Rozwiązany! Jak działa odwrotna hipoteka?

Zdjęcie: Istock.com

P: Jestem kilka lat na emeryturę i zaczynam się martwić, że moja emerytura i oszczędności nie wystarczą, aby pokryć moje regularne wydatki. Mój sąsiad zasugerował, aby wyjąć odwrotną hipotekę, ponieważ posiadam mój dom za darmo i jasne, ale wydaje się to dość skomplikowane. Jak działa odwrotna hipoteka?

A: Odwrotne hipoteki mogą być wielką pomocą dla emerytów i starszych osób dorosłych, którzy chcą utrzymać pewną jakość życia bez zbyt szybkiego oszczędności. Ponieważ ten rodzaj finansowania może być mylący, pomocne może być wyjaśnienie odwrotnej hipoteki w najprostszych warunkach.

Jak dokładnie działa odwrotna hipoteka? Zasadniczo właściciel domu zaciąga pożyczkę na podstawie kapitału własnego. Nazywa się to odwrotną hipoteką, ponieważ pożyczkodawca płaci pożyczkobiorcy za czas trwania pożyczki, a nie na odwrót.

W odpowiednich okolicznościach odwrotne hipoteki mogą oferować dodatkową elastyczność finansową osobom na emeryturze i nie zarabia już stałego dochodu. Jednak ten rodzaj kredytu hipotecznego nie będzie idealnie dopasowany dla każdego właściciela domu, więc dobrze jest odświeżyć drobniejsze punkty związane z odwrotnymi hipotekami przed podjęciem decyzji.

Odwrotna hipoteka działa poprzez przekształcenie kapitału własnego kredytobiorcy w pożyczkę spłaconą przez pożyczkodawcę hipotecznego.

Właściciele domów, którzy napotykają odwrotne hipoteki jako opcja finansowania, mogą zastanawiać się: „Co dokładnie jest odwrotną hipoteką?„Jest to szczególny rodzaj pożyczki mieszkaniowej, która ma pomóc starszym dorosłym w korzystaniu z ich kapitału własnego w celu pokrycia kosztów dużych lub małych lat w życiu. Aby skorzystać z odwrotnej kredytu hipotecznego, pożyczkobiorcy będą musieli najpierw zgromadzić znaczną kwotę kapitału własnego w swoim domu. Podobnie jak Home Equity Loans lub Home Equity Lines of Credit (HELOCS), odwrotne hipoteki pozwalają właścicielom domów zaciągnąć pożyczki na podstawie akcji lub własności własności-mają w nieruchomości.

Wielu starszych dorosłych, którzy od dłuższego czasu mieszkali w tym samym domu. Zamiast pozwolić, aby kapitał nie był używany do dnia, w którym sprzedają swój dom, kwalifikujący się właściciele domów mogą wykorzystać go za pomocą odwrotnej kredytu hipotecznego, aby zapłacić za jakiekolwiek wydatki lub zakupy.

Kredytobiorcy nie będą jednak w stanie wypłacić całego udziału kapitałowego, a przepisy federalne mogą ograniczyć kwoty pożyczki na określone limity, w zależności od rodzaju używanego kredytu hipotecznego odwrotnego. Pożyczkodawcy będą również uwzględniać różne inne czynniki przy określaniu kwoty pożyczki, w tym wieku pożyczkobiorcy, wartości rynkowej nieruchomości, sytuacji finansowej właściciela domu oraz wszelkich istniejących długów lub zastawów.

Zdjęcie: Istock.com

Z odwrotną hipoteką pożyczkodawca dokona płatności pożyczkobiorcy, a nie na odwrót.

Każda definicja odwrotnej kredytu hipotecznego prawdopodobnie koncentruje się na odwróceniu ról, ponieważ odnosi się ona do związku między pożyczkodawcami i kredytobiorcami. Jak wspomniano, odwrotne hipoteki odwracają typowe role tych dwóch stron. Dzięki tradycyjnej hipotece pożyczkobiorca dokonuje miesięcznych płatności na rzecz pożyczkodawcy, dopóki ich zaległe saldo pożyczki nie zostanie spłacone. I odwrotnie, po przejęciu odwrotnej kredytu hipotecznego, pożyczkobiorca otrzyma płatności od pożyczkodawcy typowego w formie miesięcznej raty lub z ryczałtu.

Podobnie jak w przypadku każdej pożyczki, saldo będzie musiało zostać spłacone w końcu, ale odsetki, ale może to być wiele lat później. W niektórych przypadkach kredytobiorcy nigdy nie spłacają salda na odwróconej kredycie hipotecznym.

Zdjęcie: Istock.com

Kredytobiorcy będą musieli najpierw spełnić pewne wymagania dotyczące kwalifikacji, choć w tym ich wiek i ilość posiadania kapitału własnego.

O ile nie pracują z organizacją non -profit, agencją samorządową lub prywatnym pożyczkodawcą, kredytobiorcy, którzy przyjmują odwrotną hipotekę, prawdopodobnie wykorzystają hipotekę konwersji kapitału własnego (HECM), która jest wspierana przez rząd federalny i zapewnianie przez spółkę hipoteczną. Pożyczki HECM nie są dostępne dla wszystkich właścicieli domów; Kredytobiorcy będą musieli spełnić określone kryteria, aby zakwalifikować się do tego rodzaju finansowania.

Na przykład tylko właściciele domów w wieku 62 lat lub więcej kwalifikują się do pożyczki HECM. Ponadto kredytobiorcy musieli zgromadzić sporą kwotę kapitału własnego w swoim domu. Dokładna kwota może się różnić, ale 50 -procentowy udział kapitału zwykle wystarczy. Kredytobiorcy są często zobowiązani do bycia na bieżąco z obowiązkami finansowymi związanymi z mieszkaniami, w tym podatkami od nieruchomości i składek ubezpieczeniowych właścicieli domów.

Właściciele domów rozważających pożyczkę HECM najpierw będą musieli wziąć udział w sesji doradczej finansowej zgodnie z wymogami U.S. Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Ta sesja jest dostosowana do sytuacji finansowej każdego gospodarstwa domowego, aby pomóc właścicielom domów zrozumieć potencjalne wady zaciągnięcia tego rodzaju pożyczki, a następnie podjąć bardziej świadomą decyzję dotyczącą odwrotnych kredytów hipotecznych.

Odwrotne kredyty hipoteczne mogą być wypłacane jako ryczałki, powtarzające się płatności lub linie kredytowe.

Jak działają odwrotne hipoteki po zatwierdzeniu pożyczki? Właściciele domów mogą uzyskać dostęp do swoich funduszy na kilka różnych sposobów. Wielu kredytobiorców wybiera plan kadencji lub terminu, z których oba podzielą fundusze pożyczki na równe płatności, które są wypłacane co miesiąc na dłuższy czas. Plany te mogą być dobrymi opcjami, jeśli właściciele domów chcą wykorzystać te fundusze, aby płacić za rutynowe wydatki, takie jak artykuły spożywcze lub artykuły gospodarstwa domowego.

Inną opcją do rozważenia jest otrzymanie całej kwoty pożyczki jednocześnie. Właściciele domów mogą preferować ryczałtową płatność, jeśli mają na przykład duży wydatek, który chcą na pokrycie remontu lub napraw w domu, na przykład. Pożyczkodawcy mogą również przedłużyć linię kredytową za pomocą kapitału własnego kredytobiorcy. W tym scenariuszu właściciele domów mogą usunąć tyle pieniędzy, ile lubią, gdy lubią limit salda.

Rozważając opcje wypłaty, należy pamiętać, że pożyczkodawcy mogą pobierać różne stopy odwrotnej hipoteki, w tym stałe lub zmienne oprocentowanie zależący od tego, w jaki sposób są udostępniane fundusze. Odwrotne hipoteki z powtarzającymi się miesięcznymi płatnościami mogą być bardziej narażone na zmienne stopy procentowe, które mogą rosnąć lub w dół, więc lepiej odzwierciedlają trendy stawki kredytu hipotecznego przez cały okres pożyczki.

Zdjęcie: Istock.com

Pożyczkodawcy zazwyczaj nie ograniczają, w jaki sposób stosowane są fundusze odwrotnego hipotecznego.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj planu płatności wybiera właściciel domu, pożyczkodawcy HECM zazwyczaj nie ograniczą, w jaki sposób właściciel domu może korzystać. Jeśli pożyczkobiorca chce wydać te pieniądze na rachunki, remonty domu, płatności samochodowe lub inne wydatki, mogą to zrobić. Niektóre rodzaje pożyczek z pożyczkami, na przykład, ograniczają sposób stosowania funduszy, aby ta elastyczność finansowa może być atrakcyjna dla niektórych właścicieli domów.

Inne rodzaje odwrotnych hipotek mogą nie zawsze być tak przychylne, jednak. W szczególności hipoteczne hipoteki jednorazowe-które są dostarczane przez organizacje non-profit i samorządy lokalne, a nie spółki hipoteczne-często wymagają od kredytobiorców, aby podać cel pożyczki przed jej zatwierdzeniem. Kredytobiorcy mogą nadal mieć kilka sposobów wykorzystania swoich funduszy z tego rodzaju odwrotną hipoteką, jako zastępowanie urządzeń, spłaty długu lub spłacania zaległe podatki od nieruchomości, ale będą musieli stwierdzić ten cel z góry.

Jeszcze lepiej, kredytobiorcy nie muszą spłacać pożyczki, dopóki nie wyprowadzą się z domu, nie sprzedają nieruchomości lub przekazywać własność ukochanej osoby.

Odwrotne kredyty hipoteczne nie są jedynymi pożyczkami, które wykorzystują domowe heloki kapitałowe i domowe pożyczki kapitałowe, przekształcając kapitał własny w gotówkę, ale sposób, w jaki ich struktura jest dość unikalna. W przeciwieństwie do innych rodzajów pożyczek domowych, które wymagają od pożyczkobiorców od razu spłacania równowagi, odwrotne hipoteki nie muszą być spłacane, dopóki pożyczkobiorca zachowuje własność nieruchomości. Oznacza to, że nie będą musieli spłacić kwoty pożyczki, dopóki nie sprzedają własności domu lub przekazania innej stronie.

W niektórych przypadkach kredytobiorcy zdecydują się zmniejszyć i wykorzystać wpływy ze sprzedaży ich domu w celu spłaty salda na odwróconej kredycie hipotecznym. Może nawet zostać wystarczająco dużo, aby pokryć zakup nowego domu. Inni właściciele domów mogą nigdy nie zamierzają spłacić pożyczki, ponieważ nie planują nigdy sprzedawać swojego domu. Jeśli pożyczka przeżyje pożyczkobiorcę, nie będą zobowiązani do jej spłaty.

Zdjęcie: Istock.com

Podczas gdy ich dom będzie wykorzystywany jako zabezpieczenie pożyczki, kredytobiorcy nie są winni podatków od żadnych otrzymywanych funduszy.

Odpowiadając na pytanie „Co to jest odwrotna kredyt hipoteczny?„Warto zauważyć, że pożyczki te są zabezpieczone pożyczkami w innych słowach, są wspierane przez zabezpieczenie. Podobnie jak wszystkie zabezpieczone pożyczki domowe, odwrotne hipoteki używają własności pożyczkobiorcy jako zabezpieczenia. To sprawia, że ​​wykluczenie jest możliwością, ale tylko wtedy, gdy pożyczkodawca unieważnie umowę pożyczki i wymaga pełnej spłaty w zależności. Dopóki pożyczkobiorca nadal spełnia warunki umowy hipotecznej, takie jak utrzymanie nieruchomości, wykorzystanie jej jako głównego miejsca zamieszkania, i pozostanie na bieżąco z innymi kosztami mieszkaniowymi, takimi jak podatki od nieruchomości, powinni mieć dobrą opinię wśród pożyczkodawcy.

Chociaż pożyczkobiorcy będą musieli nadal płacić podatki od nieruchomości, nie będą winić podatków od swoich środków odwrotnych hipotecznych, ponieważ pieniądze te są uważane za pożyczkę, a nie dochód podlegający opodatkowaniu. Jest to kwestia finansowa, którą warto wziąć pod uwagę, ponieważ właściciele domów mogą wymagać płacenia podatków na inne rachunki emerytalne lub posiadane przez nich aktywa finansowe.

Kredytobiorcy pokryją pewne koszty na odwróconą hipotekę, choć z przodu i na drodze.

Nawet przy wszystkich korzyściach finansowych, jakie może zaoferować odwrotna hipoteka, pożyczkobiorcy prawdopodobnie będą musieli zapłacić trochę pieniędzy, aby zaciągnąć jedną z tych pożyczek. Opłaty za początkowe, opłaty za usługi pożyczkodawców i różne koszty zamknięcia mogą być należne po zatwierdzeniu odwrotnej kredytu hipotecznego. W zależności od sytuacji finansowej danej osoby mogą być warte kosztów, aby uzyskać dostęp do zwrotu kredytu hipotecznego.

Ponadto pożyczki HECM pobierają składkę ubezpieczeniową na początku pożyczki, która jest oparta na procencie całkowitej kwoty pożyczki. Kredytobiorcy będą musieli również zapłacić składkę ubezpieczenia kredytu hipotecznego każdego roku. Roczna składka znajduje również odzwierciedlenie jako procent kwoty pożyczki, choć mniejszy procent niż początkowa opłata. Pożyczkodawcy pobierają również odsetki od tych pożyczek, a odwrotne stawki kredytu hipotecznego mogą być wyższe niż inne rodzaje zabezpieczonego finansowania.

Kolejnym czynnikiem, o którym należy pamiętać, jest to, że niektórzy pożyczkodawcy mogą pozwolić kredytobiorcom sfinansowanie niektórych z tych opłat i budowanie ich w plan spłaty. W takim przypadku składki ubezpieczenia hipotecznego, koszty zamknięcia i opłaty pożyczkodawcy mogą nie być należne przez kilka lat, dopóki pełna kwota pożyczki nie zostanie spłacona. Biorąc pod uwagę sposób ustrukturyzowania odwrotnych hipotek, możliwe jest, że kredytobiorcy nigdy nie będą musieli sami płacić tych opłat.

Zdjęcie: Istock.com

Ponadto członkowie rodziny i bliscy mogą wymagać spłaty pełnego salda pożyczki, jeśli nieruchomość przekroczy ich ręce.

Mimo że kredytobiorcy mogą uniknąć spłaty odwrotnej kredytu hipotecznego, pożyczka ta będzie musiała zostać ostatecznie spłacić. Jeśli kredytobiorca umrze, a tytuł nieruchomości przekazuje się do swoich spadkobierców, ci nowi właściciele tytułów będą odpowiedzialni za wszelkie zaległe saldo. Członkowie rodziny, którzy odziedziczą nieruchomość z odwrotną hipoteką, stwierdzą, że cała pozostała kwota pożyczki będzie musiała zostać bezzwłocznie spłacić w całości.

Niektórzy właściciele tytułów mogą mieć fundusze na spłatę pełnego salda pożyczki, ale członkowie rodziny mogą potrzebować uciekać się do sprzedaży nieruchomości, aby spłacić pierwotnych spadkobierców z odwróconą hipoteką, mogą stracić część lub całość ich dziedzictwa. Jednym z punktów, które należy rozważyć z pożyczkami HECM, jest to, że nawet jeśli dom jest sprzedawany za mniej niż wybitną równowagę, właściciele nieruchomości-czy to pierwotny pożyczkobiorca, czy ich spadkobiercy nie muszą wymyślać różnicy. Ponieważ te odwrotne kredyty hipoteczne są ubezpieczone federalnie, rząd obejmie każdą kwotę pozostawioną z pożyczki.

Prywatni pożyczkodawcy mogą również oferować odwrotne hipoteki, ale szukaj potencjalnych oszustw.

Właściciele domów, którzy zaciągają pożyczki HECM, zwykle mogą odpocząć, wiedząc, że ich odwrotna hipoteka jest poparta przez rząd federalny i zapewniany przez renomowanego pożyczkodawcy. Kredytobiorcy, którzy otrzymują finansowanie za pośrednictwem prywatnego pożyczkodawcy, mogą wymagać większej ostrożności, jednak. Jak zauważyło Biuro Ochrony Finansowej Konsumenckiej, oszustowie mogą wykorzystywać odwrotne hipoteki jako udawanie do oszustwa właścicieli domów i skorzystać z ich finansów.

W szczególności weterani i emerytowani członkowie serwisu powinni być w pogotowiu za wszelkie kredytodawcy, które są ubezpieczone, finansowane lub wspierane przez Departament Spraw Weteranów (VA). VA nie oferuje w żaden sposób odwrotnych hipotek, a prywatni pożyczkodawcy, którzy twierdzą, że inaczej mogą mieć ukryte motywy do wydawania w błąd oświadczeń właścicielom domów.

Chociaż niekoniecznie może to stanowić oszustwo, kontrahenci mogą agresywnie przekroczyć odwrotne kredyty hipoteczne jako sposób na opłacenie drogich remontów domu, wywierając presję na właścicieli domów, aby zaciągnęła pożyczkę mieszkaniową. Ważne jest, aby w pełni zrozumieć konsekwencje wykorzystania odwrotnej kredytu hipotecznego przed podjęciem decyzji finansowej, która może nie być odpowiednia dla okoliczności właściciela domu.

Zdjęcie: Istock.com

Nie wszyscy pożyczkodawcy oferują odwrotne kredyty hipoteczne, więc emeryci mogą wymagać rozważenia zmiany pożyczkodawców, jeśli chcą wykorzystać swój kapitał własny.

Odwrotne kredyty hipoteczne, pożyczki kapitałowe i HELOC są wysoce wyspecjalizowanymi formami finansowania, a niektóre firmy hipoteczne mogą ich nie wspierać. Właściciele domów, którzy od lat pozostali w tym samym pożyczkodawcy, mogą zaciągnąć pożyczkę w swojej obecnej firmie hipotecznej, ale może być konieczne rozważenie zbadania innych opcji, jeśli pożyczki te są niedostępne i chcą skorzystać z najlepszych pożyczek kapitałowych lub odwrotne hipoteki.

W rzeczywistości zakupy na odwróconą hipotekę mogą być dobrym pomysłem w każdej sytuacji, ponieważ pożyczkodawcy mają własne wymagania kwalifikowalności i warunki finansowania. Właściciele domów mogą stwierdzić, że kwalifikują się do większej kwoty pożyczki z bardziej korzystnymi warunkami niższą oprocentowaniem lub niższym kosztami z góry, otrzymując odwrotną hipotekę za pośrednictwem konkretnego pożyczkodawcy. Zakupy z najlepszymi firmami odwrotnymi hipotecznymi (takimi jak American Advisors Group lub Longbridge Financial) mogą pomóc właścicielom domów w znalezieniu odpowiednich opcji finansowania w celu dopasowania do ich planów emerytalnych przed ubieganiem się o pożyczkę.