Podstawy oceny domu

Zdjęcie: Howstuffworks.com

Wiesz, co zapłaciłeś za dom i ile kosztuje dom obok. Wiesz, co włożyłeś w remonty. Ale możesz nie wiedzieć, ile pożyczkodawcy chce sfinansować, jeśli twój dom jest na sprzedaż, jeśli jesteś na rynku do refinansowania, lub jeśli zastanawiasz się nad dodaniem linii kredytowej Home Equity (HELOC). W tym momencie wchodzi ocena. Oceny można również wykorzystać do podziału nieruchomości podczas rozwodu lub ugody nieruchomości, określania wartości domu w celu usunięcia ubezpieczenia kredytu hipotecznego lub ustalenie wartości do celów podatkowych.

W transakcjach na rynku nieruchomości rzeczoznawcy określają godziwą wartość rynkową nieruchomości, która jest najbardziej prawdopodobną ceną, za którą sprzedałby się na wolnym rynku. Pożyczkodawca wykorzystuje te informacje, aby ustalić, ile pożyczyć przeciwko nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to bezpośrednia sprzedaż, refinansowanie, czy kapitał własny. Jeśli nie znasz procesu oceny, pomaga to zobaczyć, w jaki sposób profesjonaliści osiągają liczby, które pomagają pożyczkodawcom dojść do liczby. Oto spojrzenie na to, jak działają.

Podstawy
Ponieważ rząd kontroluje sposób przeprowadzania oceny, są zalane przepisami. Zasadniczo w sprzedaży domu, rzeczoznawca jest zatrudniony przez pożyczkodawcę, a pożyczkodawca przekazuje kupujące. W refinansowaniu lub przy uzyskiwaniu kapitału własnego właściciel domu płaci za ocenę.

Rzeczoznawca porównuje cenę sprzedaży domu z podobnymi domami, które niedawno sprzedały się w tym samym obszarze. Nazywane są porównywalnymi. Chociaż nie ma ustalonej zasady, gdy pożyczkodawca zgadza się sfinansować kredyt hipoteczny, chce zobaczyć minimum trzy porównywalne. Rzeczoznawcy próbują dokonać porównania Apple-to Apple. Na przykład rzeczoznawca nie kontrastowałby ranczo o powierzchni 1700 stóp kwadratowych z dwupiętrowym dorsza, który jest dwa razy większy niż.

Koszt oceny różni się w zależności od regionu, ale kupujący powinien rozsądnie oczekiwać, że doda 300 do 500 USD do kosztów zamknięcia. Właściciel domu, który refinansuje lub dodaje drugą hipotekę, może zostać poproszony o uiszczenie opłaty z góry.

Oceny szacują wartość
John Bredemeyer z RealCorp, firma oceniająca Omaha, twierdzi, że ocena nie jest analizą uzgodnionej ceny sprzedaży, ale opinią o wartości nieruchomości. „Cena to część, na którą zgadzają się kupujący i sprzedawca, i może być taka sama jak, wyższa lub niższa niż wartość rynkowa”, mówi. Z drugiej strony ocena jest oszacowaniem najbardziej prawdopodobnej ceny, pod którą nieruchomość przyniesie nieruchomość Normalne warunki rynkowe i służy do ustalenia, ile pieniędzy właściciel może pożyczyć z domem jako zabezpieczenie.

Rzecznik nieruchomości sprawdza nieruchomość, ale ten krok nie jest taki sam, jak inspekcja domowa zlecona przez kupującego. Rzeczoznawcy szacuje wartość domu, podczas gdy inspektor patrzy na jego kondycję fizyczną. Zarówno rzeczoznawca, jak i inspektor sprawdzają wnętrze domu, ale rzeczoznawca jest tam, aby zweryfikować liczbę i rodzaje pokoi, plan piętra, materiał kwadratowy, wiek, ogólny stan i wymienione udogodnienia. Rzeczoznawca może mierzyć pokoje i działki, zwracając uwagę zarówno na lokalizację, jak i oczywiste wady. Inspektorzy zgłaszają zarówno duże, jak i małe problemy. Na przykład, podczas gdy rzeczoznawca nie sprawdziłby gniazd elektrycznych, aby upewnić się, że działają, inspektor by to zrobił.

Ocena jest zbyt niska, co?
Co jeśli nieruchomość oceni za mniej niż kwota, na którą liczą się? Bredemeyer mówi, że możesz zakwestionować ocenę, przedstawiając dodatkowe informacje. Zastanów się, czy Twój agent nieruchomości zebrał pakiet porównawczych, które ważyją na twoją korzyść lub wskazać udogodnienia, które mogły zostać przeoczone. Nie ma gwarancji, że otrzymasz korekcję oceny, ale warto spróbować.

Odwróć potencjalne problemy
Zamiast być trafionym niską oceną, unikaj problemów, które wykoleją sprzedaż. Na przykład, jeśli nie uzyskałeś odpowiednich zezwoleń podczas przebudowy lub dodania w domu, możesz mieć problem.

W wielu przypadkach niezakłócona praca może zatrzymać sprzedaż domu szybciej niż młot napędza paznokcie. Jak możesz stwierdzić, czy dodatek jest odpowiednio dozwolony, jeśli go nie dodałeś? Spójrz na szkice w aktach w biurze podatku od nieruchomości w hrabstwie lub miejskim. Są dobre, że jeśli dodatek się nie pojawi, projekt nie miał zezwolenia.

Chociaż brak zezwolenia niekoniecznie nie powstrzyma sprzedaży domu, może to wpłynąć na ocenę. Jeśli brakuje pozwoleń, Bredemeyer sugeruje rozmowę z lokalnymi urzędnikami i zabezpieczenie jednego po fakcie. Mówi, że może to kosztować karę, ale w większości miejsc nie będzie problemu, jeśli nie ma konfliktu z liniami niepożądanymi lub strefą.

Kolejnym pewnym sposobem na obniżenie przyszłej wartości oceny jest nadmierne zbudowanie sąsiedztwa. Jeśli ulice twojego podziału są wyłożone skromnymi domami z trzema sypialniami i podwoisz inwestycję na swoje miejsce, będziesz mieć ciężki, jeśli nie niemożliwy, czas na znalezienie porównań. Posiadanie największego i najbogatszego domu na bloku może być zabójcą, gdy nadejdzie ocena. Bredemeyer zaleca sprawdzenie z rzeczoznawcą przed przejściem do dużych projektów. „Zaangażuj rzeczoznawcę na froncie” - mówi. „Nie czekaj, aż masz psa w tej walce."

Porady od rzeczoznawcy
John Brenan, dyrektor ds. Badań i problemów technicznych Fundacji oceny w Waszyngtonie, D.C., mówi, że każde państwo ma własne wymagania dotyczące licencji. Jego agencja upewnia się, że rzeczoznawcy trzymają się zasad. Zarówno kupujący, jak i sprzedawca „są złapani w emocje transakcji”, mówi Brenan. „Bank musi wiedzieć, co warto od niezależnej, bezstronnej analizy."

Brenan doradza właścicielom domów, aby upewnić się, że ulepszenia pasują do obszaru i zrozumieli, że Twoja inwestycja nie zawsze przyniesie zwrot dolara za dolara w wyniku oceny. „Koszt niekoniecznie ma równą wartość”, mówi Brenan.

Ale warto również pamiętać, że te ulepszenia mogą być tym, co sprzedaje Twój dom.

Jeśli potrzebujesz wykwalifikowanego rzeczoznawcy, sprawdź organizacje wymienione na stronie internetowej Fundacji oceny.