Jak długo trwa zakup domu? Oto, czego się spodziewać

Zdjęcie: Istockphoto.com

Czy postanowiłeś realizować amerykańskie marzenie o właściwości domowej? Podczas gdy proces zakupu domu jest ekscytujący, może to być również czas pełen lęku, ponieważ kupujący poruszają się po tajnikach.

Wśród problemów wielu kupujących po raz pierwszy ma to, jak długo trwa transakcja. Potencjalni kupujący mogli słyszeć horrory o miesiącach między kupującymi i sprzedawcami, które mogą pozostawić wszystkich w lurcie, kiedy przychodzą i odchodzą.

Chociaż kupowanie domu może czasem wydawać się ciągnąć na wieczność, doświadczeni profesjonaliści mogą pomóc w ustaleniu konkretnego i rozsądnego terminu. Według Jeannie Heinen, współpracownika brokera Four Seasons Realtors w McPherson, Kansas i członka National Association of Realtors, zwykle zajmuje to 30 do 60 dni od czasu złożenia oferty w domu do czasu umowy. zamyka się, a dostajesz klucze. Niektóre okoliczności mogą jednak przyspieszyć lub spowolnić proces.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Zazwyczaj jest dziewięć kroków do zakupu domu.

Proces kupowania domu jest, no cóż, procesem, który obejmuje wiele kroków, z których niektóre zdarzają się jednocześnie. Podczas gdy czas potrzebny na ukończenie każdego kroku jest różny, dom nie będzie twój. Te kroki obejmują:

1. Składanie oferty w domu.
2. Negocjowanie warunków umowy.
3. Akceptacja oferty.
4. Wykonanie oceny.
5. Planowanie kontroli.
6. Zwracanie się do napraw odkrytych podczas inspekcji.
7. Otrzymanie zatwierdzenia pożyczki.
8. Sprawdzanie tytułu do nieruchomości.
9. Zamykanie-to spotkanie, podczas którego sprzedawca jest opłacany, a dom staje się twój.

Jeśli pracujesz z agencją nieruchomości, agent upewni się, że wszystkie kroki zostaną wykonane w odpowiednim czasie. To najlepsza opcja dla większości kupujących, zwłaszcza kupujących po raz pierwszy.

Powiązane: Żal nieruchomości: 13 prostych sposobów na uniknięcie tego

Preapprovoved za pożyczkę, zanim zaczniesz patrzeć na domy, może przyspieszyć proces zakupu domu.

Jedną z przeszkód do zamknięcia domu jest otrzymanie zgody na pożyczkę. „Jeśli nabywca jest wstępnieprowiony”, mówi Heinen - „to o jedną rzecz, o którą należy się martwić.„Zabezpieczenie wstępnej pożyczki obejmuje pożyczkodawcę analizującego Twój status kredytowy i finansowy, a następnie daje ci miejsce do zakupu domu do ustalonej kwoty, w oparciu o bieżące dochody i wydatki. Chociaż wstępne zatwierdzenie nie jest obowiązkowe, zwiększa twoje szanse na zamknięcie do daty umowy lub wcześniej, jeśli obie strony się zgadzają.

Wpływ czasu, aby znaleźć agenta nieruchomości, który ma wiedzę specjalistyczną w obszarze, w którym chcesz mieszkać.

Agent nieruchomości może sprawić, że zakupy w domu mogą być znacznie przyjemniejsze, ale musisz przeprowadzić badania, aby znaleźć właściwy. Być może będziesz musiał wykonać kilka połączeń i przeprowadzić wywiad z kilkoma, aby dowiedzieć się, którzy agenci nieruchomości są ekspertami na rynku, na którym celujesz.

Oprócz szczegółów na temat domu doświadczeni agenci mogą opowiedzieć o demografii sąsiedzkiej, udogodnieniach, szkołach i innych. Ci agenci poświęcają czas, aby cię poznać, aby mogli pomóc Ci kupić dom, który jest zgodny z Twoimi potrzebami i stylem życia.

Właściwy agent nieruchomości staje się jeszcze bardziej wartościowy w przeprowadzce do nowego miasta lub miasta. Agent, który był w okolicy od dawna, może poprowadzić Cię do odpowiednich domów i odejść od niepożądanych budynków lub lokalizacji.

Kupowanie nowego domu często trwa dłużej, niż się spodziewasz.

Krok w zakupie domu, który może zająć najwięcej czasu, jest znalezienie domu i akceptowanie oferty. Kupowanie domu jest jednym z największych zakupów, jakie kiedykolwiek dokonasz, i chcesz mieć pewność, że znajdziesz odpowiednie dopasowanie. Z pewnością będą miały pewne kryteria na liście kontrolnej zakupu domów, które nie podlegają negocjacjom, więc być może będziesz musiał przeczesać wiele ofert, aby znaleźć domy, które odpowiadają Twoim potrzebom.

Jak widzieliśmy w ciągu ostatnich kilku lat, wojny licytacyjne stają się coraz bardziej powszechne. Istnieje wielu innych kupujących, którzy chcą kupić dom, z których niektórzy mogą być bardzo agresywne, a ich oferty-proro z ofertami gotówki dziesiątki tysięcy dolarów niż cena wywoławcza. Może to zabrzmieć pesymistycznie, ale przygotuj się na odrzucenie kilku ofert, zanim jedna zostanie zaakceptowana.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Twoja umowa na zakup domu zawiera harmonogram zakupu, w tym datę zamknięcia.

Pierwszym krokiem do zakupu domu jest złożenie oferty sprzedawcy. W tym momencie Twój agent wprowadzi przewidywaną datę zamknięcia, w oparciu o to, jak długo myśli, że zajmie to ukończenie powyższych kroków. Gdy sprzedawca przyjmuje Twoją ofertę (zwykle w ciągu 72 godzin), Twój agent i agent reprezentujący sprzedawcę pracują nad wykonaniem kroków przed datą zamknięcia.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Rodzaj kredytu hipotecznego, jaki otrzymuje kupujący, wpływa na to, jak długo trwa zamknięcie.

„Dzięki konwencjonalnej pożyczki często możesz zamknąć za 30 dni”, mówi Heinen. Inne rodzaje pożyczek domowych trwają dłużej, „zazwyczaj od 45 do 60 dni."

• Konwencjonalna pożyczka: Jeśli masz dobry kredyt, solidną historię pracy i zaliczkę, pożyczkodawca prawdopodobnie zasugeruje konwencjonalną pożyczkę. Ten rodzaj pożyczki jest zwykle wydawany lokalnie, a jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, dostaniesz klucze do swojego domu za 30 dni.
• Pożyczka FHA: Jeśli nie możesz otrzymać konwencjonalnej pożyczki, albo dlatego, że zaliczka jest zbyt mała, albo kredyt nie jest na najwyższym poziomie, możesz nadal kwalifikować się do pożyczki ubezpieczonej przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa. Pożyczka FHA zajmuje od 45 do 60 dni.
• Pożyczka na rozwój obszarów wiejskich: Pożyczki RD, wydane za pośrednictwem Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA), są dostępne dla osób o ograniczonych dochodach mieszkających w społecznościach wiejskich lub podmiejskich. Pożyczki RD wymagają dodatkowych dokumentów i może zająć do 60 dni.
• Pożyczka VA: Tylko weterani, członkowie Gwardii Narodowej, rezerwistów i członkowie Aktywnej Duty kwalifikują się do pożyczek domowych wydanych przez administrację Veterans. Podobnie jak pożyczki RD i FHA, pożyczki VA wymagają dodatkowych dokumentów, które mogą wypchnąć zamknięcie do 60 dni.

W trakcie zakupu domu uzyskanie oceny jest kluczowe, aby zbliżyć się do daty umowy.

Twój pożyczkodawca wymaga profesjonalnej oceny kupowanego domu, aby upewnić się, że warto oferować cenę. Właśnie dlatego planowanie oceny jest jedną z pierwszych rzeczy, które zrobi twój agent.

Zakup ubezpieczenia właściciela domu wymaga kontroli i może potrwać do 2 tygodni.

Zakup ubezpieczenia właściciela domu może być wymogiem od Twojego pożyczkodawcy. Praktycznie wszystkie firmy hipoteczne wymagają uzyskania ubezpieczenia na pełną lub godziwą wartość nieruchomości, a nie otrzymywać jej wniosku o pożyczkę.

Ubezpieczenie domu chroni Twój budynek i dóbr przed szkodami lub kradzieżą. W przeciwieństwie do innych rodzajów ubezpieczeń, które można uzyskać po południu, ubezpieczenie domu może zająć tygodnie, aby sfinalizować. Im szybciej możesz zapewnić firmie ubezpieczeniowej potrzebne informacje na temat nieruchomości i siebie, tym lepiej. Jeśli dom, który planujesz kupić, jest wyższym ryzykiem, ubezpieczenie często trwa dłużej.

Stan domu może wpłynąć na to, czy firma ubezpieczeniowa zapewnia ochronę. Niektórzy ubezpieczyciele wymagają kontroli domowej, w której wyśle ​​inspektora do domu, aby zweryfikować dokładność aplikacji. Jeśli ten krok wystąpi po wejściu w życie polisy, ich ustalenia mogą spowodować, że dostosują twoje ubezpieczenie i składki ubezpieczeniowe.

Kupowanie domu „AS-IS” może przyspieszyć proces zamknięcia, ale wiąże się to z ryzykiem, które może nie być warte krótkoterminowej wygody.

Na gorącym rynku nieruchomości kupowanie domu „AS-IS” może być kuszące. Zgadzasz się na zakup domu w jego obecnym stanie, co skracało czas sprężyny, który w innym przypadku spędziłby negocjowanie ze sprzedawcą lub czekać, aż sprzedawca dokona naprawy nieruchomości.

Kupowanie domu „AS-IS” jest sytuacją „kupującego stwierdzenie”. Nie ma gwarancji, że wszystko w domu działa, a lista „AS-IS” nie wymaga od obecnego właściciela ujawnienia sprzedawcy, choć nadal muszą powiedzieć o jakichkolwiek znanych problemach. Jeśli pojawiają się problemy podczas oceny lub kontroli, to od ciebie zależy, czy skończysz na zakup.

W tym celu nieruchomość musi nadal spełniać federalne i stanowe standardy ujawnienia informacji, a ocena zapewnia, że ​​dom przekazuje minimalne wymagania dotyczące nieruchomości.

Zdjęcie: Istockphoto.com

Rozwiązywanie problemów odkrytych podczas inspekcji może wydłużyć średni czas zamknięcia w domu.

O ile nie kupujesz domu „AS-IS”, Twój pożyczkodawca będzie chciał jednej lub więcej inspekcji, aby określić stan solidności strukturalnej domu i elementów mechanicznych, takich jak hydraulika, okablowanie i HVAC. Ponadto niektórzy pożyczkodawcy będą wymagać kontroli termitu. Jeśli jakiekolwiek problemy zostaną odkryte, pożyczkodawca może wymagać od ciebie lub sprzedawcy, aby je naprawić przed zapieczętowaniem umowy. W zależności od potrzebnych rodzajów napraw może to odepchnąć datę zamknięcia.

Powiązane: 8

Zdjęcie: Istockphoto.com

Jeśli masz już dom, możesz poczekać, aż sprzedaje się, aby kupić nowy dom za pośrednictwem umowy o awaryjne.

Kiedy kupujący w tej sytuacji składają ofertę w domu, często dodają klauzulę do umowy stwierdzającej, że zakup nowego domu jest uzależniony od kupujących sprzedających swój istniejący dom. Nazywa się to nieprzewidzianem umowy. Jeśli sprzedawca zaakceptuje umowę bez ograniczenia tego, jak długo kupujący musi sprzedać dom, datę zamknięcia może zostać odepchnięta na czas nieokreślony, jeśli dom kupującego nie sprzedaje się szybko.

Nieoczekiwane czynniki mogą opóźnić oczekiwany harmonogram.

Podczas gdy większość transakcji kupujących w domu jest bez usterki, dzięki agentom nieruchomości, którzy pracują z pożyczkodawcami, rzeczoznawcami, agentami ubezpieczeniowymi tytułowymi i inspektorami, aby upewnić się, że wszystko zostanie zrobione, nieprzewidziane sytuacje mogą się pojawić i wykoleić zamknięcie. Komplikacje, takie jak odkrycie zastawu przeciwko nieruchomości, problemy z tytułem lub uzgodnione naprawy, które nie zostały zakończone, mogą opóźnić zamknięcie, dopóki problemy nie zostaną usunięte.

W większości przypadków zamknięcie w domu nastąpi według harmonogramu.

Tak długo, jak kupujesz dom wymieniony w agencji nieruchomości i pracujesz z agentem reprezentującym twoje zainteresowania, nie powinno być żadnych opóźnień. Agenci mają doświadczenie w utrzymywaniu wszystkich kroków w procesie zakupu domu zgodnie z harmonogramem.

Ostatnie słowo to mądre: nie pomijaj ubezpieczenia tytułu!

Tytuł nieruchomości jest dowodem, że jesteś w legalnym posiadaniu nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu chroni zarówno ciebie, jak i twojego pożyczkodawcę przed potencjalnymi stratami, jeśli występują wady w tytule nieruchomości.

Kupując ubezpieczenie tytułowe, firma tytułowa przeszuka rekordy wydarzeń, które mogą wpływać na własność nieruchomości, takie rzeczy jak zastaw, opłat, tylne podatki itp. Ubezpieczenie tytułu chroni cię przed tymi wadami i innymi, takimi jak fałszerstwo, oszustwo, błędy w składaniu wniosków, sprzeczne wolę i wiele innych.

Ubezpieczenie tytułu jest interesującym rodzajem ubezpieczenia. Zazwyczaj przy zakupie ubezpieczenia ubezpieczeniowego na przykład są składki miesięczne, a ochrona chroni przed przyszłymi wydarzeniami. Ubezpieczenie tytułu to jednorazowa składka opłacona na zakończenie depozytu i chroni cię przed przeszłymi zdarzeniami.