Powszechne problemy z przewróconymi domami

Autor: Reuben Saltzman, Structure Tech Inspekcje domowe

Domowe płetwy kupują zrujnowane domy, naprawiają je, a następnie sprzedają je ponownie tak szybko, jak to możliwe, z zamiarem osiągnięcia schludnego zysku. Odwracane domy wyglądają błyszczące i nowe w środku, ale to, co dzieje się pod wszystkimi nowymi płytami kartonowo -gipsami, dywan i farba? Bardzo niewielu nabywców domów wydaje się ufać płetwom, a mając tandetne „naprawy” lub „zatuszowania”, które widziałem przez lata, łatwo jest zrozumieć, dlaczego. Większość szybkich i brudnych domowych płetwy bierze te same skróty podczas przewracania domów; Widziałem, jak wielu z nich robiło tak samo, jak powiem ci wszystko o tym odwróconym domu, na który tylko patrzyłeś, nawet nie znając adresu. Zróbmy przejście…

Na tej stronie

• Wnętrze
• Elektryczny
• Ogrzewanie
• Klimatyzacja
• Struktura
• Instalacja wodociągowa
• Dachy
• Izolacja
• Zewnętrzny

Wnętrze

Wnętrze domu wygląda świetnie. Kuchnia zawiera wszystkie nowe lub ponownie pomalowane szafki, urządzenia ze stali nierdzewnej, granitowe blaty i podłogę wyłożoną kafelkami. Łazienka na pierwszym piętrze została całkowicie ponownie zamontowana, a ostatnio dodano łazienkę na drugim piętrze lub być może łazienka w piwnicy. Wyglądają świetnie. Wszystkie nowe dywan, farba, oprawy oświetleniowe, gniazdki i przełączniki w całym domu. Prawdopodobnie wszystkie nowe okna.

Bliżej. Możesz zauważyć źle zaprojektowane kuchnie (tj. Drzwi szafy / szuflady, które są blokowane przez inne szafki), otwory do paznokci, które nie są wypełnione, urządzenia zainstalowane bez ujścia do podłączenia, i luźne / niezabezpieczone blaty lub szafki podstawowe lub szafki podstawowe. Łazienki często zawierają szafki próżne, które są zbyt małe na przestrzeń, ponieważ Flipper kupił w sprzedaży kombinację „Special Kup”, TOP i Faucet Combo w dowolnym sklepie Home Improvement Close.

Poręcze są nowe, ale mogą wyjść z ściany, jeśli je naciągniesz. Znalazłem kilka poręczy w odwróconych domach, które były przymocowane tylko do płyt kartonowo -gipsowych.

Elektryczny

W piwnicy zainstalowano zupełnie nowy panel wyłącznika, który zastąpił stary 60-amp panelu bezpieczników. Nowy panel ma naklejkę z inspekcją stanową i wszystko wygląda świetnie. Nie znajduję wielu naruszeń kodu elektrycznego w odwróconych domach. Nawet najgorsze płetwy domowe zwykle wiedzą lepiej niż zadzierać z elektrykiem; Nie chcą, aby ich domy płonęły.

Ogrzewanie

Dom ma stary, niebezpieczny system grzewczy pod koniec oczekiwanej długości życia. Flipper ma dokumentację „ich faceta”, jakiegoś wykonawcę grzewczego, o którym nigdy nie słyszałeś, mówiąc, że system grzewczy jest bezpieczny. Powinieneś być podejrzliwy. Znalazłem wypełnione formularze kontroli bezpieczeństwa ogrzewania, które nie były warte papieru, na którym zostały napisane. Znalazłem piece i kotły tworzące wysoki poziom tlenku węgla, który według wykonawców grzewczych są w porządku. W jednym szczególnym przypadku Flipper domowy twierdził, że mój sprzęt był wadliwy; Kłóciliśmy się przez chwilę i ostatecznie Flipper kazał, aby firma gazowa wyszła na własny test. Firma gazowa niezwłocznie znalazła się na czerwono i zamknęła ją.

Inną możliwością jest to, że system grzewczy został całkowicie wymieniony. Jeśli tak, to świetnie, ale sprawdź wentylator dmuchawy pieca pod kątem kurzu kartonźwiękowego. Istnieje duża szansa, że ​​Flipper miał wentylator dmuchawy podczas szlifowania płyt kartonowo -gipsowych, a wnętrze pieca jest całkowicie pokryte kurzem kartonowo -kartonowymi. Poniższe zdjęcie pokazuje widok zbliżenia ostrzy wentylatorów dmuchawy pieca pokrytych grubą warstwą pyłu gipsowego.

Jeśli dom został pierwotnie podgrzewany kotłem, Flipper Home najprawdopodobniej wyciągnął wszystkie rury i grzejniki i przekształcił system na przymusowe powietrze; Jest to zwykle znacznie tańsze niż naprawa lub wymiana istniejącego systemu.

Klimatyzacja

Jeśli dom jest sprzedawany zimą, AC jest bardzo stary i może nie być funkcjonalny. Jeśli dom jest sprzedawany latem, klimatyzację jest zupełnie nowy i sprawia, że ​​dom jest bardzo komfortowy. Nie znajduję zbyt wiele między tymi dwoma skrajnościami.

Struktura

Jest to przedmiot, o który najbardziej martwią się kupujący dom, szczególnie w Fluped House, ale obawiam się, że nie mogę rzucić na to żadnego światła. Pomimo tego, czego oczekują kupujący dom, nie znajduję problemów strukturalnych w odwróconych domach bardziej niż z innymi domami.

Instalacja wodociągowa

Rury dystrybucji wody będą albo w akceptowalnym stanie, albo wszyscy zostaną niedawno wymienione; Brak problemów. Będą jednak poważne problemy z drenażami; Nikt jeszcze nie mieszkał w domu, więc nikt nie wie o wyciekach i zatkaniu odpływów. Stare stalowe linie odpływowe są często zatkane przy zlewie kuchennym i być może w innych lokalizacjach.

Nowe urządzenia hydrauliczne często wyciekają, gdy są wypełnione wodą, a następnie osuszone; Nie jest niczym niezwykłym znalezienie kilku wycieków w odwróconych domach.

Czasami znajdziemy dreny podłogowe, prysznice piwniczne, a nawet zlewozmywaki piwnicy, które z powrotem z wodą, gdy oprawy hydrauliczne na wyższych poziomach są wypełnione, a następnie wyczerpane. Właśnie tak działo się z tym nowym zlewem łazienkowym w piwnicy w odwróconym domu w New Hope.

Kafelkowe podłogi prysznicowe są również notorycznymi wyciekami w odwróconych domach; Oszacowałbym, że połowa z nich wycieka. Pamiętam, jak sprawdziłem jeden dom w Minneapolis około dwa lata temu Zarówno kafelkowych podłóg prysznicowych wyciekło jak szalone. Kupujący zdecydowali, że nie chcą domu, zanim jeszcze skończyłem z inspekcją.

Dachy

Półpasiec na dachu są w złym stanie. Znajdziesz załatane sekcje półpasiec lub gonty, które są poważnie pogorszenia. Zastąpienie pokrycia dachu jest kosztownym projektem, ale nie sprawi, że dom nie będzie sprzedawał za więcej pieniędzy, więc płetwy zostawiają dach w spokoju, jeśli nie wyciekają. Nie mogę powiedzieć, że ich obwiniam.

Izolacja

Izolacja na poddaszu nie była dotknięta od dłuższego czasu - może być nawet oryginalna i będzie wymagała poprawy. Płetwy nie otrzymują żadnego zwrotu z inwestycji w nową izolację, więc nie oczekuj, że nic się tutaj nie zrobią.

Zewnętrzny

Tandetne wykonanie obfituje na zewnątrz. Oryginalne drewniane okna zostały zastąpione winylowymi wkładkami, ale stare drewno na zewnątrz wciąż gnije i zostało świeżo pomalowane lub ktoś wykonał szybką i brudną robotę, owijając okna aluminium i pozostawił dużo gnijanego drewna wciąż odsłoniętego.

Okna piwnicy zostały zastąpione dowolnym oknem rozmiaru, a Flipper użył przezroczystej sosny lub sklejki, aby nadrobić różnicę rozmiaru. To w najlepszym razie niechlujne wykonanie.

Niektóre naprawy bocznicy mogą być nawet komiczne; Właściwie znalazłem dziurę w bocznicy naprawionej z kawą puszką podczas niedawnej inspekcji w domu.

Otacza cienka warstwa nowych drewnianych chipsów, ale nic nie zostało zrobione, aby skorygować niewłaściwie rozkładane gleby wokół domu, które mogą prowadzić do mokrej piwnicy. Będziesz chciał od razu dokonać klasy.

Komin ma dużo brakującej moździerza i pęknięć w koronie. Musisz zatrudnić kogoś do naprawy komina, aby zapobiec pogorszeniu pogorszenia.

Wniosek

Są to wady, które często znajduję w odwróconych domach, ale pamiętaj, że są to szerokie uogólnienia. Byłem blisko? Jeśli właśnie skończyłeś patrzeć na odwrócony dom i nie znalazłeś żadnego z tych problemów, kup dom! Niektóre przewrócone domy nie są w tak dobrym kształcie, podczas gdy inne są dziewicze. Pracowałem z wieloma domowymi płetwami, którzy wykonują wysokiej jakości prace budowlane, w tym z przyjacielem, Andy Blessing. Jego firma od czasu do czasu odwraca domy i chętnie kupiłbym każdy dom, który przewrócił, ponieważ wykonuje uczciwą, wysokiej jakości pracę. Jest wielu dobrych kontrahentów, którzy wykonują doskonałą pracę, ale to reszta daje domowym płetwom złe imię.