Rozwiązany! W jaki sposób czynsz za własne w zakupie domu?

Zdjęcie: Istockphoto.com

P: Chcę kupić dom, ale moja zdolność kredytowa nie jest świetna i nie mam wystarczająco dużo oszczędności na zaliczkę. Słyszałem o czynszu, ale nie jestem do końca pewien, co to znaczy. Jak działa czynsz za własne i czy to dobry pomysł?

A: Z pewnością nie jesteś sam z walką o podwyższenie zdolności kredytowej lub zaoszczędzanie zaliczki. Według Experian, prawie jedna trzecia u.S. Konsumenci mają ocenę kredytową 670 lub mniej. Oszczędność na zaliczkę jest również trudniejsza, biorąc pod uwagę, że ceny domów wyprzedziły dochód gospodarstwa domowego w ciągu ostatnich 50 lat, zgodnie z sprytną analizą nieruchomości.

Wejście do domu na własność może być jednym ze sposobów zablokowania domu, który kochasz podczas budowania kredytu i kapitału z miesięcznymi płatnościami. Ale zanim wskoczysz, rozbijmy sposób działania czynszu do własności, kiedy może to być korzystne dla kupujących, oraz warunki z umowami dotyczącymi czynszu do własności, które chcesz rozważyć.

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak wynajmować dom w domu.

Co to jest czynsz?

Czynsz za własność to umowa, w której kupujący zgadza się wynajmować dom na określony czas przed potencjalnym zakupem nieruchomości od właściciela. Kupujący i sprzedawca podpisuje umowę czynszu, która jest podobna do typowej umowy najmu i obejmuje takie warunki, jak to, jak długo kupujący wynajmuje dom i koszt czynszu.

Typowe umowy czynszu do własności zawierają również szczegóły, takie jak wiele miesięcznego czynszu w kierunku ceny zakupu domu, jeśli najemca ma możliwość wycofania się z zakupu domu oraz ogólnej ceny zakupu.

Powiązane: Oto, co oznaczają rosnące ceny czynszów dla rynku mieszkaniowego

Jak działa czynsz za własne?

Proces nie jest tak prosty, jak się wydaje. Na pierwszy rzut oka, wynajem na własne prace najemcy wynajmujące dom od właściciela, zanim będzie miał możliwość zakupu nieruchomości po upływie dzierżawy. W niektórych, ale nie wszystkich, umowy najmu na własne, procent czynszu najemcy przeznacza się na zaliczkę domu. Oznacza to, że miesięczne płatności najemcy są zazwyczaj wyższe niż tradycyjna umowa najmu, ponieważ oprócz czynszu płacą kapitał własny.

Po upływie terminu najmu najemca może zdecydować o wykorzystaniu pieniędzy zgromadzonych w kierunku zaliczki na zakup domu lub, w zależności od umowy o czynszu, zdecydować się na przejście do innego miejsca.

Istnieją dwa główne rodzaje umów o czynszu.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Przed zawarciem umowy o czynsz za własność ważne jest, aby kupujący i sprzedawcy rozważyli, jaki rodzaj umowy najlepiej pasuje. Dwa główne rodzaje umów na własność to opcja dzierżawy lub sprzedaż leasingowa. Obie umowy przedstawiają wymogi umowy najmu, ale mają różne obowiązki, jeśli chodzi o zakup domu.

Umowy umowy najmu Pozwól najemcom opcję zakupu domu na końcu dzierżawy. Jeśli najemcy są zainteresowani domem, ale nie są pozytywni, że chcą go kupić, umowa umowy najmu daje im prawo do zakupu domu lub elastyczność w zakupie po upływie dzierżawy. Ponieważ kupujący mają większą swobodę w przypadku tego rodzaju umowy, zazwyczaj płacą dodatkową opłatę zwaną opłatą.

Umowa leasingowa nakreśla, że ​​najemca jest zobowiązany umownie do zakupu nieruchomości na koniec kadencji najmu. Umowa na leasing na leasing zwykle zawiera ustaloną cenę zakupu domu, co oznacza, że ​​kupujący jest zamknięty w cenie domu, niezależnie od tego, czy może sobie na to pozwolić, gdy leasing się kończy. Kupujący, którzy starają się uzyskać zatwierdzenie kredytu hipotecznego, mogą chcieć uniknąć tego rodzaju umowy, ponieważ będą zobowiązani do zakupu nieruchomości, nawet jeśli nadal nie będą w stanie uzyskać pożyczki.

Wynajem na własny może być dobrą opcją dla kupującego, który nie jest jeszcze gotowy na kredyt hipoteczny.

Jeśli kupujący chce domu, ale potrzebuje trochę czasu na budowę kredytu lub oszczędności przed zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, może przyjrzeć się niedrogim czynszowi na własne domy i ich zalety. Przedstawiając umowę najmu na własność i konsekwentnie dokonując miesięcznych płatności, kupujący mogą zwiększyć swoją zdolność kredytową, co może pomóc w uzyskaniu zatwierdzenia kredytu hipotecznego lub znalezieniu niższej stopy procentowej. Jeśli czynsz obejmuje część, która przeznaczona jest na zaliczkę, kupujący również buduje kapitał własny.

Ponadto elastyczność w umowie umowy najmu może być atrakcyjna dla potencjalnych nabywców, którzy boją się wyrzutów sumienia kupującego. Jeśli kupujący zdecydują, że nie lubią obowiązków związanych z posiadaniem domu lub nie są fanami okolicy, w której znajduje się ich dom najmu na własny.

Leasing czynszowy może być ryzykowny zarówno dla kupujących, jak i sprzedawców.

Podczas gdy domy dzierżawy mają swoje zalety, mają również swoje wady dla kupujących i sprzedawców. Po stronie zakupu kupujący mogą utknąć w domu, na które nie mogą sobie pozwolić, jeśli nie są w stanie zakwalifikować się do kredytu hipotecznego i są w umowie o leasingu. Ustalona cena umowy czynszu do własności może być również ryzykowna dla kupujących, jeśli wartości nieruchomości nie obsługują ceny zakupu określonej w umowie na leasingowe umowy.

Dla sprzedawców zamknięta cena domu może być również ryzykowna. Jeśli wartość nieruchomości domu wzrośnie więcej niż uzgodniona cena zakupu, sprzedawca może stracić większe zyski, gdyby dokonali tradycyjnej sprzedaży.

W umowie umowy najmu sprzedawcy nie mają również gwarancji sprzedaży w swoim domu, ponieważ najemca ma możliwość spadku zakupu. Jeśli wynajmujący chętnie szybko sprzedaje, może to być frustrujące i wymagać od nich powiązania nieruchomości, aby znaleźć innego nabywcę.

Powiązane: Części Twojej nieruchomości możesz (i nie możesz) wynajęć najemcom

Umowa czynszu na własność może utrzymać wymarzone dom z dala od rynku i zablokować cenę.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Jeśli kupujący ma swoje serce ustawione w danym domu, ale nie jest gotowe do zakupu, zaproponowanie umowy o czynszu ze sprzedawcą może pomóc kupującemu w uzyskaniu domu bez utraty kogoś innego.

Kupujący mogą również zablokować cenę domową z umową najmu na własność, ponieważ cena zakupu jest uzgodniona ze sprzedawcą albo na podpisaniu umowy lub w pewnym momencie podczas dzierżawy z oceną. Oznacza to, że jeśli cena rynkowa domu wzrośnie wyższa niż cena zakupu na koniec dzierżawy, nabywca może dostać dom po niższej cenie, niż gdyby kupił dom bez wynajęcia go.

Z drugiej strony, blokowanie ceny może również działać z nabywcą. Jeśli cena rynkowa domu znacznie spadnie poniżej umowy o zakontraktowanej cenie, gdy umowa najmu, nabywca utknął w nadpłacie do domu.

Oprócz czynszu najemcy mogą podlegać opłatom, podatkom i kosztom utrzymania.

Opłaty to dodatkowe koszty, które kupujący mogą zapomnieć o tym, co może zrobić lub złamać, jak faktycznie jest przystępny czynsz za własność. Opłata za opcję jest opłatą za opcję rozważenia zakupu nieruchomości w przyszłości i jest powszechna w przypadku umów o opinie leasingu. Opłaty opcji różnią się i mogą być do negocjacji, ale zazwyczaj są od 1 do 5 procent ceny zakupu.

Martin Orerefice, CEO Rent na własne laboratoria, mówi, aby pomyśleć o opłatach za opłatę za tańszą zaliczkę. „1 do 5 procent w dół jest znacznie lepsze niż większość płatności”, mówi Orefice.

Jednak orerefice ostrzega, że ​​opłaty opcji mogą nadal się sumować, a najemcy powinni być dość pewni, że są zainteresowani zakupem domu przed zawarciem umowy o czynszu do własności. „Osoby zainteresowane wynajęcia domu na własne czynsz mogą wymagać wystawienia tysięcy dolarów tylko na szansę na jego zakup. Nikt nie zamierza zobowiązać się do takiej umowy, nie będąc całkiem pewnym, że chcą kupić dany dom ”, mówi Orerefice.

W zależności od umowy najmu mogą być również więcej miesięcznych kosztów dla najemców niż wypłaty czynszu. Sprzedawcy mogą wymagać od najemców pokrycia opłat za stowarzyszenie właściciela domów (HOA), podatków od nieruchomości oraz niektórych lub wszystkich napraw i utrzymania nieruchomości. Wszystkie to koszty, o których kupujący powinni pomyśleć przy zakupie domu i mogą być otwierając oczy, ujawniając dodatkowe koszty potrzebne do utrzymania domu.

Długości najmu czynszu do własności różnią się w zależności od umowy.

Kiedy potencjalny nabywca uczy się, jak wynajmować dom, ważne jest zrozumienie, że umowy będą się różnić, a długość dzierżawy może być przedmiotem lub przerwą zarówno dla kupującego, jak i sprzedawcy. Jennifer Murtland, agent nieruchomości Cincinnati i współzałożycielka nieruchomości podcastu Fight Club, twierdzi, że większość umów czynszowych wymaga od kupującego wynajęcia nieruchomości na 1–3 lata.

Jeśli najemca jest zaniepokojony uzyskaniem oceny kredytowej lub oszczędzaniem pieniędzy na zaliczkę, lepszą opcją może być dłuższa umowa najmu.

Najemcy powinni dokładnie sprawdzić umowę przed podpisaniem.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Podobnie jak w przypadku każdej umowy, ważne jest, aby przeczytać drobny druk przed podpisaniem i zobowiązaniem się do domu dzierżawy. W umowie o czynsz do własności należy szukać następujących pozycji:

• To umowa jest opcję leasingu lub kursą dzierżawy?
• Cena zakupu domu lub sposób jego ustalenia
• Opłata za opłatę i wypłaty czynszu
• Ile, jeśli w ogóle, tych opłat i wypłaty czynszu będą się liczyć do ceny zakupu domu
• Kto jest odpowiedzialny za konserwację i jakie to konserwacja pociąga za sobą
• Wszelkie dodatkowe opłaty miesięczne, takie jak opłaty za media lub HOA
• Wszelkie terminy należnych płatności lub jeżeli powiadomienie o zakupie lub wyprowadzeniu

Nie bój się szukać porady od prawnika nieruchomości przed podpisaniem umowy o czynsz za własność. Prawnik może pomóc w negocjowaniu przedmiotów w umowie, aby upewnić się, że umowa jest czymś, co jest w najlepszym interesie kupującego.

Powiązane: 10 najczęstszych błędów popełniają ludzie podczas kupowania wzroku w domu niewidocznym

Do domu należy zwrócić się do domu z taką samą starannością, jak tradycyjny zakup.

Przed zamknięciem w dowolnym domu, przez tradycyjny zakup lub wynajem na własny rachunek, kupujący powinni postępować ostrożnie, poznając historię domu. Na przykład, przy tradycyjnym zakupie domu, kupujący zazwyczaj proszą o kontrolę domową w celu zrozumienia, w jaki sposób nieruchomość funkcjonuje, jeśli są jakieś aktualne poważne problemy i jakie problemy mogą mieć właściciele z nieruchomością w przeszłości. Dom czynszu na własność nie powinien być inny.

„Zanim zgodził się na cenę zakupu, poproś inspektora domowego oceny nieruchomości i poproś właściciela o pokrycie kosztów”, mówi Wesley Willoughby, specjalista od nieruchomości w Benchmark Realty, LLC, w Nashville.

Oprócz kontroli domowej, najemcy powinni rozważyć ocenę domu, jeśli ocena nie była już zaplanowana w umowie. Ocena oceni, ile warte jest dom i zapewni wskazówki, jaka może być uczciwa cena zakupu.

Chociaż umowa czynszowa może być opcją dla kupujących, którzy nie mogą jeszcze kwalifikować się do tradycyjnej kredytu hipotecznego, wybór odpowiedniej nieruchomości i negocjowanie warunków umowy są tak samo konieczne, jakby transakcja była tradycyjnym zakupem domu.