Rozwiązany! Co to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego i jak to działa?

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

P: Mój agent nieruchomości pomógł mi wypracować budżet na mój pierwszy zakup domu i nalegał, żebym uwzględnił koszty ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Mam naprawdę dobry kredyt, więc może nie rozumiem, jak działa ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Będę tego potrzebować? Co to naprawdę robi?

A: Twój agent nieruchomości jest rozsądny, aby zachęcić Cię do uwzględnienia ubezpieczenia kredytu hipotecznego w swoim planie budżetowym, ponieważ absolutnie go potrzebujesz, ale ponieważ nie będziesz się pewien, dopóki nie ukończysz budżetu i nie dowiesz się, jaki rodzaj pożyczki Cię 'Wezmę. Ale nie obrażaj się ani nie bierz tego osobiście wymagania ubezpieczenia nie są oparte wyłącznie na kredycie, aw niektórych przypadkach wymagania w ogóle nie są powiązane z kredytem. Ale czym jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Podczas gdy termin „ubezpieczenie kredytu hipotecznego” brzmi bardzo podobnie do innych rodzajów polis, takich jak ubezpieczenie właścicieli domów, ubezpieczenie zdrowotne lub ubezpieczenie samochodowe, nie jest to takie samo. Zasady te mają na celu ochronę cię finansowo, jeśli doświadczysz kradzieży lub katastrofy, zachoruj lub angażujesz się w wypadek samochodowy. Zwracają ubezpieczającego na powiązane wydatki spowodowane przez zdarzenia objęte. Ubezpieczenie kredytów hipotecznych nie chroni pożyczkobiorcy; Chroni pożyczkodawcę. Pożyczkodawcy pożyczkodawcy ustalają, którzy pożyczkobiorcy są najmniej prawdopodobne, że spłaty kredytu hipotecznego, ale zawsze istnieje ryzyko dla pożyczkodawcy, że coś się wydarzy, a firma hipoteczna pozostanie z dużym nieściągalnym długiem. Dlatego jeśli zaliczka nie osiągnie standardu pożyczkodawcy lub jeśli pożyczkobiorca wybierze określone rodzaje pożyczek, pożyczkobiorca może być zobowiązany do spłaty ubezpieczenia kredytu hipotecznego, co zapewnia ochronę kredytu kredytodnującego pożyczkodawcy. Kiedy dowiadujesz się o ubezpieczeniu hipotecznym, zobaczysz dwa akronimy: PMI, które oznacza prywatne ubezpieczenie hipoteczne i MIP, co oznacza składkę ubezpieczenia hipotecznego. Są podobne w funkcji, ale zupełnie inaczej w tym, jak są one uwzględnione w pożyczkach domowych.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Ubezpieczenie hipoteczne pomaga pożyczkobiorcom kwalifikować się do pożyczki w określonych okolicznościach, jednocześnie chronią.

Większość ludzi usłyszała w pewnym momencie, że potrzebują 20 -procentowej zaliczki i doskonałego kredytu, aby kupić dom. Chociaż mogło tak być, współczesne ceny mieszkaniowe utrudniają te standardy, jeśli nie niemożliwe, aby dotrzeć do wielu nabywców. W rezultacie większość pożyczkodawców zmniejszyła swoje wymagania dotyczące pożyczek, a rządy federalne, stanowe i lokalne wdrożyły programy, które pomogą kupującym, którzy są mniej wykwalifikowani w dostaniu się do domu wcześniejsze stawki właściwości domowej są dobre dla gospodarki i Rząd chce zachęcić ludzi do zakupu. Mimo to, nawet jeśli pożyczkodawca chce zaoferować pożyczkę kupującemu, który zbliża się, ale nie do końca spełnia standardy pożyczkodawcy, firma pożyczkowa nabiera ogromnego ryzyka. Wymaganie od pożyczkobiorców zakupu ubezpieczenia hipotecznego służy dwóch celów: pomaga kupującym, którzy prawdopodobnie będą w stanie dokonywać płatności na czas, kupować dom (nawet jeśli ich kredyt nie jest idealny lub zaliczka jest niska) i obejmuje pożyczkodawcę W przypadku, gdy pożyczkobiorca nie spłaca ich, ubezpieczając ich saldo niezapłaconej pożyczki.

Istnieje kilka lokalnych programów, które udzielają pożyczek pożyczkobiorcom o niskich płatnościach, które nie wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Programy te są często administrowane przez lokalne banki i wymagają od pożyczkobiorców obecnych mieszkańców lokalizacji lub stanu, w którym program jest oferowany. Warto je przyjrzeć, jeśli są dostępne, ponieważ pieniądze, które pożyczkobiorca może zaoszczędzić na ubezpieczeniu hipotecznym, mogą skrócić czas potrzebny na spłatę kredytu hipotecznego. Jednak ważne jest, aby kupujący uważnie przyjrzeli się wszystkich warunków pożyczki i upewnili się, że nie płacą wyższej stopy procentowej w ciągu całego życia, co może znignić oszczędności.

Istnieją dwa rodzaje ubezpieczeń hipotecznych, a potrzebny typ zależy od rodzaju zaciągniętej pożyczki.

Na niektóre pytania dotyczące ubezpieczenia kredytu hipotecznego nie można odpowiedzieć, dopóki pożyczkobiorca nie ustali, jaki rodzaj kredytu hipotecznego wybiorą. Jeśli kwalifikują się do konwencjonalnej kredytu hipotecznego, mają wielki kredyt i zaliczkę w wysokości 20 procent kosztów domu, mogą być w stanie wybrać kredyt hipoteczny, który w ogóle nie obejmuje ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Wielu pożyczkobiorców ma wielkie uznanie, ale nie było w stanie zaoszczędzić 20-procentowej zaliczki, co jest zrozumiałe wysokie czynsze, dług z tytułu pożyczki studenckiej i inne wydatki mogą utrudnić oszczędzanie. Ci kredytobiorcy muszą wykazać, że będą mogli dokonywać miesięcznych płatności i nadal mieć wygodną poduszkę; W takim przypadku można im zaoferować konwencjonalną pożyczkę z zastrzeżeniem, że kupują PMI lub prywatne ubezpieczenie hipoteczne.

W przypadku pożyczkobiorców o niższych wynikach kredytowych, ogólnie niższych dochodach lub bardzo małych płatnościach, pożyczka FHA może być właściwym wyborem. Pożyczki FHA są oferowane przez pożyczkodawców we współpracy z Federalnym Urządem Mieszkalnictwa, który gwarantuje pożyczki, aby ogólne ryzyko dla pożyczkodawcy zostało zmniejszone. Aby zrównoważyć koszt tego programu, kredytobiorcy FHA muszą zapłacić MIP lub składkę ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

PMI jest przeznaczony dla pożyczkobiorców, którzy wypłacają mniej niż 20 procent i oferuje cztery opcje płatności.

„Strefa bezpieczeństwa” dla pożyczkodawców ma miejsce, gdy wskaźnik pożyczki do wartości (LTV) wynosi 80 procent lub niższy, gdy kwota należna jest mniej niż 80 procent całkowitej wartości domu. Jeśli pożyczkobiorca ma zdolność kredytową, która spełnia wymagania pożyczkodawcy, często może wybrać zaliczkę w wysokości od 5 do 19.99 procent, o ile są gotowi kupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. PMI zwykle pracuje gdzieś od 1 do 3 procent ceny zakupu domu, a koszt będzie dodawany do miesięcznego spłaty kredytu hipotecznego co miesiąc, dopóki LTV będzie niższy niż 80 procent. W tym czasie pożyczkodawca jest zobowiązany do automatycznego anulowania ubezpieczenia PMI w ramach ustawy o ochronie właścicieli domów. Niniejsza ustawa stwierdza, że ​​gdy zaliczka plus kwota kapitału pożyczki, którą zapłacił pożyczkobiorca, wynosi 22 procent ceny zakupu domu, pożyczkodawca musi automatycznie anulować ubezpieczenie, aby pożyczkobiorca nie płaci za ubezpieczenie, że są one nie wymagane. Dodatkową zaletą ustawy o ochronie właścicieli domów jest to, że anulowanie PMI jest powiązane z ceną zakupu domu, a nie z obecną wartością, więc nawet jeśli wzrosły ceny mieszkań, a faktyczna wartość rynkowa domu wzrosła, anulowanie anulowania PMI będzie oparty na tym, co zapłacił kupujący. Pożyczkobiorcy mogą być proaktywni i poprosić o anulowanie ich PMI, gdy ich kapitał osiągnie 20 procent, ale automatycznie anuluje się na 22 procent jako niezawodny.

Istnieją cztery rodzaje PMI. Pierwszym i najczęściej używanym jest PMI płacone przez pożyczkobiorcę. Jest to standardowa forma, w której pożyczkobiorca płaci co miesiąc, dopóki nie osiągnie 22 procent kapitału własnego, kiedy to anulowanie PMI zachodzi automatycznie. Niektórzy pożyczkodawcy zezwoli na anulowanie wcześniej w pewnych okolicznościach; Jeśli wartość domu znacznie się zmieniła, pożyczkobiorca może być w stanie go ocenić i zwrócić wniosek pożyczkodawcę o wcześniejsze zobowiązanie PMI. W przeciwnym razie jedynym sposobem na anulowanie PMI przed osiągnięciem niezbędnego kapitału własnego jest refinansowanie, ale uważaj, aby koszt refinansowania nie jest większy niż koszty PMI.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Nabywcy, którzy mają dodatkową gotówkę podczas podpisywania dokumentów hipotecznych, mogą być zainteresowani ubezpieczeniem hipotecznym dla jednoosobowych. Ta opcja pozwala pożyczkobiorcy zapłacić całą premię PMI z góry w jednej płatności, zamiast rozpowszechniać ją na miesięczne płatności. Jest to mniej powszechna forma ubezpieczenia, ponieważ powodem, dla którego większość kupujących potrzebuje ubezpieczenia, jest to, że nie mają wystarczającej kwoty zaliczki, aby tego uniknąć. Jednak w niektórych przypadkach kredytobiorcy mogą obniżyć koszt ryczałtu do samego kredytu hipotecznego, aby nie musieli wymyślać dodatkowych pieniędzy. Zaletą tego typu PMI jest to, że zmniejsza miesięczne płatności, ale wada jest znacząca-jeśli refinanse pożyczkobiorcy lub potrzeba sprzedaży domu, płatność z przodu nie podlega zwrotowi, więc pożyczkobiorca straci pieniądze w transakcji transakcji.

Jeszcze mniej powszechne jest opłacane pożyczkodawcy ubezpieczenie kredytu hipotecznego. To brzmi jak duże ubezpieczenie na teren, które płaci pożyczkodawca, brzmi jak najlepszy rodzaj! W rzeczywistości pożyczkodawca zapłaci koszty składek PMI w zamian za wyższą stopę procentową przez cały okres pożyczki. Ponieważ stopa procentowa jest jednym z warunków pożyczki, a nie kosztem dodatku, ubezpieczenie kredytu kredytowego opłacanego pożyczkodawcy nie może zostać anulowane, gdy pożyczkobiorca osiągnie 20 procent kapitału własnego; Pożyczkobiorca utknął z wyższą stopą procentową do czasu spłaty pożyczki lub refinansowania. Ponieważ miesięczne płatności będą niższe bez dodatkowych kosztów PMI, kupujący mogą sobie pozwolić na pożyczenie więcej, a jeśli mogą planować refinansować za kilka lat, może to być opcja oszczędzania pieniędzy.

Ubezpieczenie kredytów hipotecznych podzielonych PMI jest najmniejszym, ale może być przydatne w niektórych sytuacjach. Jeśli wskaźnik zadłużenia pożyczkobiorcy do dochodu jest wysoki, pożyczkodawca będzie uważnie przyjrzeć się całkowity. Zwiększenie kredytu hipotecznego o kilkaset dolarów miesięcznie z opłacanym pożyczkobiorcą PMI może spowodować, że pożyczkodawca odmówił pożyczki wystarczającej ilości pieniędzy na zakup domu. Ubezpieczenie hipoteczne podzielone jest wspólnym systemem, w którym pożyczkobiorca płaci część ubezpieczenia kredytu hipotecznego z przodu-mniejsza kwota niż zapłaciłaby za pomocą PMI z pojedynczym premium, ale wystarczy, aby zrównoważyć kwotę miesięcznych składek, utrzymując wzrost Koszty z przodu niższe niż byłyby z ubezpieczeniem hipotecznym jednopremium, ale zmniejszenie miesięcznych płatności.

MIP jest wymagany dla pożyczkobiorców FHA i musi zostać zapłacony za okres pożyczki.

Pożyczki FHA mają inny zestaw wymagań niż inne programy kredytowe, w tym inny rodzaj ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Program pożyczek FHA został zaprojektowany tak, aby pomóc pożyczkobiorcom w niskich płatnościach-jako niskie jako 3.5 procent dla pożyczkobiorców o wynikach kredytowych wyższych niż 580, a zaledwie 10 procent dla kredytobiorców z wynikami kredytowymi od 500 do 579. Tradycyjni pożyczkodawcy hipoteczne zwykle wymagają oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 620, więc ten program jest niezwykle pomocny dla kupujących z niewielką historią kredytową lub kredytem, ​​który jest naprawiony. FHA gwarantuje pożyczkę, więc pożyczkodawca jest mniej ryzykowny, ale w zamian.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

MIP jest podobny do PMI, ale istnieje kilka krytycznych różnic. Najpierw, podobnie jak spreytmum PMI, MIP jest wypłacany w dwóch częściach: kredytobiorcy zapłacą z góry opłatę za zamknięcie pożyczki, a następnie zapłacą mniejszą składkę co miesiąc oprócz zwykłej zapłaty pożyczki. Jeśli pożyczkobiorca stara się wymyślić płatność przy zamknięciu, będzie miał opcję przeniesienia tej płatności na kwotę pożyczki, ale wtedy zapłacą odsetki. Najważniejszą różnicą między MIP i PMI jest jednak to, że MIP nie można anulować. Ubezpieczenie nie jest uzależnione od tego, ile kapitału własnego ma pożyczkobiorcę w domu, ich zdolność kredytową lub wartość home-quite po prostu, koszt, który pożyczkobiorca płaci, aby zrównoważyć ryzyko pożyczkodawcy i FHA, kiedy przyjął, kiedy podjął FHA przedłużenie pożyczki. Jedynym sposobem na anulowanie MIP jest refinansowanie pożyczki. Jeśli wcześniej miałeś pożyczkę FHA, jest to zmiana; Przed 2013 r. Ubezpieczenie kredytów hipotecznych na pożyczki FHA może zostać anulowane, gdy kapitał osiągnął 20 procent, podobnie jak PMI. Zmiana ułatwiła pożyczkobiorcom FHA stać na ich miesięczne płatności poprzez obniżenie ich z wypłaty z góry, ale zamknęła się w miesięcznych płatnościach za okres pożyczki.

Pożyczki VA i USDA nie wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, ale są one dostarczane z innymi opłatami, których nie ma pożyczek konwencjonalnych lub FHA.

Nie wszystkie programy hipoteczne wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Niektóre programy lokalne i stanowe mają programy skierowane do nabywców, którzy inaczej nie mogą sobie pozwolić na zakup domu w sposób, który nie obejmuje ubezpieczenia hipotecznego. Pożyczki VA i USDA, które są programami federalnymi zarządzanymi przez U.S. Departament Spraw Weteranów i U.S. Departament Rolnictwa, mają bardzo szczegółowe wymagania i nie obejmują ubezpieczenia kredytu hipotecznego.

Pożyczki VA mają na celu aktywnych lub emerytowanych członków służby wojskowej i ich rodzin. Warunki pożyczek dotyczą problemów, które są unikalne dla członków służby wojskowej, takie jak częste potrzebę zmiany lokalizacji, czasem bez ukończenia sprzedaży poprzedniego domu, oraz lata zarabiania i oszczędzania, które członkowie wojska poddali się w interesie służby publicznej. Często nie jest wymagane żadne zaliczki i można przyznać korzystne stopy procentowe. VA popiera pożyczki, aby zmniejszyć ryzyko pożyczkodawcy. Chociaż pożyczki VA nie wymagają ubezpieczenia kredytu hipotecznego, wymagają tak zwanej „opłaty finansowej”, która jest wypłacana przy zamknięciu kredytu hipotecznego. Opłata za finansowanie może zostać wprowadzona do kwoty kredytu hipotecznego, co może zwiększyć ogólne koszty, ale korzyść z braku zaliczki może sprawić, że nieco wyższy całkowity koszt jest opłacany.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Pożyczki USDA są ukierunkowane na nabywców o średnich i niższych dochodach, którzy są gotowi kupić dom na obszarach wiejskich lub mniej rozwiniętych. Cel pożyczek jest dwojakie: USDA chciała zwiększyć stawki za właściciele domów w tych obszarach w celu ożywienia miast, a poprzez usunięcie wspólnych przeszkód dla właściciela domowego, takie jak duże zapłaty i wysokie wymagania dotyczące zdolności kredytowej, zdało sobie sprawę, że może zachęcić kupujących, którzy spotkał te warunki, aby zapełnić i ulepszyć te obszary wiejskie. W rezultacie pożyczki USDA są dość wysokiego ryzyka dla pożyczkodawców; Kredytobiorcy są niższymi dochodami, dokonują niewielkich lub żadnych zaliczek, mogą mieć wątpliwy kredyt, a program wymaga niższych stóp procentowych i długich okresów spłaty. Ponieważ USDA gwarantuje pożyczki, pożyczkodawcy są gotowi uczestniczyć w programie. Żadne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ale podobnie jak pożyczki VA, pożyczki USDA wymagają opłaty za finansowanie. Jest to niewielka premia z góry w momencie zamknięcia wynosi 1 procent kwoty pożyczki, a następnie roczna opłata finansowa, która będzie płacona co roku w wyniku miesięcznej płatności hipotecznej, wynosi 0.35 procent pozostałego salda pożyczki. Opłata z góry można również wprowadzić do kwoty pożyczki.

Obliczanie kosztów ubezpieczenia kredytu hipotecznego może dać ci bardziej realistyczne wyobrażenie o budżecie podczas zakupów domu.

Istnieje wiele zmiennych, ale ile to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego? Dobrym pomysłem dla kupujących próbują to wypracować, gdy określają swój budżet na dom, ponieważ może to mieć duży wpływ na miesięczną płatność, a zrozumienie kosztów może pomóc pożyczkobiorcom w podejmowaniu decyzji o tym, ile w domu mogą Kup i ile chcą zaoferować jako zaliczkę.

Z pożyczką FHA koszt MIP będzie oparty wyłącznie na kwotę pożyczki. Płatność z góry wyniesie 1.75 procent wartości pożyczki. Miesięczne płatności zostaną ustalone na podstawie pożyczonej kwoty pieniędzy i długości okresu spłaty, ale kwota ta zostanie uwzględniona w dokumentach zamkniętych i nie zmieni się w ciągu terminu spłaty.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

PMI jest określane z bardziej złożonymi obliczeniami. Kwota pożyczki jest nadal podstawowym czynnikiem; Ogólnie rzecz biorąc, koszty PMI spadną między 0.22 procent i 2.25 procent całkowitej pożyczki. Gdzie ląduje pożyczkobiorca w tym zakresie oparty na ich zdolności kredytowej i stosunku LTV. Aby oszacować koszt ubezpieczenia, pożyczkobiorca musi określić wartość nieruchomości (nie koszt-wartość, która jest określona na podstawie oceny). Pożyczkobiorca musi ustalić, jaka będzie ich zaliczka, i odejść od kwoty, którą planują zaoferować w domu; To jest kwota pożyczki. Tutaj jest to skomplikowane: pożyczkobiorca będzie musiał ustalić LTV, co mogą zrobić, dzieląc kwotę pożyczki przez wartość domu od oceny. Następnie pomnożą tę liczbę przez 100, aby znaleźć LTV. Jeśli liczba jest 80 procent lub niższa, żaden PMI nie będzie konieczny.

Jeśli liczba jest wyższa niż 80 procent, pożyczkobiorca będzie musiał skonsultować się z wykresem procentowym PMI lub stawek PMI. Większość pożyczkodawców ma je dla pożyczkobiorców do przeglądu. Pożyczkobiorca może również poprosić swojego pożyczkodawcę o szacowany odsetek na podstawie ich zdolności kredytowej i przybliżonej kwoty pożyczki. Ten odsetek pomnożony przez całkowitą kwotę pożyczki będzie roczną premią PMI. Pożyczkobiorca może następnie podzielić przez 12, aby zobaczyć, jaka będzie miesięczna płatność.

Jeśli pożyczkobiorca nie ma dostępu do swojego odsetka, może użyć liczb na wysokim i niskim końcu zakresu, aby obliczyć swój zakres; Mogą wykonać te obliczenia przy użyciu procentowej liczby 0.22 i 2.25 Aby zobaczyć wysokie i niskie możliwości. W oparciu o wiedzę LTV i pożyczkobiorcy na temat ich zdolności kredytowej, mogą ocenić, gdzie w zasięgu mogą spaść.

Obliczenie kosztów ubezpieczenia kredytu hipotecznego może pomóc pożyczkobiorcom dokonać lepszych wyborów dotyczących tego, ile mogą sobie pozwolić na wydanie w domu, ponieważ budżetowanie hipoteki nie chodzi tylko o samą pożyczkę; Całkowite miesięczne płatności określi, w jaki sposób wygodnie pożyczkobiorca będzie mógł zarządzać w nowym domu i połączy się bezpośrednio z prawdopodobieństwem niewykonania zobowiązania. Miesięczna płatność będzie składać się z części Księgi pożyczki, płatności odsetek, pożyczkodawców ubezpieczenia domu-po pożyczkodawcy na ogół wymagają od kredytobiorców ubezpieczenia właścicieli domów w celu ochrony ich zabezpieczenia, a większość pożyczkodawców preferuje, aby pożyczkobiorcy płacili za ubezpieczenie właścicieli domów w ramach ich udziału Miesięczna płatność hipoteczna, którą pożyczkodawca użyje wówczas, aby zapłacić składkę ubezpieczeniową dla właścicieli domów-i PMI lub MIP. Ponadto pożyczkobiorcy powinni rozważyć przybliżone koszty mediów, żywności, odzieży i innych potrzeb, a także inne spłaty zadłużenia. Biorąc pod uwagę wszystkie miesięczne koszty może pomóc im dowiedzieć się, ile mogą sobie pozwolić na wydanie. Zgadnienie może prowadzić do wielkich trudności po zakupie domu.

Gdy pożyczkobiorca dokona matematyki, aby oszacować koszty ubezpieczenia kredytu hipotecznego i zobaczyć, jaka będzie ich spłata kredytu hipotecznego (w tym odsetki i koszty ubezpieczenia najlepszych właścicieli domów), mogą zacząć szukać domu, który uwielbia, który pasuje do ich budżetu.