Rozwiązany! Ile domu mogę sobie pozwolić?

Zdjęcie: Istockphoto.com

P: Wiem, jaki styl i wielkość domu chciałbym kupić i z grubsza, które sąsiedztwo interesuje mnie, ale po wypróbowaniu internetowego kalkulatora przystępności hipotecznej, martwię się, że mój budżet może nie rozciągnąć się, aby zdobyć dom Chcę. Jest tak wiele komponentów, które wchodzą w zatwierdzenie kredytu hipotecznego i budżetowanie w domu--wiele domu, na które mogę sobie pozwolić, naprawdę?

A: To świetne pytanie i na pewno nie jesteś pierwszym, który na to wpadł. Kupujący dom, zwłaszcza nabywcy domów po raz pierwszy, szybko odkrywają, że zakup domu jest złożonym połączeniem emocji i finansów, a kiedy składasz te rzeczy, odpowiedzi nie zawsze są tym, czego chcesz, aby były. W przypadku większości nabywców domów pytanie nie jest tyle „na tym, ile domu mogę sobie pozwolić”, ponieważ jest to „ile hipoteki mogę sobie pozwolić”, ponieważ bardzo niewielu nabywców domów może kupować dom w gotówce, więc kredyt hipoteczny będzie Pierwszy czynnik decydujący w domu, na który możesz sobie pozwolić. Proces oceny sytuacji finansowej w celu stworzenia realistycznego obrazu tego, ile możesz sobie pozwolić na wydanie w domu, będzie wymagał nieco więcej nauki o tym procesie, a także uczciwej oceny tego, co możesz wydać, pozostawiając wystarczającą ilość poduszki, aby żyć Twoje życie.

Istnieją cztery podstawowe czynniki, które określają, ile domu (lub ile kredytu hipotecznego) możesz sobie pozwolić: dochód, rezerwaty gotówkowe, dług i zdrowie kredytowe.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Wielu nabywców domów próbuje zgadnąć, na ile mogą sobie pozwolić na miesięczną płatność w domu, używając istniejącej płatności czynszu lub zbyt wyposażonego kalkulatora kredytu hipotecznego online. To są przyzwoite miejsca na początek, ale miesięczne wydatki są bardziej skomplikowane. Istnieją cztery elementy, które określi pełny obraz finansowy. Dochód jest pierwszym i najbardziej oczywistym elementem. Kwota gotówki przybywającej w każdym miesiącu jest punktem wyjścia do dowolnych obliczeń, ponieważ jest to liczba skończona; Krótko mówiąc, zanurzając się w pewnym wtórnym kredycie (co nie jest wskazane), kwota pieniędzy nadchodzących to kwota pieniędzy, które są dostępne na pokrycie wszelkich wydatków każdego miesiąca. Następnym elementem, który należy wziąć pod uwagę, są oszczędności lub rezerwy gotówkowe. Kwota ta może być wykorzystana w celu zmniejszenia kwoty kredytu hipotecznego poprzez zwiększenie zaliczki na dom lub do powstrzymania jako fundusz awaryjny na naprawy lub spłaty kredytu hipotecznego w przypadku utraty pracy. Dług jest również ważny do rozważenia, ponieważ kupujący nadal będzie musiał dokonywać płatności na temat pożyczek studenckich lub pożyczek samochodowych oprócz kredytu hipotecznego, a pożyczkodawcy mogą mieć ochotę na udzielanie pożyczek kupującym, którzy mają duży dług długu. Wreszcie, zdrowie kredytowe kupującego odegra rolę w ilości pieniędzy pożyczkodawcy skłonne zapewnić zakup domu; Zasadniczo nabywcy o słabym kredycie będą mieli trudniej znaleźć pożyczkę i mogą mieć znacznie wyższą stopę procentową niż kupujący z dobrym lub doskonałym kredytem.

Zasadniczo nie zaleca się, aby kupujący wydawali więcej niż 28 procent swoich miesięcznych dochodów brutto na wydatki mieszkaniowe.

Kupowanie domu jest drogie, ale podobnie jak w jednym. Właściciele domów muszą być w stanie dostarczyć swoje domy, utrzymywać i naprawić je oraz płacić za media i ubezpieczenia. Ale muszą też mieć wystarczającą ilość pieniędzy na jedzenie, ubrania, płatności samochodowe, koszty opieki zdrowotnej, wydatki na opiekę nad dziećmi i więcej. Zwykle wymaganiem jest to, że miesięczna płatność hipoteczna, która obejmuje część kapitału pożyczki, odsetki, podatków i ubezpieczenia (czasami określanych jako Piti), musi być mniejsze niż 28 procent dochodu brutto pożyczkobiorcy. Właśnie dlatego większość pożyczkodawców nie zatwierdzi kredytów hipotecznych, które spowodują płatności, które przekroczą tę kwotę i dlaczego tak ważne jest, aby nabywca domu dokładnie oszacował, jakie będą ich wydatki. Lepiej jest wybrać dom, w którym można je opanować, niż dom, który może pasować do z góry przyjętego wizerunku „Dream Home”, ale będzie wymagał ciągłego walki, aby pozwolić sobie na stać i utrzymać.

Zdjęcie: Istockphoto.com

W przypadku większości nabywców ilość domu, na które mogą sobie pozwolić, zależy od tego, jak bardzo firma hipoteczna jest gotowa je pożyczyć.

Większość ludzi nie ma wystarczającej ilości pieniędzy na oszczędności, aby kupić dom. Nawet nabywcy domów, którzy sprzedają dom, w którym mają dużo kapitału własnego, zwykle nie mają wystarczającej ilości zakupu domu w gotówce, chyba że znacznie się zmniejszają. Z tego powodu większość nabywców domów wybiera pożyczkodawcę pożyczki mieszkaniowej i zaciąga kredyt na kredyt hipoteczny, aby pomóc w zakupu domu. Oznacza to, że ilość domu, w którym większość ludzi może kupić, zależy od oceny pożyczkodawcy przez pożyczkobiorcę sytuacji finansowej i ile pieniędzy pożyczkodawca jest w rezultacie zaoferowany. Ponadto pożyczkodawca rozważy wartość domu, zwykle poprzez ocenę. Pomaga to ustalić, czy cena domu porównuje się do innych nieruchomości w sąsiedztwie, co jest ważne, ponieważ pożyczkodawca musi chronić swoje nakłady finansowe w przypadku, gdy domyślnie pożyczkobiorcy i dom muszą zostać sprzedane w celu odzyskania straty pożyczkodawcy.

Pożyczkodawcy określają kwoty hipoteczne i stopy procentowe na podstawie szerokiej gamy czynników.

Jak pożyczkodawcy decydują, które wnioski o pożyczkę są dobrym ryzykiem, a które nie są? Po pierwsze, pożyczkodawcy zaczynają od oceny pożyczkobiorcy. Ostrożnie zbadają dochód brutto i zdolność kredytowa pożyczkobiorcy, co zapewni zdjęcie, ile pieniędzy pożyczkobiorca musi pracować każdego miesiąca i jak dobrze pożyczkobiorca w przeszłości zarządzał swoimi pieniędzmi. Dobra zdolność kredytowa (zwykle 620 lub lepsza) mówi konwencjonalnym pożyczkodawcom, że pożyczkobiorca odpowiadał swoje długi i obowiązki. To nie znaczy, że raport kredytowy musi być wolny od skazy. Wielu pożyczkobiorców ma niewielkie problemy w historii kredytowej, ale jeśli ogólny wynik jest solidny, są bardziej prawdopodobne, że otrzymają pożyczkę, a istnieje kilka programów, które pomogą kupującym, których problemy kredytowe są bardziej znaczące.

Następnie pożyczkodawca zbada wskaźnik zadłużenia pożyczkobiorcy do dochodów (DTI), który jest sumą wszystkich miesięcznych płatności zadłużenia pożyczkobiorcy podzielonych przez ich miesięczny dochód brutto. Ta formuła obejmuje tylko dług, taki jak pożyczki osobiste, pożyczki studenckie i karty kredytowe. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy chcą zobaczyć DTI, który jest niższy niż 45 procent, a obliczenie tej liczby pomoże pożyczkodawcy zdecydować, ile pożyczkobiorca może stać na wygodne zapłacenie każdego miesiąca. Zbadają wszelkie zobowiązania, takie jak zastawy dotyczące dochodów lub nieruchomości, oraz dodatkowe aktywa, które mogą potencjalnie zwiększyć dochód w razie potrzeby. Wreszcie pożyczkodawca przyjmie kwotę, którą według niego może bezpiecznie pożyczyć, na podstawie powyższych kryteriów, i zastanowi się, ile pożądanych kosztów nieruchomości i ile pożyczkobiorca może zaoferować jako zaliczkę. Kwota pożyczki i zaliczka razem będą maksymalnym kosztem domu, na który kupujący może sobie pozwolić na zakup.

To nie znaczy, że pożyczkodawca zawsze oferuje maksimum, jakie pożyczkobiorca może potencjalnie zapłacić. Informacje na temat raportu kredytowego są uwzględnione; Jeśli w przeszłości pożyczkobiorca starał się nadążyć za spłaty długów, pożyczkodawca może zaoferować mniej niż maksimum. Stopy procentowe zostaną skorygowane podobnie. Stopy procentowe opierają się na głównej stopie rynkowej, ale ile pożyczkodawca zdecyduje się zwiększyć stopę dla poszczególnych pożyczkobiorców, jest bezpośrednio związane z zaufaniem pożyczkodawcy, że pożyczkobiorca z powodzeniem dokona płatności na czas. Im większa ich pewność, tym niższa tempo. Kredytobiorcy, których pożyczkodawcy postrzegają jako wyższe ryzyko, otrzymają wyższe stawki w celu ochrony inwestycji pożyczkodawcy.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Każdy rodzaj kredytu hipotecznego inaczej wpływa na wymaganie zaliczki, a tym samym, ile domu możesz sobie pozwolić.

Hipoteki nie są jednym rozmiarem, pasuje do wszystkich. Konwencjonalne hipoteki, o których większość ludzi myśli, gdy słyszą to słowo, mają na celu dobrze wykwalifikowane nabywców z dobrym lub wielkim kredytem. Z powodu tego wielkiego kredytu konwencjonalni kredytobiorcy kredytów hipotecznych mogą odłożyć zaledwie 3 procent ceny domu i nadal oferować niską stopę procentową, ale ci pożyczkobiorcy prawdopodobnie będą musieli zapłacić za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), dopóki nie osiągną 20 Procentowy znak kapitałowy. Konwencjonalni kredytobiorcy mogą wykorzystać swój dobry kredyt i obniżyć mniej pieniędzy w zamian za płatności PMI przez pierwsze kilka lat, potencjalnie umożliwiając im wybór droższego domu. Z drugiej strony, jeśli konwencjonalni pożyczkobiorcy mają fundusze na większą zaliczkę, mogą ogólnie obniżyć swoje miesięczne płatności i umieścić więcej miesięcznych płatności na główny zasadę pożyczki zamiast na PMI.

Inne programy pożyczek oferują wykwalifikowanych pożyczkobiorców jeszcze niższych płatności. Pożyczki FHA umożliwiają pożyczkobiorcom z mniejszą gotówką dostępną za zaliczkę i/lub niższe wyniki kredytowe na zakup domu. Pożyczki te są gwarantowane przez rząd federalny, który pozwala pożyczkodawcom oferować kredytobiorcę kredytodawców, którzy stanowią większe prawdopodobieństwo niewywiązania się z mniejszego ryzyka pożyczkodawcy. Pożyczki te pozwalają pożyczkobiorcom z wynikiem kredytowym tak niskim jak 580 na odłożenie zaledwie 3.5 procent jako zaliczka, a pożyczkobiorcy z wynikami kredytowymi nawet 500 mogą nadal zaciągnąć kredyt hipoteczny, jeśli są w stanie obniżyć 10 procent. Kredytobiorcy FHA zapłacą dodatkową składkę ubezpieczenia kredytu hipotecznego (MIP) za okres ich pożyczki, ale są w stanie wziąć pożyczkę, która prawdopodobnie byłaby poza zasięgiem inaczej. Niska zaliczka pozwala pożyczkobiorcom FHA wybrać dom, nawet jeśli nie mają gotówki na dużą zaliczkę, ale będą musieli wziąć pod uwagę płatności MIP, które będą częścią ich miesięcznego kosztu.

Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych (VA) oferuje hipoteki bez zaliczki, ubezpieczenia hipotecznego i bardzo niskich stóp procentowych dla aktywnych członków wojska i ich rodzin. Te pożyczki wspierają członków wojskowych, którzy muszą się często poruszać i nie mieli okazji zaoszczędzić tyle samo podczas lat służby publicznej, więc koszty kredytu hipotecznego (inne niż sama kredyt hipoteczny) są znacznie zmniejszone. Z tego powodu kredytobiorcy, którzy kwalifikują się do pożyczek VA, mogą czasem pozwolić sobie na wybranie domu, który kosztuje nieco więcej, niż mogliby sobie pozwolić; Po zwolnieniu zaliczki i niskie stopy procentowe mogą pożyczyć większą kwotę.

Wreszcie, aby pomóc nabywcom o niskich lub umiarkowanych dochodach w zakupach domów i w celu zwiększenia populacji społeczności wiejskich, Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA) zapewnia federalne wsparcie kredytów hipotecznych dla wykwalifikowanych kredytobiorców w wyznaczonych społecznościach wiejskich bez zaliczki. Jeśli nabywca o niższych dochodach jest gotowy i może przenieść się na obszar wiejski, który jest zawarty w tym programie, brak zaliczki i akceptacji niższych poziomów dochodów może umożliwić możliwość posiadania właściciela domu, gdy inaczej nie był. Program pożyczek USDA umożliwia pożyczki dla kupujących, którzy prawdopodobnie nie zakwalifikowaliby się do kredytu hipotecznego gdzie indziej.

Pewne koszty, takie jak ubezpieczenie właścicieli domów, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości, mogą wpłynąć na to, ile kredytu hipotecznego możesz sobie pozwolić.

Wielu nabywców po raz pierwszy jest zaskoczonych, gdy dowiadują się, że ich miesięczna płatność hipoteczna składa się z znacznie więcej niż tylko głównego kwoty pożyczki i odsetek. Należy wziąć pod uwagę inne czynniki przy obliczaniu miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Prawie wszyscy pożyczkodawcy wymagają, aby ich pożyczkobiorcy niesie ubezpieczenie właścicieli domów, które chronią zarówno pożyczkobiorcę, jak i pożyczkodawcę: jeśli dom spala się lub jest uszkodzony podczas burzy, a pożyczkobiorca nie może sobie pozwolić na naprawy, prawdopodobnie nie będą w zabezpieczeniu pożyczki a pożyczkodawca nie będzie miał domu do sprzedaży, aby zrównoważyć swoje straty. Ubezpieczenie właścicieli domów znacznie zmniejsza prawdopodobieństwo tego wydarzenia, więc pożyczkodawcy zbierają część rocznej składki ubezpieczeniowej w każdej miesięcznej płatności i utrzymują ją na koncie, który nazywa się rachunkiem depozytowym. Kiedy pojawi się rachunek ubezpieczenia właścicieli domów, pożyczkodawca wypłaca to z tego konta, zapewniając, że rachunek jest opłacany na czas i kontynuuje ubezpieczenie. Ta sama koncepcja dotyczy lokalnych podatków od nieruchomości; Jeśli właściciel domu nie zapłaci podatków od nieruchomości, a dom zostanie przejęty, pożyczkodawca nie będzie się odwołać. Kredytobiorcy co miesiąc zapłacą część szacowanego podatku na rachunek depozytowy, a pożyczkodawca zapłaci rachunek podatkowy. W zależności od rodzaju kredytu hipotecznego i wielkości zaliczki, pożyczkobiorcy mogą spłacać składki ubezpieczenia kredytu hipotecznego lub płatności prywatnych ubezpieczeń hipotecznych co miesiąc za część lub cały okres spłaty kredytu hipotecznego.

Te liczby mogą szybko się sumować. Stawki ubezpieczenia i płatności podatkowe będą się różnić w zależności od Twojej lokalizacji; lokalny agent nieruchomości lub biuro asesora podatkowego powinny być w stanie zapewnić kupującym dobre oszacowanie tych kosztów. Stawki ubezpieczenia kredytu hipotecznego oparte są na procentach całkowitej kwoty pożyczki. Kalkulator przystępności hipotecznej lub „ile domu mogę sobie pozwolić na kalkulator”, może pomóc kupującym zobaczyć, co te koszty dodają do płatności miesięcznej, a następnie wziąć to pod uwagę przy podejmowaniu decyzji, ile mogą sobie pozwolić na pożyczkę.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Większe domy mają zwykle wyższe koszty użyteczności i konserwacji, a także są droższe do dostarczenia.

To prosta matematyka: więcej pokoi potrzebuje więcej mebli, farby i wystroju, więcej paliwa do ciepła i chłodzenia, więcej prądu i więcej pracy. Jest więcej części do utrzymania i naprawy, a cała ta farba i meble będą wymagały okresowego odświeżenia i wymiany. Większe domy są po prostu droższe. Rozważając, ile domu mogą sobie pozwolić, ważne jest, aby kupujący rozważyli koszty dalekiego zasięgu, a nie tylko z góry nakład gotówki i miesięczną wymaganą płatność. W zależności od okoliczności, może być lepszym wyborem, aby wybrać mniejszy dom, który jest nieco bardziej luksusowy lub w lepszej okolicy niż duży dom, który nie oferuje znacznie wykraczającej za rozmiar. Mniejszy dom może być łatwiejszy do opanowania na dłuższą metę.

Po zatwierdzeniu kredytu hipotecznego upewnij się, że czujesz się komfortowo z miesięczną płatnością i odpowiednio dostosuj swój budżet.

Większość agentów nieruchomości zaleci, aby kupujący zostali wstępnie zaliczani do kredytu hipotecznego, zanim zaczną poważnie kupować dom. Dlaczego? Odpowiada na pytanie „Ile kredytów hipotecznych mogę się zakwalifikować?”Dość ostatecznie. Preapproval oznacza, że ​​pożyczkodawca zbadał wszystkie dokumenty kupującego i warunkowo zatwierdził pożyczkę. Dopóki nic się nie zmienia, pożyczkodawca jest przygotowany do wydania kredytu hipotecznego na określoną kwotę z określonymi warunkami. Nie jest to wiążące dla kupującego, ale zapewnia kupującemu pewną pewność, że będą mieli pożyczkę hipoteczną, i pozwala kupującym uwzględnić te informacje w ofertach, które składają w domach, które chcieliby kupić, co może być świetną zachętą dla sprzedawcy do zaakceptowania oferty. Ponadto Preapproval uczyni liczbę rzeczywistą. Kupujący może dokładnie zobaczyć, ile są zatwierdzone do pożyczania, wykonania matematyki, a następnie zdecydować o trudnym i szybkim budżecie na zakupy.

Tylko dlatego, że pożyczkodawca jest przygotowany do zaoferowania pożyczki w określonej kwoty, nie oznacza, że ​​kredytobiorca powinien wydać wszystkie dostępne pieniądze. To jedna z najtrudniejszych części kupowania domu. Dla niektórych nabywców list przedprzeprovalny wydaje się być czekem, który mogą po prostu wydać, ale tak naprawdę jest to moment, aby zrobić trudne myślenie i wykonać realistyczny budżet. Gdy kupujący ma list preaproval, może zbudować bardzo realistyczne oszacowanie, jakie będą miesięczne płatności. Mogą zwiększyć swoje miesięczne dochody i reg, korzystając z maksymalnej kwoty pożyczki i zobaczyć, co zostało. Miesięczny kalkulator dochodów online może ogólnie pomóc uwzględnić wszystkie te wydatki. Jeśli liczba ta nie jest wystarczająco duża, aby zaoszczędzić na sytuacjach kryzysowych i pokryć nieoczekiwane wydatki (ponieważ właściciela domu zawsze wiąże się z nieoczekiwanymi wydatkami), dostosuj dane, zmniejszając kwotę pożyczki, dopóki poduszka finansowa każdego miesiąca będzie wygodna. To tyle domu naprawdę możesz sobie pozwolić.