze, będziesz musiał również pokryć koszty zamknięcia.

Podczas gdy sprzedawcy płacą garść kosztów zamknięcia, które zwykle odejmowane są od ostatecznej otrzymanej kwoty, kupujący płacą zdecydowaną większość tych kosztów. Czasami możesz z góry negocjować koszty zamknięcia i poprosić sprzedawcę pomoże Ci w pokryciu (lub nawet wszystkich) tych wydatków. Ponadto, w zależności od statusu finansowego, możesz znaleźć program nabywcy domu po raz pierwszy w swoim stanie, aby udzielić pomocy.

W każdym razie musisz znać różne rodzaje kosztów zamknięcia, abyś mógł się przygotować. Aby pomóc Ci zaplanować, podsumowaliśmy zespół ekspertów, aby wyjaśnić, jakie są te opłaty i dostarczyć figurki Ballpark.

Podanie o pożyczkę

Według Barry Ingram, brokera/właściciela i pochodzenia pożyczki w Motto Mortgage Independence w Sugarland w Teksasie, istnieje kilka kosztów zamknięcia związanych z początkiem pożyczki, a kwoty będą się różnić w zależności od pożyczkodawcy i brokera.

• Opłata raportu kredytowego: Specjaliści od kredytów hipotecznych muszą zapłacić za pobranie raportu kredytowego od jednego z trzech głównych biur kredytowych, a Ingram twierdzi, że przekazają ci ten koszt. „Ta opłata nie może zostać zwolniona, a niektórzy specjaliści od kredytów hipotecznych wymagają, aby klient” - mówi. „Ta opłata może zwykle wynosić od 25 do 100 USD, a wspólne wnioski są często na wyższym końcu."
• Opłata za wniosek: Istnieje również opłata za faktyczny proces powstrzymania pożyczki: przyjmowanie, przygotowanie i przegląd wniosku o pożyczkę hipoteczną. „Ta opłata może zostać potencjalnie uchylona, ​​a koszt tych opłat obejmuje profesjonalistę hipoteczną, ale często wynosi od 40 do 250 USD”, wyjaśnia Ingram.
• Opłata manipulacyjna: „Przetwarzanie rozpoczyna się wkrótce po złożeniu wniosku o pożyczkę i często przyspiesza po zatwierdzeniu pożyczki w warunkach”, mówi Ingram. „Procesor zazwyczaj współpracuje bezpośrednio z wnioskodawcą pożyczkowym i inicjatorem pożyczki w celu uzyskania i potwierdzenia konkretnej dokumentacji związanej z takimi rzeczami, jak zeznania podatkowe, rachunki finansowe, dochody, powtarzające się długi miesięczne i informacje o zatrudnieniu od wnioskodawcy pożyczki.„Ingram mówi, że dokumentacja, listy wyjaśniające, weryfikacje i inne informacje są dostarczane ubezpieczycielowi.

Istockphoto.com

Powiązane: Nie pozwól, aby emocje zachmurzyły swój osąd nieruchomości

Ocena i kontrola

Możesz mieć całkiem niezłe pojęcie o tym, co Twoim zdaniem jest warte, ale Twój pożyczkodawca woli opinię twojego rzeczoznawcy. „Opłata za ocenę to koszt naliczony dla licencjonowanego rzeczoznawcy za zapewnienie wyceny dla domu, który będzie zabezpieczeniem pożyczki”, mówi Ingram.

Opłata za ocenę zależy od różnych czynników. „Zazwyczaj opiera się na połączeniu rodzaju oceny, lokalizacji nieruchomości, poziomu doświadczenia rzeczoznawcy i prędkości, z jaką należy zwrócić raport oceny”, wyjaśnia Ingram. Mówi, że opłaty nie może zostać zniesiona i często musi być płacona z góry.

„Opłaty za ocenę niezrównania, mogą wynosić od 400 do 600 USD, a opłaty za pośpiech mogą zwiększyć koszty co najmniej 150 USD.„W zależności od lokalizacji nieruchomości i liczby przypadków, w których rzeczoznawca musi odwiedzić dom, koszt może przekroczyć 2000 USD.

Ocena to nie to samo, co kontrola domowa. „Opłata za inspekcję domową to koszt naliczonego przez licencjonowanego inspektora, aby przejrzeć dom i główne cechy domu, w tym dach, hydraulikę, okablowanie i urządzenia, oraz zawiera szczegółowy raport na temat ogólnego stanu domu i Wszelkie naprawy, które mogą wymagać wykonania ”, wyjaśnia Ingram.

Chociaż inspekcja domowa jest opcjonalna, mówi, że jest to zdecydowanie zalecane-nawet na rynku sprzedawcy. „Opłaty za inspekcję domu mogą zwykle wynosić od 200 do tysięcy dolarów, w zależności od wielkości domu i złożoności kontroli”, mówi Ingram.

Istockphoto.com

Tytuł ubezpieczenia

Ubezpieczenie tytułu obejmuje roszczenia od każdego, kto zakwestionowałby własność nieruchomości. „Roszczenia te obejmują fałszerstwa, błędy składania, zastaw, nieznanych spadkobierców, podatki wsteczne, służebności i tak dalej”, wyjaśnia Ingram. Mówi, że istnieją dwa rodzaje ubezpieczenia tytułu: ubezpieczenie tytułu pożyczkodawcy i ubezpieczenie tytułu właściciela. Więc jaka jest różnica?

„Ubezpieczenie tytułu pożyczkodawcy chroni odsetki pożyczkodawcy i jest zazwyczaj obowiązkowe, a kwota opłaty jest zwykle oparta na cenie sprzedaży domu.„Według Ingram zwykle wynosi od 1000 do 3000 USD.

Z drugiej strony polisa ubezpieczenia tytułu właściciela chroni zainteresowanie nabywcy i jest opcjonalne, ale Ingram twierdzi, że jest to zdecydowanie zalecane. „Jest to ułamek kosztów polityki pożyczkodawcy i zwykle jest mniejszy niż 300 USD."

Powiązane: 9 czynników, które podniosą koszt ubezpieczenia domu

Ubezpieczenie właścicieli domów

Prawdopodobnie i tak uzyskasz ubezpieczenie domu, ale pożyczkodawcy nie ryzykowali. „Pożyczkodawcy wymagają od nabywców przedstawienia dowodu ubezpieczenia właścicieli domów podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny na wypadek uszkodzenia lub zniszczenia domu”, mówi Melinda Wilner, dyrektor operacyjny United Hurtgage Mortgage w Pontiac, Michigan. To dlatego, że jeśli coś stanie się z domem, nadal jest na nim kredyt hipoteczny, który należy spłacić. „Może istnieć przypadek, w którym właściciel domu nie chce spłacać kredytu hipotecznego w domu, który został zniszczony, więc ubezpieczenie to nie tylko chroni, ale także pożyczkodawcę w przypadku, gdy pożyczka staje się domyślna”, wyjaśnia.

„Ubezpieczenie właścicieli domów zasadniczo obejmuje szkody wewnętrzne i zewnętrzne w domu, a także stratę lub szkodę aktywów osobistych i obrażeń, które występują na nieruchomości.„Jeśli istnieje konto escrow, Wilner twierdzi, że płatności za polisę mogą być uwzględnione w miesięcznych płatnościach hipotecznych.

PMI

Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI) jest wymagane, gdy kwota zaliczki pożyczkobiorcy jest mniejsza niż 20 procent kwoty pożyczki. Wilner twierdzi, że PMI chroni pożyczkodawcę przed ryzykiem, jeśli pożyczkobiorca nie spłaci domu.

„PMI jest powiązana z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego i spada, gdy bilans hipoteczny osiągnie 78 procent wartości domu w momencie zakupu, a płatności właściciela domu są aktualne”, wyjaśnia. „Koszt PMI zależy od twojej oceny kredytowej i zaliczki, ale ogólnie wynosi od 0.25 procent do 2 procent pierwotnej kwoty pożyczki każdego roku."

Zauważa jednak, że kredytobiorcy mają inne opcje. „Na przykład pożyczkobiorca może zaakceptować wyższą stopę procentową zamiast dodatkowej miesięcznej płatności PMI.”I oczywiście, mówi Wilner, możesz dokonać zaliczki większej niż 20 procent, aby uniknąć PMI.

Punkty hipoteczne

Czy kiedykolwiek słyszałeś o terminu „Zakładanie stawki?”Wilner mówi, że odnosi się do punktów hipotecznych lub opłat, które kredytobiorcy płacą pożyczkodawcy za obniżenie oprocentowania życia hipotecznego. „Jest to opcjonalne dla pożyczkobiorców, a kiedy płacą punkty, nie ma ustalonej kwoty za to, jak bardzo punkt kredytu hipotecznego zmniejszy twoją stawkę”, wyjaśnia. „Załóżmy na przykład, że masz kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 USD, a jeden punkt kosztuje 1 procent kwoty pożyczki; W tym przypadku jeden punkt kredytu hipotecznego wyciągnąłby 2500 $."

Warto zbadać tę opcję, aby uzyskać niższą stawkę. „Ponadto, jeśli planujesz pozostać w domu przez dłuższy czas, możesz z czasem odzyskać koszty zakupów”, mówi Wilner.

Istockphoto.com

Podatki od nieruchomości

Według U.S. Biuro Spisu powszechnego, średnia u.S. Gospodarstwo domowe wydaje 2471 USD na podatki od nieruchomości. „Właściciele domów są zobowiązani do płacenia podatków od nieruchomości, które są głównym źródłem dochodów dla samorządów lokalnych w celu pokrycia kosztów usług społecznych”, wyjaśnia Wilner. Jeśli zostanie ustalone konto depozytowe, twierdzi, że miesięczna płatność podatkowa zostanie wprowadzona do miesięcznej płatności kredytu hipotecznego.

„Podatki od nieruchomości mogą być bardzo zmienne między miastami, stanami i nieruchomościami i mogą stanowić znaczący koszt posiadania domu.”Na przykład, według Porther Hub, roczne podatki od domu w Południowej Karolinie wyceniane w wysokości państwowej kwoty wartości wynoszą 924 USD. Jednak w Illinois to 4419 USD rocznie. A w New Jersey to 8 362 USD.

Wilner twierdzi, że w momencie zamknięcia mogą być możliwe podatki od nieruchomości. „Zależy to od różnych czynników, w tym z obszaru, w którym dom jest kupowany, system stawek podatkowych, terminy podatkowe i warunki umowy zakupu”, wyjaśnia. „W niektórych przypadkach kupujący lub sprzedawca może być zmuszony płacić podatki od nieruchomości za proradowany czas, w którym każdy będzie w domu."

Opłaty za zamykanie lub depozyt

Chociaż różni się to w zależności od jurysdykcji, często będziesz musiał uiścić opłatę za zamknięcie lub depozyt. „W niektórych stanach zamykasz„ w Escrow ”, który wymaga usług firmy depozytowej, prawnika nieruchomości lub tytułowej firmy do przeprowadzenia zamknięcia i dystrybucji funduszy wszystkim stronom zaangażowanym w umowę”, mówi Michael J. Romer, partner zarządzający w nowojorskiej firmie prawniczej Romer Debbas. „W stanach, w których jest zamknięcie tego samego dnia z prawnikami dla wszystkich stron, zazwyczaj nie zobaczysz dodatkowej opłaty za zamknięcie ani opłaty za depozyt.”Romer mówi, że opłaty za depozyt są zwykle procentem (powiedzmy 1 procent) ceny zakupu.

Opłaty adwokackie

Być może spodziewasz się, że będziesz płacić opłaty adwokackie za swojego prawnika, ale według Romera, w niektórych jurysdykcjach, być może będziesz musiał zapłacić również za prawnika banku finansującego. „Opłaty za adwokat bankowe zwykle wynoszą średnio od 800 do 1500 USD, w zależności od pożyczkodawcy”, wyjaśnia.

I w zależności od tego, gdzie kupujesz dom, mówi Romer twój Koszt prawnika może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy dolarów. „Adwokaci z luksusowych rynków nieruchomości ogólnie pobierają premię za ich usługi, które częściowo wynika z wymaganej usługi białej szklanej, a także zwiększonej odpowiedzialności związanej z transakcjami luksusowymi."

Istockphoto.com

Pozostałe opłaty

Istnieją również inne opłaty, które mogą się różnić w zależności od jurysdykcji, a Romer ostrzega, że ​​mogą być dość nieoczekiwane. Na przykład zauważa, że ​​czasami istnieje „opłata za frekwencję” lub „napiwek”, wypłacone osobie, która uczęszcza na zamknięcie w imieniu tytułowej firmy ubezpieczeniowej. „Zazwyczaj będzie to kilkaset dolarów, w zależności od zwyczajowego w Twojej okolicy”, wyjaśnia.

Romer oferuje ostateczną wskazówkę, aby uniknąć niespodzianek: „Ważne jest, aby współpracować z odpowiednim brokerem nieruchomości, prawnikiem i pożyczkodawcą, aby zapewnić, że jesteś w pełni przygotowany."