Czym są Ibuyers i mogą naprawdę podnieść ceny nieruchomości?

Zdjęcie: Istockphoto.com

Jeśli nie nadążasz za bieżącymi sprawami, prawdopodobnie złapałeś w zamieszanie w wirusowym filmie Tiktok, w którym agent nieruchomości oskarżył model biznesowy IBuyer o użycie do manipulowania cenami nieruchomości.

Zasadniczo argumentował, że firmy takie jak Redfin i Opendoor-a do kilku tygodni temu, Zillow-a są kupując domy i sprzedaż je za znacznie więcej, co prowadzi do ogólnych wyższych cen mieszkań.

To intrygująca teoria, a aktywnie alarmująca teoria, jeśli obecnie szukasz domu, ale to prawda? Zagłębimy się w świat ibuyers, aby pomóc ci zrozumieć, jak działają, i zbadać twierdzenia o ich wpływie na rynek mieszkaniowy.

Co to jest ibuyer?

„Ibuyer, znany również jako natychmiastowy kupujący, to firma, która kupuje domy bezpośrednio od właścicieli”, wyjaśnia Tyler Forte, dyrektor generalny Felix Homes w Nashville, Tennessee. I jest powód, dla którego są znani jako natychmiastowi kupujący. Forte mówi, że mogą składać oferty gotówkowe i zwykle mogą zamknąć się w ciągu zaledwie 14 dni.

„Kiedy ibuyer jest właścicielem domu, zazwyczaj decyduje się na drobne ulepszenia domu, takie jak nadanie domu świeżą warstwę farby lub wymiana starego dywanu.”I po zakończeniu tych aktualizacji, mówi, że ponownie wymienili dom i sprzedają go za wyższą cenę, aby osiągnąć zysk.

Jak więc określać cenę? „Firma IBuyer weźmie dane o twoich nieruchomościach i porówna je z sąsiednimi nieruchomościami domowymi”, wyjaśnia Brady Bridges, pośrednik w Reseal Real Estate w Fort Worth w Teksasie. Ale nie myl tego z płetwem domowym kupującym opuszczone domy, które mają się zamknąć. Ibuyers wolą nowsze domy w dobrym stanie, które znajdują się w pożądanych dzielnicach.

Powiązane: umieszczanie domu na rynku? Wykonaj te 10 poprawek najpierw

Ibuyers mają wyraźną przewagę.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Jedną zaletą, jaką ibuyer jest wygoda, jaką oferują sprzedawcom. „Właściciel może uniknąć pokazów, który jest jedną z najbardziej irytujących części tradycyjnego procesu listy”, mówi Forte. Nie ma potrzeby sprzątania i sceny domu i znaleźć gdzieś, podczas gdy dom jest pokazywany.

Według Bridges nie ma prawa wymagającego kontroli domowej przy sprzedaży IBuyerowi, w porównaniu z obowiązkową kontrolą domu w konwencjonalnym systemie sprzedaży. „Pomaga to zaoszczędzić sporo pieniędzy, pracy i czasu” - mówi. „Ale z wzajemnym zrozumieniem inspekcja domowa móc odbywać się tylko wtedy, gdy Twoja firma ibuyer jest zainteresowana.„Jeśli inspekcja ujawni jakiekolwiek problemy, nie będziesz musiał go naprawić, chociaż oferta odzwierciedla szacowany koszt napraw.

Ponadto trudno jest konkurować z szybkimi ofertami gotówkowymi od firmy ibuyer, takiej jak OpenDoor. W porównaniu z konwencjonalnym procesem sprzedaży, który może potrwać miesiące, oferta od ibuyera jest oczywiście atrakcyjna, szczególnie dla sprzedawców, którzy chcą się zamknąć szybciej lub muszą się poruszać w pośpiechu.

Szybka wyprzedaż dla IBuyer będzie Cię kosztować.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Jednak ten szybki proces nie jest pozbawiony jego wad. Według Forte wielu ibuyers reklamuje, że kupują domy po cenach rynkowych, ale nie zawsze tak jest. „Z mojego doświadczenia wynika, że ​​Ibuyers kupią domy za 5 do 7 procent poniżej tego, co przyniesie rynek”, wyjaśnia. „Większość IBUyers naliczy wówczas dodatkową opłatę za usługę od 5 do 7 procent."

Jego pogląd podziela Kristen Jones, broker/właścicielka w RE/Max wokół Atlanty, która twierdzi, że IBUyers zwykle składają oferty poniżej wartości rynkowej, a następnie opłaty za opłaty, które są porównywalne-jeśli nie jest wyższa niż Komisja zapłaciła brokerowi nieruchomości. Oferta można również zmniejszyć, aby pokryć wszelkie naprawy po inspekcji ibuyer. „Ale w tym momencie sprzedawcy często są zbyt daleko w procesie, aby odwrócić kurs. Być może znaleźli dom do zakupu lub zaczęli pakować ” - wyjaśnia Jones. W tym momencie czują, że jest już za późno, aby zawrócić.

„Problemy z łańcuchem dostaw, wraz z niedoborem siły roboczej zwiększają koszty zakupów, remontu i odsprzedaży, które zwiększają koszty modelu biznesowego IBuyer.„Dlatego może być wygodne sprzedaż dla ibuyera, ale Jones ostrzega, że ​​koszt może wynosić tysiące dolarów więcej niż tradycyjny proces sprzedaży.

Zakup domu od ibuyera ma też zalety i wady.

Omówiliśmy, w jaki sposób ibuyers wpływają na sprzedawców, ale w jaki sposób ten model biznesowy wpływa na kupujących?

Podczas pracy z iBuyers wygoda jest również zaletą dla tych, którzy chcą kupić dom. „Na przykład przy zakupie domu zajmowanego przez właściciela, musisz zaplanować wycieczkę, która musi zostać zatwierdzona przez właściciela”, mówi Tyler. A jeśli ten czas jest nie do przyjęcia, właściciel odrzuci Twoją prośbę. Ale Tyler mówi, że dom ibuyer jest zawsze wolny, więc można go pokazać w dowolnym momencie.

Jest to również wygodne na inne sposoby. „Począwszy od szczegółów nieruchomości poprzez ofertę do zamknięcia, wszystko odbywa się online w okresie zakupu domu za pośrednictwem Ibuyers”, wyjaśnia Bridges. „Nie ma dla Ciebie kosztów lokomotywy ani siły roboczej, a ze względu na wykorzystanie technologii cyfrowej można pominąć wiele kroków procesu zakupu.„Wielu nabywców może docenić brak interakcji twarzą w twarz.

Z drugiej strony nie wszyscy kupujący uważają pracę z nieruchomościami za stresujące lub czasochłonne. „Dobry agent nieruchomości ściśle współpracuje ze swoimi klientami, aby upewnić się, że ich potrzeby i cele są zaspokajane na czas”, mówi Heath Clendenning, agent Highland Premier w Los Angeles.

Również ibuyers mogą powodować problemy dla kupujących, szczególnie na rynku sprzedawcy. „Głównym oszustem dla kupujących na rynku jest to, że brakuje im możliwości zakupu domu, ponieważ nie mogą konkurować z tymi natychmiastowymi ofertami/wszystkimi nabywcami gotówki”, mówi Jones. Ibuyers mogą również kupować wiele domów jednocześnie, co ogranicza dostawę i zmusza nabywców do nich przyjść. IBUyers może również ustalić własne ceny. To eliminuje proces negocjacji, który zwykle odbywa się między konwencjonalnymi sprzedawcami i kupującymi.

Powiązane: 11 niezbędnych prac czyszczących do wykonania przed pokazaniem domu

Czy ibuying jest wystarczająco duży, aby naprawdę wpływać na rynek nieruchomości?

Zdjęcie: Istockphoto.com

Czy model IBuyer naprawdę wgnieci się na rynku? Bridges tak myśli. „Ibuying rozwija się teraz w prawie każdym głównym regionie i stara się pozostać w systemie rynkowym przez długi czas”, mówi, zauważając, że prostota i bezpośrednia gotówka przyciągają więcej sprzedawców niż przewidywano. „W ciągu najbliższych kilku lat możemy spotkać się z krótkoterminowym wygnaniem obecnego systemu zamknięcia umowy."

W rzeczywistości Bridges twierdzi, że zauważył już wiele zespołów nieruchomości w kilku obszarach, które są obecnie hybrydami lub w pełni przeszedł na Ibuyers. Przewiduje, że jest więcej agentów nieruchomości i zespołów, które chcą pójść w ich ślady.

Jednak Clendenning uważa, że ​​interakcje międzyludzkie, takie jak negocjacje, oceny i instrukcje, na razie są nadal potrzebne. „Agenci nieruchomości współpracują ze swoimi klientami, aby zrozumieć ich cele i potrzeby i dołożyć wszelkich starań, aby je spełnić”, mówi. „Nadal istnieje wiele zmiennych i sytuacji, których oprogramowanie i algorytmy nie mogą rozwiązać."

Forte uważa, że ​​Ibuyers mają wpływ, ale niekoniecznie przewidywany. „W wielu przypadkach Ibuyers ponownie literują domy za 10 procent plus w porównaniu z ceną, którą ją kupili”, mówi. „Jednak domy, które ibuyers ponownie listy mają tendencję do siedzenia na rynku przez dłuższy czas.„Rzeczywiście, Zillow kończy własną usługę ibuing, oferuje Zillow, ze względu na„ nieprzewidywalność w prognozowaniu cen domów."