Jak kupić grunt krok po kroku

Według badania rynku Land opublikowanego przez National Association of Realtors sprzedaż gruntów wzrosła o 6 procent w ubiegłym roku i nie bez powodu. Niezabudowana grunt jest nadal jedną z najtańszych form nieruchomości, co czyni ją bardziej dostępną finansowo dla kupujących po raz pierwszy.

Niestety kupowanie ziemi może być zastraszającym i przytłaczającym procesem. Przejdźmy kroki, więc kiedy zdecydujesz się kupić ziemię, możesz to zrobić z jasnością i pewnością siebie.

Na tej stronie

• Jak znaleźć ziemię na sprzedaż
  • Strony internetowe nieruchomości
  • Agenci nieruchomości
  • Zasoby lokalne
• Czynniki, które należy wziąć pod uwagę, szukając ziemi
  • Dostęp do użyteczności
  • Dostęp do drogi
• Ograniczenia przy zakupie ziemi
• Opcje finansowania gruntów
• Złożyć ofertę
• Należytą staranność

Jak znaleźć ziemię na sprzedaż

Niektóre z najlepszych sposobów znalezienia gruntów na sprzedaż obejmują:

Strony internetowe nieruchomości

Według szefa działalności Atmos Builders Trent Hedge, większość ludzi rozpoczyna wyszukiwanie gruntów, przeglądając internetowe bazy danych nieruchomości. Witryny takie jak Zillow.com, Trulia.com, Redfin.Com i Realtor.com mieć oferty na sprzedaż na sprzedaż w całym kraju, a niektóre bazy danych specjalizują się w pustych ofertach gruntów. Niektóre z największych i najpopularniejszych baz danych specjalistycznych obejmują:

• Landwatch.com;

• Grunt.com;

• Landsearch.com;

• Landhub.com;

• Landandfarm.com.

Witryny te zawierają głównie selektywne oferty z usługi wielu listów (MLS), do których mogą uzyskać dostęp do licencjonowanych agentów nieruchomości, ale mogą również zawierać oferty według sprzedaży według list właściciela (FSBO).

W przypadku ofert MLS kontakt zwykle będzie agentem nieruchomości reprezentującym sprzedawcę (znanego również jako agent sprzedawcy). Agenci sprzedawcy są zachęcani finansowo i etycznie zobowiązani do reprezentowania odsetek sprzedawcy. W związku z tym często zaleca się zatrudnienie własnego agenta (agenta kupującego) w celu reprezentowania twojego zainteresowania.

Agenci nieruchomości

Agenci nieruchomości mogą być nieocenionym zasobem do znajdowania gruntów. Mają dostęp do każdej listy MLS („na rynku”), a także nieruchomości nieopisane w MLS („nieruchomości na rynku”) za pośrednictwem sieci specjalistów branżowych, takich jak deweloperzy i kontrahenci.

Podczas gdy większość agentów nieruchomości może ułatwić zakupy gruntów, najlepszymi agentami są ci, którzy specjalizują się w surowej ziemi. Christopher McGuire, broker nieruchomości, inwestor i założyciel egzaminu nieruchomości Ninja, zaleca pracę z „… agentami o długiej historii sprzedaży gruntów lub doświadczenia w nauce glebowej, geologii lub leśnictwa."

McGuire sugeruje również korzystanie z agentów z wyznaczeniem akredytowanego konsultanta ds. Landu (ALC) za pośrednictwem Realtors Land Institute (RLI), jeśli możesz znaleźć je w swojej okolicy. Agenci ci są przeszkoleni, aby poprowadzić Cię przez niezbędne etapy należytej staranności i procedury prawne dotyczące zakupów gruntów.

Zasoby lokalne

Niektóre nieruchomości FSBO można znaleźć w reklamach niejawnych w lokalnych gazetach lub w katalogach online, takich jak CraigList i Facebook Marketplace. Easysellfl.Założyciel i dyrektor generalny COM, Greg Bond, zaleca również bezpośrednie kontakt z właścicielami gruntów. „Wysłowaliśmy sąsiedztwa z tanimi, przybudowanymi działkami i wiele razy znaleźliśmy właściciele, aby rozstać się ze swoją ziemią, aby uzyskać ogromną zniżkę”, mówi Bond.

Bond sugeruje znalezienie informacji kontaktowych właścicieli gruntów na mapie systemów informacji geograficznej (GIS) ze strony internetowej Office Office County Assessor's Office. Obligacja zaleca również sprawdzanie aukcji aktów podatkowych hrabstwa, w których grunty jest na aukcji z znacznym rabatem, gdy właściciel nie płaci podatków od nieruchomości.

Czynniki, które należy wziąć pod uwagę, szukając ziemi

Niektóre czynniki mogą ustalić, czy kawałek ziemi zaspokoi twoje konkretne potrzeby i wpłynie na trudność i koszty rozwoju. Szukając ziemi, pamiętaj o następujących rozważaniach.

Dostęp do użyteczności

• Woda. Jeśli miejski zaopatrzenie w wodę nie jest dostępne na nieruchomości, może być konieczne zainstalowanie studni lub innego systemu wodnego z siedzibą. Trucking w wodzie to kolejna opcja, która może być kosztowna i niewygodna.

• Kanał ściekowy. Jeśli komunalne połączenie kanalizacyjne nie jest dostępne, zbiornik szamba będzie musiał zostać zainstalowany przed zakończeniem jakiejkolwiek konstrukcji.

• Elektryczność. Jeśli już tam nie ma, lokalna firma użyteczności publicznej będzie musiała uruchomić linię elektryczną na placu budowy. Inną opcją jest zainstalowanie systemu generowanego słonecznego.

• serwis internetowy. Zbadaj, czy pokrycie komórkowe i połączenie internetowe są dostępne na terenie nieruchomości. Konieczne może być zmiana dostawców usług komórkowych lub uruchomić światłowodowy kabel internetowy na plac budowy.

Dostęp do drogi

Niektóre odległe kompilacje domów brakuje dostępu do dróg. Jeśli na nieruchomość nie ma drogi publicznej ani prywatnej, może być konieczne utworzenie. To często kosztowne. Prawdopodobnie będzie wymagało zatrudnienia wykonawcy wykopalisk i prawdopodobnie arborysty lub firmy rejestrowania w celu usunięcia drzew. McGuire twierdzi, że może być konieczne ubieganie się o służebność na pierwszeństwo w celu uzyskania prawa do użytku do sąsiednich nieruchomości, jeśli działka jest pobierana przez sąsiednie paczki.

Ograniczenia przy zakupie ziemi

Przed zalogowaniem się na kropkowanych liniach musisz sprawdzić strefowanie i wszelkie potencjalne ograniczenia na ziemi, które myślisz o zakupie. Na początek, pamiętaj o zasadach zagospodarowania przestrzennego dla ziemi. Wszystkie grunty są strefowane do określonego zastosowania: mieszkalne, komercyjne i rolnicze. Z każdą klasyfikacją istnieją różne zestawy reguł ustanowionych przez komisje strefowe dla poszczególnych powiatów lub miast. To określi, kim jesteś i nie wolno budować na ziemi. Skontaktuj się z lokalną komisją ds. Planowania lub zagospodarowania przestrzennego i zacznij od ich strony internetowej, aby sprawdzić, czy mapy strefowe są online.

Czy są jakieś ograniczenia na ziemi? Są one zwykle określane przez stowarzyszenie właścicieli domów, choć mogą istnieć inne grupy, które ustanowiły przymierza, warunki i ograniczenia na ziemi, które są częścią stowarzyszenia. Ograniczenia mogą obejmować wszystko, od korzystania z domu jako firmy do miejsca, w którym możesz i nie możesz umieścić ogrodzenia.

Istnieją inne względy, na które chcesz również zwrócić uwagę. Skontaktuj się z władzami lokalnymi w sprawie wszelkich ograniczeń środowiskowych dotyczących gruntów lub w pobliżu, które mogłyby wpłynąć na Twoje plany. Czy istnieją zasady dotyczące tego, jak blisko możesz zbudować linię nieruchomości? A co z innymi zagrożeniami, takimi jak powódź lub pożary? To są wszystko, o czym chcesz być świadomy przed utrwaleniem swoich planów zakupu i budowy.

Opcje finansowania gruntów

Uzyskanie finansowania na wolne grunty jest często trudniejsze niż nieruchomości rozwinięte.

Eric Nerood, właściciel nabywców nieruchomości, twierdzi, że większość pożyczkodawców postrzega nierozwinięte grunty jako bardziej ryzykowne inwestycje i częściej oferują finansowanie, gdy masz natychmiastowe plany budowy domu. W takim przypadku powinieneś spodziewać się zapłacenia 15 do 25 procent za zaliczkę lub do 50 procent w dół bez planów budowy.

Oto kilka opcji finansowania zakupu gruntów:

• Pożyczka na budownictwo do perspektywy (CP). Pożyczka CP, zwana także „łączną pożyczką budowlaną”, pozwala nabywcy na sfinansowanie zakupu gruntów i budowy domu. Jest to najczęstsza opcja finansowania, ponieważ często wymaga mniejszej zaliczki, ma niższą stopę procentową i jest oferowana przez większość pożyczkodawców. Przed ubieganiem się o pożyczkę CP zwykle będziesz musiał zatrudnić licencjonowanego wykonawcę i opracować plany budowlane. Pożyczkodawca często stanowi maksymalny czas, który możesz poczekać na rozpoczęcie budowy.

• Pożyczka na działkę. Pożyczki na działki pozwalają na sfinansowanie zakupu gruntów bez bezpośrednich planów budowania nieruchomości. Według hedgingów pożyczki nie są oferowane przez większość pożyczkodawców, którzy uważają je za bardziej ryzykowne niż pożyczki budowlane. Pożyczki na działanie wymagają również większych płatności i mają wyższe stopy procentowe.

• Finansowanie właściciela. W niektórych nieruchomościach FSBO sprzedawca może zaoferować bezpośrednio sfinansowanie zakupu. Wymagana zaliczka będzie zależeć od sprzedawcy, ale zazwyczaj (choć nie zawsze) niższe niż konwencjonalne finansowanie. Jednak stopy procentowe są zwykle wyższe.

I oczywiście istnieje opcja bezfinansowania - zapłać gotówką. Ułatwia to również uzyskanie finansowania budowlanego podczas budowy, mówi Hedge, ponieważ kapitał własny na ziemi może działać jako zaliczka.

Złożyć ofertę

Po znalezieniu pożądanej nieruchomości musisz przesłać sprzedawcy pisemną ofertę. Jeśli pracujesz z agentem nieruchomości, poradzą sobie z przygotowaniem i przesyłaniem niezbędnych dokumentów, w tym formularzem oferty ofertowej. Jeśli nie używasz agenta nieruchomości, McGuire zaleca konsultację z prawnikiem nieruchomości, aby doradzić w zakresie ustanowienia warunków umownych i opracowywanie niezbędnych dokumentów.

Agent lub adwokat może również doradzić w sprawie warunków, które należy spełnić (awaryjne) przed sfinalizowaniem sprzedaży. Często uwzględniona jest nieprzewidziana sytuacja określająca ramę czasową do pełnej należytej staranności. Okres od 30 do 90 dni jest powszechny.

Należytą staranność

Przeprowadzenie kompleksowej kontroli nieruchomości jest niezbędne do zapewnienia, że ​​grunt jest odpowiednia dla twoich konkretnych potrzeb. Żywopłot i więź sugerują:

• Poproś o dokumenty od sprzedawcy. Powinieneś zażądać dokumentów dotyczących wszelkich przymierzy, warunków i ograniczeń (CC i RS) na nieruchomości. CC&RS dyktują, co możesz robić na nieruchomości i zwykle są nałożone przez stowarzyszenia właścicieli domów (HOA). Specyficzne CC i RS mogą się różnić. Mogą ograniczać niektóre kolory farb, rodzaje i rozmiar.

• Uruchom wyszukiwanie tytułu. Wyszukiwanie tytułu przeanalizuje historię dokumentacji publicznej - aktów, dokumentacji podatkowej i innych transakcji finansowych. Zasadniczo wyszukiwanie tytułu weryfikuje, że sprzedawca może legalnie przenieść nieruchomość bez żadnych problemów. Potencjalne problemy, które wyszukiwanie tytułu może odkryć, obejmują zastawy i służebności (prawo do korzystania z gruntów stron trzecich).

• Sprawdź strefowanie. Oznaczenie strefowe paczki będzie decydować o tym, do czego można użyć gruntów, a rodzaj konstrukcji, które można zbudować. Ważne jest, aby skontaktować się z lokalnym biurem stref i planowania, aby sprawdzić, czy nieruchomość jest strefowana dla mieszkalnej; Możesz nie być w stanie zbudować pierwotnej rezydencji, jeśli ziemia ma komercyjne oznaczenie strefy strefy. „Widzę, że wiele osób kupuje ziemię i zastanawia się, że nie mogą zbudować tego, co chcą, z powodu ograniczeń związanych z zagospodarowaniem przestrzennym”, mówi Bond.

• Wykonaj test gleby. Jeśli komunalne podłączenie kanalizacyjne nie jest dostępne, musisz wykonać test perkolacyjny, aby określić szybkość drenażu wody przez glebę przed zainstalowaniem systemu septycznego. Inne testy glebowe określają, czy gleba może wspierać fundament, a jeśli zawiera ołów i arsen.

Po zakończeniu należytej staranności, jeśli nie odkryto żadnych problemów, możesz sfinalizować sprzedaż. Gratulacje!