Czy powinienem uwzględnić klauzulę eskalacji w mojej ofercie nieruchomości?

Zdjęcie: Istockphoto.com

Q: Myślę o złożeniu oferty na nieruchomości. Mój agent nieruchomości zasugerował, że powinienem dołączyć klauzulę eskalacji. Jestem jednak pewien, że mogę kupić ten dom, ponieważ obecnie nie ma innych ofert. Czy powinienem postępować zgodnie z radą mojego agenta lub po prostu złożyć swoją ofertę? A w każdym razie jaka jest klauzula eskalacji?

A: Jako nabywca domu możesz mieć zbyt duże zaufanie do swojej oferty. To, że nie masz żadnej znanej konkurencji, nie oznacza, że ​​dostaniesz nieruchomość. Nawet jeśli masz pewność, że wygrasz nieruchomość, może być ktoś, kto złożył wyższą ofertę w ostatniej chwili. Dlatego dobrym pomysłem może być umieszczenie klauzuli eskalacji nieruchomości w umowie zakupu, abyś miał możliwość przeliczenia oferty wyższej niż początkowa oferta, ale w zakresie, które chcesz zapłacić.

Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o klauzuli eskalacji w nieruchomości i dlaczego należy rozważyć włączenie jednej w swojej ofercie.

POWIĄZANY: Jaka jest kieszonkowa lista w nieruchomościach?

Zdjęcie: Istockphoto.com

Co to jest klauzula eskalacji?

Klauzula eskalacyjna (lub schodów ruchomych) automatycznie rozpoczyna proces negocjacji w ofercie zakupu domu, jeśli inny kupujący ci przeliczywa. W standardowej transakcji bez klauzuli eskalacji, jeśli licytujesz w domu i ktoś przychodzi i składa wyższą ofertę, a sprzedawca przyjmuje wyższą ofertę, tracisz możliwość zakupu domu. Ale klauzula eskalacji zapewnia możliwość automatycznego osłodzenia oferty na z góry określoną liczbę.

Klauzula eskalacji zwykle zawiera trzy główne elementy.

Jak działa klauzula eskalacyjna? Zazwyczaj Twój agent nieruchomości pomoże Ci sporządzić umowę zakupu. Mogą również zabiegać o pomoc adwokata ds. Nieruchomości w celu zapewnienia prawidłowego zapisania klauzuli eskalacji. Oferta schodów ruchomych zasadniczo powie, że oferujesz określoną kwotę dla nieruchomości. Ale jeśli inny kupujący oferuje taką samą kwotę lub więcej niż Twoja oferta, klauzula eskalacji wskazuje. Poniżej znajduje się przykład tego, w jaki sposób można to ustrukturyzować:

Oryginalna oferta: 450 000 $
Kwota eskalacji: 5000 $
Maksymalna cena: 550 000 $

Według Freddiego Maca proces eskalacji jest następujący: Gdy sprzedawca otrzyma wyższą ofertę od innego nabywcy, sprzedawca musi przedstawić solidnego dowodu oferty wyższej niż twoja. Korzystając z powyższych kwot, jeśli konkurujący nabywca złoży ofertę 460 000 USD na nieruchomości, klauzula eskalacji automatycznie pokonuje tę ofertę, przeciwdziałając 465 000 USD. Pójdzie to tam iz powrotem, aż do osiągnięcia maksymalnej ceny w wysokości 550 000 USD.

W większości przypadków zakończy się to na długo przed osiągnięciem maksymalnej ceny, a prawdopodobnie wygrasz dom. Jednak na silnym rynku sprzedawcy, szczególnie w obszarze wysokiego popycha.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Klauzule eskalacji mogą być korzystne na rynku sprzedawcy.

Jeśli weźmiesz pod uwagę włączenie klauzuli eskalacji na rynku sprzedawcy? Prawdopodobnie byłoby to dobry pomysł, biorąc pod uwagę, że zapasy mieszkaniowe mogą być niskie, a popyt jest wysoki. Oto kilka powodów, dla których powinieneś rozważyć klauzulę eskalacji na rynku sprzedawcy.

• Może wyeliminować grę dla kotów i myszy. Na rynku gorącego sprzedawcy sprzedawca może być musiał iść tam iz powrotem z wieloma potencjalnymi nabywcami. Zaletą posiadania klauzuli eskalacji na rynku sprzedawcy jest to, że pozwala sprzedawcy od razu poznać twoją najniższą ofertę. To może ułatwić ich decyzję.
• Klauzula eskalacji może przyspieszyć proces. Chociaż klauzula eskalacji mogłaby wywołać negocjacje, a nawet wojnę licytacyjną, są chwile, kiedy może również spocząć inne oferty. Jeśli kwota eskalacji wynosi kilka tysięcy powyżej tego, co inni kupujący są gotowi zapłacić, możesz od razu wygrać nieruchomość.
• Na rynku gorącego sprzedawcy klauzula eskalacyjna może być jedyną opcją, aby pozostać pod uwagę. Prawdopodobnie będzie mnóstwo wysokich ofert. Dlatego, aby uniknąć przeliczenia przez składanie jednej oferty, dobrym pomysłem może być uwzględnienie klauzuli eskalacji. Przygotuj się na tak wysokie cenę wywoławczą, jak na to pozwala budżet.

W większości przypadków agent nieruchomości zasugeruje obejmowanie klauzuli eskalacji tylko wtedy, gdy są pewni, że istnieje zacięta konkurencja o daną nieruchomość. Jednak nawet jeśli wydaje się brakować konkurencji, jeśli ogólny rynek zdecydowanie sprzyja sprzedawcom, najbezpieczniejszą opcją jest uwzględnienie klauzuli eskalacji w ofercie. Takie warunki rynkowe mogą przynieść kilku nabywców w ostatniej chwili, którzy uruchamiają wojnę przetargową na nieruchomości, która może od razu zrzucić ofertę z tabeli. Sprzedawca może przejść do kupującego z lepszą ofertą, zwłaszcza jeśli kupujący w ostatniej chwili chce kupić dom za pomocą gotówki.

„Zawsze warto wprowadzić klauzulę eskalacji w umowie, jeśli wymaga tego konkurencyjny charakter nieruchomości”, mówi Stephen Michalakos, agent nieruchomości w Engel & Völkers w St. Petersburg, Floryda. Michalakos dodaje, że wraz ze wzrostem rynku wraz ze wzrostem stóp procentowych prawdopodobnie mniej domów będzie sprzedawać za setki tysięcy w porównaniu z ceną wywoławczą, „ale klauzula eskalacji będzie nadal funkcjonować jako narzędzie, nawet jeśli po to, by pokonać jedną inną konkurencyjną ofertę."

Powiązane: eksperci wyjaśniają najbardziej mylącą terminologię nieruchomości

Istnieją wady klauzul eskalacji.

Chociaż eskalacje mogą być korzystne, szczególnie na rynku sprzedawcy, może istnieć pewne wady włączenia ich w ofertę. Tu jest kilka.

• To może nie wyglądać na atrakcyjną ofertę dla sprzedawcy. Jeśli sprzedawca ma wiele ofert na stole i jedną z klauzulą ​​eskalacji, może preferować tradycyjne oferty, w których kupujący prezentują tylko swoje najlepsze oferty.
• Negocjacje mogą opóźnić harmonogram sprzedaży. Nie jesteś jedynym, który jest w terminie do przeprowadzki. Sprzedawca może potrzebować tak szybko opuszczenia nieruchomości z powodów osobistych. Dodanie klauzuli eskalacji może spowodować opóźnienia w procesie sprzedaży i zakłócać ich harmonogram.
• W końcu możesz nie uzyskać nieruchomości. Bez względu na to, ile pieniędzy jesteś gotów włożyć nieruchomość, pamiętaj, że pieniądze nie są jedynym czynnikiem, który sprzedawca może rozważyć. Klauzula eskalacji niekoniecznie gwarantuje, że dostaniesz dom. Na przykład, jeśli niższy oferent może zamknąć dom wcześniej niż możesz, sprzedawca może zająć tę ofertę.

W niektórych przypadkach klauzula eskalacji może nie być konieczna, a nawet może działać przeciwko kupującym. Według Megan Micco, Broker Associate w Meganmicco.Com w Berkeley w Kalifornii, „doświadczony lokalny agent nieruchomości będzie dobrze rozumieć trendy cenowe na lokalnym rynku. Powinny być w stanie prognozować ostateczną cenę sprzedaży w wąskim zakresie i odpowiednio doradzić swojemu klientowi ” - mówi. „Dlatego nie powinno być potrzeby zawierania klauzuli eskalacji."

MICCO dalej ostrzega, że ​​umieszczenie klauzuli eskalacji w umowie o zakupie mieszkalnej może być czerwoną flagą dla agenta notowania, wyjaśniając: „Jest to znak, że kupujący ma nadzieję uzyskać umowę, podbudując prawdopodobną cenę sprzedaży lub że oni lub że oni lub że oni lub że oni lub że oni jest reprezentowany przez niedoświadczony agent, który nie doradza swoim klientowi w zakresie wygrania oferty na konkurencyjnym rynku."

Zdjęcie: Istockphoto.com

Zastanów się nad dodaniem awaryjności oceny.

Ocena awaryjna pozwala na złamanie umowy na zakup domu, jeżeli ocena ujawnia, że ​​wartość domu jest znacznie niższa niż uzgodniona cena sprzedaży.

Oceny są dość typowe w transakcjach nieruchomości i są często wymagane przez firmę hipoteczną kupującego, która chce upewnić się, że nieruchomość jest warta kwoty finansowania. Jeśli ocena powróciła do ceny zakupu, bank może odmówić sfinansowania pełnej ceny zakupu. Oznacza to, że kupujący będzie musiał wymyślić dodatkową gotówkę, aby pokryć różnicę między ceną sprzedaży a tym, co bank jest gotów sfinansować.

Jednak awaryjne oceny są kolejną „czerwoną flagą”, której sprzedawcy mogą chcieć uniknąć, zwłaszcza jeśli awaryjna klauzula eskalacyjna, którą sprzedawcy mogą również uznać za uciążliwe komplikacje.

„Na silnym rynku sprzedawcy bardzo trudno jest zwyciężyć jako kupujący z dowolnym rodzajem awaryjnego”, ostrzega Micco.

Jakkolwiek prezentujesz swoją ofertę, ważne jest, aby dokładnie rozważyć wszystkie potencjalne pułapki. Per Michalakos: „Jeśli kupujesz dom za pośrednictwem finansowania, w tym przypadek oceny z klauzulą ​​eskalacji, wymaga odrobiny kreatywności finansowej od dobrego hipotecznego Pro i wielkiego doradcy nieruchomości.

Jeśli jednak płacisz gotówkę za nowy dom, gra się zmienia. „Wiele ofert to gotówka i w ogóle nie wymaga pożyczki ani wyceny”, mówi Micco. Jeśli zdecydujesz się zrezygnować z oceny, wówczas przypadek oceny jest oczywiście dyskusyjna.

Ostatecznie, jeśli zdecydujesz się uwzględnić klauzulę eskalacji nieruchomości do oferty z lub bez oceny, Michalakos oferuje tę poradę: „Maksymalnie eskalacji należy uznać za najlepszą, najwyższą i ostateczną ofertę. Powinieneś rozpoznać, że maksimum eskalacji może zostać pobite przez inne oferty."

Powiązane: najlepsze strony internetowe nieruchomości z 2022 r