Rozwiązany! Co to jest kredyt hipoteczny i czy potrzebuję, aby kupić dom?

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Q: Jestem w trakcie kupowania mojego pierwszego domu i jest tak wiele złożoności, że jestem przytłoczony. Uświadomiłem sobie również, że chociaż wiem, że prawdopodobnie potrzebuję kredytu hipotecznego, nie jestem do końca pewien, czym jest kredyt hipoteczny i czy wszystkie hipoteki są takie same. Czy potrzebuję jednego? Jakie decyzje muszę podjąć?

A: Zdarza się to wielu nabywcom domów po raz pierwszy, więc nie wstydź się. Prawdopodobnie jest sporo terminów, które słyszałeś, że ludzie rzucają się przez lata-a może nawet się używali-że kiedy nadchodzi pchanie, zdajesz sobie sprawę, że nie możesz zdefiniować. Nic dziwnego, że wyrażenia takie jak „znaczenie hipoteczne” i „definicja hipoteki” to jedne z pierwszych rzeczy, których wielu nowych kupujących domów szuka podczas rozpoczęcia procesu. Ale masz rację zadać pytanie, ponieważ kredyt hipoteczny jest prawdopodobnie jedną z największych decyzji finansowych, jakie kiedykolwiek podejmiesz, więc dobrym pomysłem jest być tak wykształconym, jak to możliwe, zanim podejmiesz zobowiązanie do finansowania zakupu domu.

Kredyt hipoteczny, który jest potrzebny przez większość nabywców domów, jest zabezpieczoną pożyczką, która pomaga kupującemu kupić lub refinansować dom.

Większość nabywców domów po raz pierwszy doświadcza pewnej liczby szoku naklejki, gdy zaczynają patrzeć na domy na sprzedaż, a szok wzrasta dopiero po tym, jak kupujący dom zda sobie sprawę, że będą musieli zapłacić za ubezpieczenie właścicieli domów i potencjalnie ubezpieczenie kredytu hipotecznego na podstawie cena domu i koszty zamknięcia. Łatwo się przytłoczyć. Oczywiście niektórzy nabywcy domów mają możliwość płacenia gotówki za swój dom, ale to dość niezwykłe; Ceny domów są zwykle znacznie wykraczające poza to, co większość ludzi, zwłaszcza kupujący po raz pierwszy, może zebrać się w gotówce. Ceny domów przekraczają również to, do czego większość pożyczkobiorców może kwalifikować się za pośrednictwem pożyczki osobistej. W rezultacie większość nabywców domów używa kredytu hipotecznego do sfinansowania zakupu.

Prostym sposobem na opisanie kredytu hipotecznego jest to, że jest to pożyczka, którą pożyczkobiorca pobiera od wykwalifikowanego pożyczkodawcy, aby zapłacić za dom. Przyjmując pożyczkę, pożyczkobiorca używa samego domu jako zabezpieczenia, aby zagwarantować, że spłacą pieniądze. Jeśli pożyczkobiorca nie może spłacić kredytu hipotecznego, pożyczkodawca może zabrać dom i sam go sprzedać, aby zmniejszyć straty finansowe. Istnieją rodzaje pożyczek hipotecznych, które można również zabrać w celu refinansowania lub przebudowy nieruchomości. Brzmi to dość prosto, ale istnieje całkiem sporo różnych rodzajów programów kredytów hipotecznych i istnieje pewna ilość przygotowań, które kredytobiorcy powinni podjąć, zanim złożą się, aby upewnić się, że dostępne są najwspanialsze stawki i programy.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Istnieje kilka rodzajów kredyty hipoteczne Dostępne, w tym konwencjonalne, FHA, USDA i VA.

Konwencjonalne kredyty hipoteczne są najczęstszym produktem pożyczki mieszkaniowej i tak myśli większość ludzi, gdy rozważają kredyt hipoteczny. Istnieją dwa typy: dostosowanie pożyczek i pożyczek niezgodnych. Zgodne konwencjonalne pożyczki są zgodne z wymogami dostarczonymi przez Federalną Agencję Finansów Mieszkalnictwa, które pozwalają im na zakup przez dużych pożyczek Fannie Mae i Freddie Mac. Firmy te kupują pożyczki od pożyczkodawców po zamknięciu pożyczek i utrzymania obsługi pożyczki (zbieranie płatności i upewnienie się, że składki ubezpieczeniowe są opłacane). To najbardziej tradycyjny rodzaj kredytu hipotecznego. Zgodnie z konwencjonalnymi pożyczkami zazwyczaj wymaga minimalnej zaliczki w wysokości 3 procent dla pożyczkobiorców o doskonałej zdolności kredytowej FICO, ale zaliczka w wysokości mniejszej niż 20 procent spowoduje, że pożyczkobiorca zapłaci dodatkowy koszt ubezpieczenia prywatnego kredytu hipotecznego (PMI). Kredytobiorcy o średnich wynikach kredytowych mogą być wymagane w celu wniesienia większej zaliczki. Uwaga kredytowa pożyczkobiorcy i prawdopodobieństwo, że Freddie Mac lub Fannie Mae kupią pożyczkę, zmniejszają ogólne ryzyko dla pożyczkodawcy, co oznacza, że ​​stopy procentowe będą zwykle niższe niż dla pożyczkobiorców z niższymi wynikami kredytowymi. Niezgodne konwencjonalne pożyczki nie muszą spełniać standardów dla Freddie Mac i Fannie Mae, więc pożyczki te mogą być większe niż maksymalne dozwolone lub oferowane pożyczkobiorcom z mniej niż optymalnym kredytem.

Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA) uznała, że ​​wysoka zdolność kredytowa i wymagania dotyczące zaliczki na konwencjonalne pożyczki zamykały wielu nabywców domów z rynku, albo dlatego, że w przeszłości walczyli z problemami kredytowymi, albo nie byli w stanie zaoszczędzić wymaganych Zapłata. Ci pożyczkobiorcy byli w pełni zdolni do dokonywania miesięcznych spłat kredytu hipotecznego, ale starali się spełnić standard w celu zastosowania. Program hipoteczny FHA został zaprojektowany w celu rozwiązania tych problemów. Pożyczki te wymagają wyniku FICO na poziomie 580, co jest niższe niż standardowe 620, których wymaga wiele konwencjonalnych programów pożyczek. Kredytobiorcy o zdolności kredytowej 580 lub wyższej mogą dokonać zaliczki zaledwie 3.5 procent w ich domu, ale kredytobiorcy z wynikiem nawet 500 mogą się zakwalifikować, jeśli będą w stanie obniżyć 10 procent pożyczki FHA. Ponieważ FHA gwarantuje te pożyczki (innymi słowy, w przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkobiorcy, FHA pokryje straty finansowe pożyczkodawcy), pożyczki FHA zwykle mają doskonałe stopy procentowe. Pożyczki FHA wymagają płatności składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) na okres pożyczki lub do momentu jej refinansowania, ale nawet przy tym dodatkowym miesięcznym wydatku pożyczki FHA oferują ścieżkę do właścicieli domów dla kupujących, którzy w przeciwnym razie nie mogą kwalifikować się do kredytu hipotecznego.

U.S. Departament Rolnictwa (USDA) oferuje również program pożyczek dla kupujących, którzy mogą nie kwalifikować się do konwencjonalnej pożyczki. Cel tych pożyczek jest dwojakie: oferują sposób, w jaki kupujący o niskich lub umiarkowanych dochodach wcześniej osiągnęli właściciele domów, a oni wzmacniają gospodarkę i zwiększają populację obszarów wiejskich, gdzie oba mogą zwleczyć. Pożyczki USDA są dostępne dla nabywców, których dochody spadają poniżej wymaganego limitu dla swojego obszaru (limity różnią się w zależności od lokalizacji), którzy są gotowi kupić dom na wyznaczonych obszarach wiejskich. Pożyczki są oferowane bez wymogu ubezpieczenia zaliczki lub kredytu hipotecznego. Ponieważ pożyczki są gwarantowane przez USDA, pożyczkodawcy mogą oferować wyjątkowo korzystne stopy procentowe, pomimo braku zaliczki lub ubezpieczenia. Pożyczki te sprawiają, że właściciela domu jest rzeczywistością dla tych, którzy mają zdolność do przeprowadzki i którzy mogą nie stać na zakup domu inaczej.

Wreszcie U.S. Departament Spraw Weteranów (VA) opracował program pożyczek mieszkaniowych w celu uznania wyjątkowych wyzwań dla właściwości domowej, których doświadczają czynni i emerytowani członkowie służby wojskowej. Lata służby publicznej mogą powodować niższe zarobki (a tym samym mniej oszczędności) niż dla osób w sektorze publicznym, a częste relokacja może utrudnić zakup i sprzedaż domów. Program pożyczek VA nie wymaga zaliczki i oferuje niskie stopy procentowe bez zapotrzebowania na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Chociaż przy zamknięciu wymagana jest niewielka opłata za finansowanie, można ją wprowadzić do samej pożyczki, a koszty zamknięcia są ograniczone, aby zapewnić im zarządzanie. Te pożyczki są dostępne dla obecnych lub byłych członków wojska i ich rodzin.

Oprócz wymienionych wyżejszych programów hipotecznych, inne programy hipoteczne mogą być dostępne dla członków różnych organizacji, zawodów lub miejscowości. Dlatego dobrym pomysłem jest dokładne dochodzenie lub wybrać brokera hipotecznego, który zna opcje w Twojej okolicy przed podjęciem decyzji o rodzaju kredytu hipotecznego złożenia wniosku.

Zdjęcie: DepozytPhotos.com

Pożyczkodawcy kredytu hipotecznego określają kwotę pożyczki i stopę procentową na podstawie zdolności kredytowej pożyczkobiorcy, wskaźnika długu do dochodu, zaliczki, dowodu dochodu, deklaracji podatkowych i innych.

Waga miesięcznej płatności hipotecznej jest znacząca i jest to coś, co wielu nabywców domów po raz pierwszy nie docenia. Pożyczkodawcy nie chcą, aby kredytobiorcy walczyli o dokonywanie płatności. Kredytobiorcy, którzy uważają, że swoje miesięczne płatności są obciążeniem, są bardziej skłonni do niewykonania zobowiązania, a pożyczkodawcy wolą nie przejść drogiego procesu wykluczenia (w którym bank zabiera dom pożyczkobiorcy i sprzedaje go, aby odzyskać własne straty po braku spłaty). Aby to mniej prawdopodobne, pożyczkodawca dokona dokładnej recenzji historii kredytowej, dochodu i innych czynników pożyczkodawcy przed podjęciem decyzji, czy pożyczkobiorca da pożyczkobiorcy i ile pożyczki według pożyczkodawcy może zarządzać pożyczkobiorcą. Zasadniczo wniosek o kredyt hipoteczny pomoże pożyczkodawcy ocenić, jak duże ryzyko jest pożyczkobiorcy dla pożyczkodawcy, a następnie pożyczkodawca zdecyduje, ile ryzyko chce podjąć i za jakie koszty. Definicja pożyczkodawcy tego, co czyni pożyczkobiorcę dobrego ryzyka, będzie się nieznacznie różnić w każdej sytuacji.

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny, pożyczkobiorca powinien być przygotowany do stworzenia dokumentacji całej swojej historii finansowej. Przed wnioskiem najbliższym na długo przed wnioskiem-pożyczkobiorca powinien uzyskać dostęp do swoich raportów kredytowych od wszystkich trzech głównych biur raportowania kredytowego i sprawdzić je pod kątem dokładności, a następnie rozpocznij pracę nad skorygowaniem wszelkich negatywnych pozycji w raporcie przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Podczas gdy precyzyjna formuła, której pożyczkodawcy używają do określenia kwot i stopy procentowe, różnią się nieco w zależności od pożyczkodawcy, historia kredytowa i zdolność kredytowa pożyczkobiorcy są znaczącą częścią obliczeń. Pożyczkodawca rozważy również dochód kupującego, historię dochodów, jak pokazano w deklaracjach podatkowych oraz ich stosunek zadłużenia do dochodów (DTI). Pożyczkodawcy są zainteresowani odsetkiem dochodu pożyczkobiorcy, który co miesiąc przeznaczają się na płatności zadłużenia, ponieważ wykorzystują tę liczbę jako dzwon. Korzystając z raportu kredytowego, kredytobiorcy mogą sami obliczyć tę liczbę, dodając minimalne płatności należne od dłużników każdego miesiąca (takie jak inne pożyczki, płatności kartą kredytową i płatności samochodowe) oraz szacunkową płatność hipoteczną, w tym podatki od nieruchomości, ubezpieczenie właścicieli domów i ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a następnie podzielenie go przez miesięczny dochód brutto. Całkowite płatności zadłużenia nie powinny stanowić więcej niż 43 procent miesięcznych dochodów kredytobiorcy; Jest to najwyższy wskaźnik DTI, na który pozwala większość pożyczkodawców.