Tworzenie niedrogich mieszkań

Zdjęcie: ChicagoagentMagazine.com

Od czasu II wojny światowej rząd federalny miał swoje swoje swoje swoje w promowaniu i wspieraniu niedrogich mieszkań poprzez Bills GI i finansowanie o niskim oprocentowaniu. Te zasady i subsydia były bardzo skuteczne w pomaganiu w powrocie GIS i innych nabywcach domów po raz pierwszy. Ale wraz z szybkim wzrostem gospodarczym i wyżu demograficznego same tradycyjne federalne dotacje nie były w stanie nadążyć za rosnącą luką w przystępnej cenie. Rodziny potrzebują bezpiecznych i przyzwoitych miejsc do życia. Społeczności potrzebują odpowiedniej podaży mieszkań, na wszystkich poziomach cen, a firmy potrzebują mieszkań, które są przystępne dla ich siły roboczej.

Niedrogi do zakupu
Rząd federalny określa przystępność cenową jako koszty mieszkaniowe, które nie przekraczają 30 procent dochodów gospodarstw domowych. Koszty mieszkaniowe są definiowane jako czynsz lub zasada, odsetki, podatki i ubezpieczenie łącznie (PITI). Jeśli założymy, że zarabiasz medianę 2002 w wysokości 43 318 USD (u.S. Spis), wydawałbyś nie więcej niż 1 083 USD miesięcznie na koszty mieszkaniowe. Teraz, jeśli założymy również, że kupujesz dom po medianie ceny w 2002 r. 158 300 USD (National Association of Realtors), musisz wymyślić zaliczkę w wysokości 28 890 USD na zakup tego domu i nadal spełniać definicję „niedrogiego.”Oczywiście istnieją inne czynniki, które wpływają na tę umowę, w tym stopa kredytu hipotecznego, termin (długość) pożyczki, punkty i koszty zamknięcia. Zmień dowolny z tych czynników, a płatność zaliczania lub miesięczne płatności mogą rosnąć lub w dół. A gdy weźmiesz pod uwagę punkty i koszty zamknięcia, całkowita zawarcie pieniężne przy zamknięciu wyniosłyby ponad 33 000 USD! Zgodnie z definicją rządu ten dom może być przystępny dla posiadania, ale przy tak dużej ilości gotówki z góry, czy można było kupić?

Przystępne do budowy
Jednym z głównych czynników w przystępnościach jest koszt produkcji mieszkań. Grupy konstruktorów często twierdzą - a statystyki rządowe popierają te twierdzenia - że budynek domowy tradycyjnie prowadzi naród z recesji. Nic dziwnego, że weźmie się pod uwagę, że budowanie domu przynosi korzyści nie tylko transakcji, ale także produkcji, profesjonalnych usług, a nawet transportu. Ale zapotrzebowanie na nowe mieszkania może powodować niedobory siły roboczej i materiałów. Opóźnienia z powodu problemów pogodowych lub zezwoleń również zwiększają koszty, a koszty te zostaną przekazane kupującemu. Budowniczowie nowych domów zazwyczaj działają na dość wąskich marginesach zysku netto od 5 do 10 procent, więc nawet niewielki wzrost kosztów może drastycznie zmniejszyć zysk budowniczego i zwiększyć koszty mieszkaniowe dla kupujących.

Doświadczony konstruktor może pomóc Buyer Home Conoting Koszty poprzez staranne projektowanie i wybór materiałów. Proces ten nazywa się „inżynierią wartości” i jako kupujący w twoim najlepszym interesie znajduje się budownicza, który dokładnie go rozumie. Ale chociaż branża budowlana z pewnością korzysta z innowacji w materiałach i metodach, niezależny budowniczy na ogół nie jest w stanie mieć dużego wpływu na ogólną przystępność cenową mieszkaniową. Pomyśl o tym w ten sposób: 750 000 $ rezydencji, u podstaw, jest zbudowany z zasadniczo tymi samymi materiałami jak ranczo z trzema sypialniami o wartości 125 000 $. Nie tylko wykończenia tworzą zawyżoną cenę.

Obniżenie kosztów mieszkaniowych
Jednym z kluczowych sposobów osiągnięcia przystępności cenowej jest zwiększenie gęstości mieszkaniowej. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego na poziomie federalnym, stanowym i lokalnym mogą mieć ogromny wpływ na przystępność cenową mieszkaniową. Na przykład przepisy dotyczące mokradeł wychodzą z dużych obszarów gruntów z rynku mieszkaniowego, zmniejszając podaż. Lokalne zasady dotyczące strefy, które wymagają pięcioakrowej działki dla każdego domu jednorodzinnego, również dodają presji na dostawę gruntów. Istnieją pewne stałe koszty rozwoju dowolnej działki, w tym planowanie i zezwolenia na miejsce, drogi, energia, kanalizacja i woda. Wszystkie te koszty muszą zostać uwzględnione w cenie sprzedaży mieszkań, które są zbudowane na paczce. Jeśli strefowanie lub inne przepisy ograniczają działkę do budowy jednego domu, wszystkie te koszty rozwoju będą musiały ponieść ten pojedynczy dom. Jeśli przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego pozwalają na większą gęstość domów mieszkaniowych na działkę-budowniczy może rozpowszechniać koszty rozwoju gruntów na wszystkich jednostkach mieszkaniowych, więc ten sam dom faktycznie kosztowałby mniejszą budowę i zakup.

Polityka mieszkaniowa dotycząca przystępności
Samorządy lokalne zwykle wskakują, gdy brak niedrogich mieszkań zaczyna szkodzić witalności społeczności. W wielu obszarach kraju niezbędni pracownicy, tacy jak policja, strażacy, pracownicy medyczni i nauczyciele nie mogą sobie pozwolić na życie w społecznościach, w których pracują. Niektóre gminy oferują teraz subsydiów i inne zachęty do zamykania luki w przystępnościach i zwagi bliżej ich pracy. Inne środki stosowane przez rządy lokalne i stanowe obejmują mandaty przystępności domowej i rozporządzenia związane z zagospodarowaniem przestrzennym.

Na przykład w Massachusetts ACT 40B jest ustawą państwową, która wymaga od każdej gminy w stanie posiadania polisy mieszkaniowej w celu uzyskania co najmniej 10 procent swoich zasobów mieszkaniowych dla osób zarabiających 80 procent lub mniej dochodu mediany obszaru (JESTEM). Takie środki mogą wymagać, aby deweloperzy zwiększają gęstość mieszkaniową, aby bardziej efektywnie korzystać z dostępnych gruntów. Niektóre zasady wymagają od programistów wykonania pewnego odsetka domów, które budują niedrogie. Akt 40B był jednym z pierwszych takich ustaw w kraju i był częściowo odpowiedzialny za stworzenie około 18 000 mieszkań, które spełniają ten poziom przystępności cenowej. Maine poszedł za podobnym prawem. Dziś istnieje rosnąca lista państw, w każdym obszarze kraju, z istniejącymi lub toczącymi przepisami, które promują i/lub nakazuje przystępność cenową mieszkaniową.

Istnieje również wiele organizacji non -profit i programów, które w szczególności dotyczą przystępności mieszkaniowej. Na przykład Community Land Trusts (CLTS) są zwykle prywatnymi podmiotami non-profit, które zabezpieczają dotacje i darowizny na zakup gruntów i mieszkań w zakresie długoterminowej przystępności cenowej. Większość CLT sprzedaje domy, ale trzyma ziemię „w zaufaniu” poprzez długoterminowe dzierżawy gruntów właścicielowi domu. Większość umów najmu CLT wymaga pewnego rodzaju ograniczeń kapitałowych, aby po sprzedaży domu pozostanie niedrogi dla następnego nabywcy. Inne organizacje to Habitat for Humanity, sąsiedzki, państwowe agencje finansowe mieszkaniowe i lokalne władze mieszkaniowe. Jeden stosunkowo nowy program federalny, zarządzany przez lokalne organy mieszkaniowe, pozwala kwalifikującym się najemcom korzystanie z kuponów mieszkaniowych w sekcji 8 do zakupu domu. Lokalne banki i pożyczkodawcy hipoteczne często mają najnowsze informacje na temat programów pożyczkowych dla kupujących po raz pierwszy.

Studium przypadku: Trusty w społecznościach Zapisz mieszkania
Miasto Burlington, miasto około 40 000, jest największym miastem Vermont. Pomimo stabilnej gospodarki i uroku małego miasteczka, Burlington ma swój udział w problemach z dużym miastem: wysokie czynsze, nieobecne właściciele, starzejące się zapasy mieszkaniowe i płace, które pozostają za rosnącymi kosztami mieszkaniowymi. W 1984 r. Liderzy miast i zwolennicy mieszkaniowej założyli Burlington Community Land Trust (BCLT), pierwszy finansowany komunalnie CLT. Dziś jest to największy CLT w U.S. z ponad 2500 członkami.

CLT to demokratycznie kontrolowana organizacja społeczna, która nabywa ziemię i budynki i utrzymuje ziemię w zaufaniu do dobra większej społeczności. Jeśli chodzi o niedrogie mieszkania, model ten usuwa koszty gruntów z równania kosztów mieszkaniowych, dzięki czemu dom jest znacznie bardziej przystępny cenowo. Ponadto Land Trust zapewnia długoterminowe (zwykle 99 lat), najmu odnawialne dla właściciela domu. W zamian kupowie domów zgadzają się ograniczyć cenę domu, jeśli i kiedy zdecydują się ją sprzedać. W wielu przypadkach CLT otrzymuje pierwszą opcję odkupienia domu w cenie określonej w formułach. Właściciele domów otrzymują mniej kapitału własnego ze sprzedaży, ale ograniczenie to zapewnia, że ​​dom będzie przystępny dla następnego nabywcy.

Średnio dom BCLT po raz pierwszy jest przystępny dla ludzi o 62 procentach mediany dochodu obszarowego. W odsprzedaży średni dom BCLT jest przystępny dla osób zarabiających 57 procent AMI, ale sprzedaż przynosi właścicielom zysku kapitału netto w wysokości ponad 6000 USD.

Ograniczenie kapitału mogło być radykalnym pomysłem 20 lat temu, ale model stał się głównym nurtem. Kiedy Burlington Community Land Trust został założony w 1984 roku. Dzisiaj w 34 stanach i innych stanach w Kanadzie i U.K.