Odwracanie przebudowy w celu odsprzedaży

Zdjęcie: Unitedhomeinvestments.com

Z nadwyżką nieruchomości w trudnej sytuacji na rynku, ludzie chętnie zawierają oferty. Ale jest niewiele miejsca na błąd. Musisz być mądry co do kupowanych domów i napraw, które dokonasz. Musisz także być przygotowany na utrzymanie swojej nieruchomości na dłuższą metę, lub możesz skończyć z domem, którego nie możesz sprzedać, i spłatą kredytu hipotecznego, na który nie możesz sobie pozwolić. Ale jeśli zamierzasz rzucić domy, oto kilka rzeczy, które musisz wiedzieć.

Znalezienie odpowiedniego domu
Inwestorzy nieruchomości mieszkają i umierają według liczb. Musisz zakochać się w umowie, a nie w domu. I świetne oferty nie wyskoczą na ciebie. Doświadczeni inwestorzy spędzają czas każdego dnia na poszukiwaniu nieruchomości w trudnej sytuacji i mają dla nich sieć osób poszukiwania.

Niektórzy inwestorzy starają się wybrać inną drogę do domu, aby poszukać możliwych transakcji. Inni, jak Sid Davis, inwestor nieruchomości i autor Przeróbki domowe, które sprzedają: Szybkie i łatwe sposoby na uzyskanie najwyższej możliwej ceny, Polecaj wybieranie określonej okolicy i regularne przejeżdżanie przez nią. „Poszukaj najlepszej oferty w najlepszej okolicy” - mówi Davis. „Nawet w najlepszych obszarach zawsze są ludzie, którzy muszą szybko sprzedawać. Wybierz obszar docelowy, który chcesz i makijaż ulotki, które mówią: „Mogę zamknąć za tydzień” lub „gotówka z przodu.„Jest wielu ludzi w kłopotach. "

Poszukaj to dom, który jest wyceniony znacznie poniżej wartości rynkowej, twierdzą eksperci. To jedyny sposób na zarabianie pieniędzy na dzisiejszym rynku.

Znalezienie finansowania
Nawet gdy ubezpieczenie kredytu hipotecznego było luźne, bankierzy byli trudniejsi wobec inwestorów niż wśród właścicieli, wymagając większej ilości pieniędzy i pobierając wyższe stopy procentowe i opłaty. Dzisiaj pożyczkodawcy są ciaśniejsi niż kiedykolwiek, jeśli chodzi o pożyczenie pieniędzy na inwestycje w nieruchomości.

W przypadku rehabilitacji, którzy są właścicielami domu, łatwiej może być uzyskanie linii kredytowej kapitału własnego i wykorzystać te pieniądze na wymaganą zaliczkę. Ale zrozum, co robisz: narażasz własny dom na ryzyko, jeśli nie możesz sprzedać nieruchomości i pozostać w tyle za płatnościami.

Myślenie długoterminowe
Wielu profesjonalnych inwestorów nieruchomości postrzega odwrócenie się jako krótkowzroczne podejście do firmy. Jones -Cox mówi, że praktycznie jedyną zaletą jest szybki zysk, ale podatki od zysków kapitałowych jedzą dużą część tego - a obecne warunki rynkowe nie sprzyjają szybkiej sprzedaży. Ponadto projekty rehabilitacyjne są znane z tego, że kosztuje więcej pieniędzy niż oczekiwano. O wiele lepiej jest utrzymać dom i cieszyć się długoterminowymi korzyściami.

Davis, który w ciągu jednego roku przewrócił siedem domów, zgadza się, mówiąc: „Zrobiłem od 10 000 do 12 000 USD za dom i pomyślałem, że jestem dość gorącymi rzeczami. To była najgłupsza rzecz, jaką kiedykolwiek zrobiłem. Gdybym zatrzymał je jako wynajem, miałbym 1 USD.5 milionów kapitału do tej pory."

Być może najmądrzejszym sposobem podejścia do odwracania się, szczególnie dla nowego inwestora, jest zakup domu jako właściciela, mieszkanie w nim przez dwa lub trzy lata podczas naprawy, a następnie sprzedanie go za zysk. Otrzymasz lepsze oprocentowanie finansowania, wyeliminujesz większe płatności wymagane od inwestorów i wysokie podatek od zysków kapitałowych, który płomieniowe płacą za domy, które szybko kupują i sprzedają, i dają domowi czas na docenienie. „To dość spektakularna strategia zarabiania 50 000 USD lub 100 000 USD i nie płacących na nią podatków”, mówi Vena Jones -Cox, inwestor nieruchomości oparty na Cincinnati i były prezes National Real Estate Investors Association.

Dokonywanie właściwych remontów
Po znalezieniu domu musisz dokonać budżetu na remont i naprawę. Pierwszym krokiem jest ustanowienie przybliżonej ceny sprzedaży. Dokonano tego poprzez przeprowadzenie porównawczej analizy rynku domów podobnych do tej, którą sprzedajesz w lokalizacji, wieku, materiału kwadratowym, liczbie sypialni i łazienki, wieku i funkcji. Spójrz na ceny sprzedających się domów - a także na tych, które siedziały od miesięcy, zaleca Dean Graziosi, Tempe, inwestor z nieruchomości z AZ i autor Millionaire ds. Nieruchomości. To da ci dobry pomysł na to, co należy uwzględnić w rehabilitacji.

Następnie odlicz, ile zapłaciłeś za dom, inne wydatki (takie jak komisja agenta nieruchomości) i zysk, który chciałbyś osiągnąć. „To powie ci, ile możesz wydać” - mówi. Zasady naprawy rehabilitacji są dość podobne do tych zalecanych dla nabywców domu przygotowujących własny dom do sprzedaży: Pierwsze wrażenia są krytyczne, więc zwróć szczególną uwagę na podwórko, zewnętrzną część domu i wejście; Kuchnie i mistrzowskie wanny sprzedają dom; Nie narzucaj kupującym swojego stylu dekoracji; i zachowaj kolory w neutralnej palecie, aby kupujący mogli to zrobić.

Największym błędem Jones-Cox, który popełnia inwestorzy podczas rehabilitacji, jest wydawanie pieniędzy na ulepszenia, które nie dodają wartości i nie są odpowiednie dla okolicy. „Wchodzą w te nieruchomości, zakochują się w nich i myślą, że wspaniale byłoby umieścić wannę z hydromasażem w łazience domu o wartości 125 000 $”, mówi. „Nie są rozsądne w kwestii tego, co należy zrobić, przejdźcie za burtę i nigdy nie odzyskuj inwestycji."

Diane Saatchi, starszy wiceprezes grupy Corcoran, która ma siedzibę w East Hampton w stanie Nowy. „Czasami ludzie nadmiernie wydają w sposób, który nie jest tak ważny”, mówi Saatchi. „Ktoś włoży drogi generator i nie ma wystarczającej ilości miejsca do szaf lub miejsca do przechowywania dla wielkości domu. Albo zrobią coś, co nie pasuje do sąsiedztwa. Jeśli jest to okolica, w której wszystkie domy mają garaże i zamieniasz garaż w sala ćwiczeń, to jest głupie."

Jeśli myślisz jak odnoszący sukcesy inwestor nieruchomości i zastanawiasz się nad odwróceniem lub rehabilitacją za inwestycję długoterminową, bardziej prawdopodobne jest, że odniesiesz sukces.

Istnieje dziesiątki sposobów na ponowne przebudowę zadania wykonanej w celu odsprzedaży. Na górze listy znajdują się:

• Nie odrabiaj pracy domowej. Na rynku jest tak wiele domów na sprzedaż, konkurencja dla kupujących jest zaciekła. Sprawdź konkurencję, zanim zaczniesz pukać do ścian. Najłatwiejszym sposobem na to jest odwiedzenie otwartych domów w tym samym przedziale cenowym.
• Przechodząc za burtę. Chcesz, żeby Twój dom się wyróżniał, ale nie jak obolały kciuk. Uczyń twoje trochę lepsze niż konkurencja, ale zachowaj spójność z okolicą.
• Ignorowanie podwórza. Niektórzy rehabiliści spędzają cały czas na wnętrzu i zapominają o zewnętrznej części. Trawnik musi być w jak najlepszym możliwym stanie.
• Cięcie zakrętów. Istnieje duża różnica między robieniem rzeczy tak niedrogich, jak to możliwe, a zamykaniem ślepy oko na poważne problemy, aby zaoszczędzić złotówka. Nie tylko czyść i pomaluj, gdy coś należy naprawić lub wymienić.
• Zatrudnianie nielicencjonowanych wykonawców. Problemy z integralnością strukturalną domu lub jego głównymi systemami - ogrzewanie i chłodzenie, hydraulika i energia elektryczna - muszą zostać naprawione przez licencjonowanych, ubezpieczonych specjalistów.
• Próbuję zrobić to wszystko sam. Jeśli nie wykonałeś niektórych trudniejszych miejsc pracy w domu, które ustawiłeś się w domu - takie jak prace elektryczne lub hydrauliczne - prawdopodobnie nie jest czas na próbę tego. Będziesz sfrustrowany, a może nawet ranny. Zatrudnij profesjonalistę i upewnij się, że alokacji tego kosztu w budżecie naprawy.
• Nie docenianie ram czasowych. Prawdopodobnie powinieneś wpisać przydział czasu na wykonanie pracy - zwłaszcza jeśli nie możesz zapłacić dodatkowego miesiąca lub dwóch za kredyt hipoteczny. Jeśli trzymasz dwie hipoteki, ustanowienie realistycznej linii czasowej jest krytyczne.