Nie mogę tego sprzedać? Wypożycz to

Zdjęcie: Flickr

To była nieudana próba zmniejszenia rozmiarów za mniejszą płatność w domu, która doprowadziła Josepha Corteza, nieruchomości w korpusie Christi, Teksas, został właścicielem.

„Moja żona i ja zaczęliśmy budować dom, ponieważ byliśmy w ciąży z naszym pierwszym dzieckiem” - wyjaśnia. „Próbując obniżyć naszą płatność, zbudowaliśmy dom o powierzchni 300 stóp kwadratowych mniejszy niż nasz obecny. Ale w tym czasie mieliśmy kilka opóźnień pogodowych, a budowa trwała dłużej niż oczekiwano. Moja żona była bardziej w ciąży, a ona i dom miały się mniej więcej w tym samym czasie."

Kiedy Corteza pomyślała o poruszaniu się z noworodkiem, byli przytłoczeni, więc umieścili swój nowy dom na rynku. Ale nie było tak łatwe do sprzedaży, jak się spodziewali. Po dużych zainteresowaniach, ale bez ofert, para została zapytana, czy pozwoliłaby komuś na wynajem na rok, a następnie kupować dom. „Wzięliśmy to” - mówi. „Zyskamy około 15 USD miesięcznie."

Okoliczności mogą być inne, ale historia jest taka sama dla właścicieli domów w całym kraju. Gdy rynek nadal się rozpyla, niektórzy, którzy mieli nadzieję sprzedać, teraz zmieniają się w niechętnych właścicieli.

Decydując się na wypożyczenie domu
Decyzja o wynajęcia domu może być trudna, zarówno emocjonalnie, jak i finansowo.

Zdecyduj, czy strata, którą podniosą, sprzedając dom za mniej niż jesteś teraz winien, to więcej niż jakakolwiek strata, którą utrzymałeś podczas wynajmu, mówi Bret Holmes, prezes Advanced Management Group, firmy zarządzającej nieruchomościami z siedzibą w Las Vegas. „Musisz obliczyć, jeśli miałeś dzisiaj sprzedać, jaką stratę podniosłeś”, mówi. „Zastanów się, ile stracisz w luce między tym, ile czynszu przynosisz, a jak długo chcesz go wypożyczyć.”Na przykład, jeśli masz 100 USD ujemne przepływy pieniężne każdego miesiąca, wynajmujesz swój dom i myślisz, że wynajmujesz go na dwa lata, w tym czasie stracisz 2400 $. Jeśli to więcej niż stracisz, sprzedając go ze stratą, prawdopodobnie najlepiej jest to po prostu się z nią umówić, wyjaśnia. W przeciwnym razie, mówi, wynajęcie to ma sens.

Emocjonalnie oczywiście istnieje zupełnie inny zestaw problemów. „Tworzy więzi emocjonalne i utrudnia widzenie, jak ktoś nie dba o tak wielką nieruchomość, jak kiedyś właściciel”, mówi Cortez. Musisz się cofnąć i spojrzeć na to obiektywnie, aby być lepszym właścicielem.

Poznaj swoje lokalne prawa
Pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, jeśli zdecydujesz się wynająć, jest zbadanie lokalnych przepisów. W niektórych obszarach może być konieczne posiadanie licencji biznesowej, jeśli chcesz wynająć swój dom.

„Musieliśmy uzyskać licencję biznesową od Waszyngtonu, D.C., Rząd, kiedy wynajęliśmy naszą własność ”, wyjaśnia Bronagh Hanley, który został właścicielem, kiedy przeprowadziła się z D.C. na zachodnie wybrzeże z mężem i parą zdecydowali, że nie chcą sprzedawać swojego domu, nad którym tak długo pracowali. Ale Hanley nie spodziewał się trudności z uzyskaniem dokumentu. „To zajęło wiecznie”, powiedziała. „Mieli losowe naprawy, które chcieli, abyśmy dokonali, była znaczna opłata i musieli zaplanować inspektora, aby przyjść do domu.„Cały proces trwał około miesiąca, a Hanley twierdzi, że jest to coś, co należy pamiętać o potencjalnych właścicieli domów/właścicieli domów, ponieważ nie tylko może zakłócić Twój harmonogram, ale także wyczerpujące emocjonalnie.

Potencjalni właściciele muszą również kształcić się na temat równych przepisów dotyczących możliwości mieszkaniowych, mówi Braun Mincher, prezes i broker Aggie Real Estate LLC i Aggie Commercial LLC w Fort Collins, Kolorado. „Jeśli zrobisz coś takiego, jak naliczasz większy depozyt, ponieważ rodzina ma zwierzaka, jest to dość standardowa praktyka i nie byłaby uważana za dyskryminację”, wyjaśnia. „Ale oczywiście nie możesz zmienić swoich praktyk na podstawie rasy, seksu, wyznania, kultury, religii lub cokolwiek innego. Musi opierać się na twoim faktycznym ryzyku."

Znalezienie odpowiedniej ceny czynszu
Mincher mówi, że decydowanie o tym, co naliczyć za czynsz, może być trudne, ponieważ często kwota, za którą można wynająć nieruchomość, nie jest tak naprawdę związana z tym, za co powinieneś być w stanie sprzedać nieruchomość.

„Trudno jest zrozumieć wielu ludziom, ponieważ chcą wymyślić tę spłatę kredytu hipotecznego”, mówi Holmes.

I chociaż ile płacisz bankowi, w pewnym stopniu opłaci się, co jest kluczem do przeprowadzenia badań nad tym, za co wynajmują podobne domy, podobnie jakbyś patrzył na nieruchomości porównawcze podczas ustalania ceny wywoławczej za sprzedaż.

„Oczywiście chcesz rzucić okiem na swoje PITI [Księga, odsetki, podatki i koszty płatności ubezpieczenia], jeśli masz płatność za dom, co robi większość ludzi”, mówi. „Ale musisz także zastanowić się, co będzie nosił rynek pod względem czynszu.”Mincher mówi, że jeśli kupiłeś kamienicę na szczycie rynku, prawdopodobnie nie zamierzasz wynająć 1200 USD, jeśli wszystkie inne podobne domy wynajmują za 900 USD miesięcznie.

Kolejnym czynnikiem do rozważenia jest ubezpieczenie. Zapłacisz więcej za ubezpieczenie w domu, który wynajmujesz, pomimo faktu, że nie ubezpieczasz zawartości, tylko struktura. Zadzwoń do firmy ubezpieczeniowej swoich właścicieli domów i porozmawiaj z nimi o wszelkich podwyżek stawek, które wynikają ze zmiany statusu zamieszkania w domu, abyś mógł wymyślić, że w cenie pobierasz najemcę.

A za właścicieli domów, którzy zapłacili premię za granitowe blaty, wspaniałe drewno liściaste lub pełnoznażone kuchnia ze stali, jest więcej złych wiadomości. Te dodatkowe funkcje niekoniecznie przekładają się na wyższe ceny czynszu. „Możesz mieć mniej wakatu z powodu tych rzeczy, ale rozmawiasz z najemcami, a nie kupującymi” - wyjaśnia Mincher. „Nie obchodzi ich tak bardzo o twoim pięknym kształcie krajobrazu. Więc ustalenie, co naładować, jest wyzwaniem."

Jak przeciętny właściciel domu, który myśli o wynajmie, konfrontuje się z wyzwaniem? „Naprawdę musisz tylko sprawdzić gazety i reklamy online i poczuć, jak dom w promieniu około trzy mil”, mówi Holmes. Inne dobre źródła informacji obejmują zaufanego brokera lub nieruchomości; Jeśli masz dobre relacje z kimś na nieruchomości, może on udzielić ci użytecznej porady.

Znalezienie odpowiednich najemców
Po wycenianiu domu i zainteresowaniu potencjalnego najemcy, ważne jest, aby dokonać należytej staranności w sprawdzaniu osoby lub osób, które powiesz swojemu domowi.

„Same ludzie mogą zweryfikować zatrudnienie, kontaktując się z obecnym pracodawcą”, mówi Holmes. „Zdobądź odcinki wypłaty, aby upewnić się, że robią to, co mówią. Wykonaj także sprawdzanie historii wynajmu. Zadzwoń do poprzednich właścicieli i zobacz, jakie informacje możesz uzyskać."

Rozważ także outsourcing niektórych procesu przesiewowego wynajmu. „Jeśli dana osoba chce przeprowadzić pełny badania, proces jest dość intensywny, ponieważ zasadniczo stajesz się agencją raportowania kredytowego”, mówi Holmes. Mówi, że z tego powodu właściciele domów powinni rozważyć spojrzenie na firmy, które ukończą proces badań najemców. Będą wykonywać kontrole kredytowe, kontrole eksmisji, kontrole przeszłości i inne podobne badania.

Firma zajmująca się badaniami najemców to sposób, w jaki Hanley znalazła swoich pierwszych najemców. „Zatrudniliśmy firmę zajmującą się zarządzaniem wynajmem, aby znaleźć najemców, ponieważ mieli umiejętności i zasoby do sprawdzania kredytu i przeszłości”, mówi. „Zapłaciliśmy im procent czynszu w pierwszym miesiącu za ich usługi. To było warte pieniędzy, ponieważ skończyliśmy z parą księgową z Wisconsin, która była najlepszymi najemcami!"

Czy jesteś gotowy na właściciela?
Po wdrożeniu najemców Twoim głównym obowiązkiem jako właściciela jest utrzymanie nieruchomości. Ale jeśli mieszkasz w innym mieście, stanu, a nawet kraju, jak sobie z tym poradzisz, gdy rura pęknie lub klimatyzacja umiera w połowie sierpnia?

„Radzę ludziom, aby wprowadzili program gwarancji domu”, mówi Holmes. „Wszystko pójdzie nie tak - zawsze tak robią. Program gwarancji domowej zapobiega ogromnym kosztom z kieszeni, kiedy to się stanie."

Większość programów gwarancyjnych domowych ma składkę, którą płacisz raz w roku. Następnie, gdy coś pójdzie nie tak, ubezpieczenie twojego domu nie obejmuje - jak zmywarka, która wycieka lub lodówka, która nie będzie się ochłodzić - zadzwoni do firmy gwarancyjnej domowej. Zapłacisz „współtwórczość”, zwykle od 50 do 60 USD, a firma domowa gwarancji wybiera resztę zakładki naprawczej.

Jeśli jednak nie chcesz płacić początkowej premii gwarancji domowej, zatrzymaj rękawicę. „Wyjście poza strefę komfortu może kosztować więcej pieniędzy niż właściciele”, mówi Cortez. „Warto wiele razy zatrudnić eksperta. Znajdź dobry wszechstronny rączka, która jest godna zaufania."

Zdjęcie: Bizmologia.Hoovers.com

Zarządzanie pieniędzmi
Podczas gdy proces wynajęcia nieruchomości i zarządzania nią może być wszechogarniający dla początkujących właścicieli, radzenie sobie z dolarami i centrami jest niezwykle ważnym czynnikiem.

• • Ubezpieczenie: Mincher mówi, że porozmawiaj ze swoją firmą ubezpieczeniową na temat wynajmu Twojej nieruchomości. „Zamierzasz przenieść swoje ubezpieczenie z polityki właściciela domu na politykę nieruchomości inwestycyjnych, która obejmie rzeczywistą strukturę, ale nie zawartość”, mówi, dodając, że tak jest krytyczny że właściciele wyjaśniają ich najemcom, że ich ubezpieczenie nie chroni mienia ani odpowiedzialności najemcy. „Zasady najemców są tak tanie”, mówi. „Prawie sprawiamy, że nasi najemcy je dostali. Praktycznie sprowadzamy je do biura ubezpieczeniowego."

• • Podatki: Może to być skomplikowane dla właściciela/właścicieli. Jeśli planujesz sprzedać nieruchomość w ciągu najbliższych kilku lat, prawdopodobnie chcesz po prostu odliczyć podatki od nieruchomości, jak zwykle. Ale jeśli przeniesiesz go do prawdziwej nieruchomości inwestycyjnej i nie planujesz sprzedawać przez jakiś czas, mogą istnieć inne korzyści podatkowe. Możesz amortyzować nieruchomość wynajmu, mówi Mincher, co jest prawdziwą ulgą podatkową, ponieważ ceny domów faktycznie powinny docenić. „Jeśli nieruchomość jest przechowywana w celach inwestycyjnych i generujesz dochód z wynajmu, możesz amortyzować nieruchomość”, wyjaśnia. Chociaż najlepiej skonsultować się z księgowym, wyjaśnia, że ​​nieruchomości mieszkalne są amortyzowane przez 27-1/2 lata. „Tak więc, jeśli posiadam 50 nieruchomości wynajmu, mogę zaakceptować średnio 10 000 USD rocznie; To 500 000 $ rocznie odliczeń podatkowych, że nigdy nie musiałem pisać czeku."

• • Zbieranie depozytów i czynsz: Mincher mówi, że weź depozyt zabezpieczający najemcę i otwórz osobne konto bankowe. „Zwróć uwagę na konto, że jest to konto„ zaufanie ”, co oznacza, że ​​są to pieniądze innej osoby, które trzymasz”, mówi, wyjaśniając, że ponieważ jest to depozyt, a najemca powinien odzyskać wszystko lub większość z nich, jeśli podtrzymują ich zgoda, to naprawdę ich pieniądze, a nie twoje. Mincher twierdzi, że ustanowienie kolejnego konta do czynszu jest również dobrym pomysłem. „Miałem 20 najemców przy drzwiach pierwszego każdego miesiąca, czekając na zapłatę czynszu”, mówi. „Ale wymyśliłem system, w którym wysyłam im fakturę i teraz poślizg depozytowy, a oni mogą po prostu składać czynsz w dowolnym oddziale mojego banku każdego miesiąca, zamiast próbować przyjść do mojego domu, aby to zrobić.„Sugeruje także konfigurowanie automatycznego szkicu, aby lokatorzy mogli zdecydować się na co miesiąc opracowywać czynsz z konta. „Prawie każdy bank może to ustawić”, mówi.

• • Zwracające depozyty: Mincher mówi, że nie możesz po prostu zebrać depozytu o wartości 2000 USD, a następnie zdecydować się zwrócić 1500 USD. „Musisz wysłać im szczegółową pozycję” - mówi. Po wyjściu najemcy pamiętaj, aby zadzwonić do wszystkich firm użyteczności publicznej, z którymi odbył się najemca, aby sprawdzić, czy są jakieś zaległe rachunki. Jeśli tak, odejmij to od depozytu, mówi Mincher wraz ze szczegółową, wyszczególnioną listą wszelkich napraw, które musisz dokonać.

Sprawy prawne: ochrona swoich interesów
Bez względu na to, jak bardzo możesz zaufać swojemu najemcy, nigdy nie prowadzić działalności na podstawie uścisku dłoni i umowy mówionej.

„Uzyskanie dobrej umowy najmu jest bardzo, bardzo ważne zarówno dla początkujących, jak i doświadczonych właścicieli”, mówi Mincher, który zaleca umówienie się na spotkanie z prawnikiem nieruchomości, aby przejrzeć dokumenty, zanim ktoś podpiszesz. Może to kosztować nieco więcej, ale warto zapłacić cenę, gdy weźmie się pod uwagę konsekwencje złego najmu. Lokalny prawnik nieruchomości powinien znać przepisy dotyczące wynajmu, które mogą się różnić w zależności od gminy do gminy. Możesz także skontaktować się z firmami zarządzającymi nieruchomościami, działem mieszkaniowym lub lokalnym zarządem nieruchomości w celu uzyskania mniej formalnych porad.

„W ten sposób możesz dowiedzieć się, czy istnieją jakieś formularze lub załączniki, które muszą być częścią umowy najmu, ponieważ jeśli nie wiesz o nich, może być pewne dość tragiczne konsekwencje”, mówi Mincher, dodając to w college'u Miasto Fort Collins, gdzie mieszka i wynajmuje własność, właściciele muszą również mieć formularz ujawnienia obłożenia. „Pochodziło to od osób wbijających wiele dzieci z college'u do jednego domu” - mówi. „Teraz najemcy muszą podpisać formularz, który uznaje, że miasto ma zasadę, że nie więcej niż trzech niepowiązanych ludzi może mieszkać w jednym domu.„Jeśli brakuje tego formularza, mówi Mincher, właściciel może zostać ukarany grzywną w wysokości 1000 USD dzień .

Oprócz wysokich grzywn Mincher twierdzi, że są pewne formularze, które są wymagane, aby faktycznie uczynić umowę najmu. „Na przykład, jeśli dom ma pozwolenie na budowę przed 1979 r próżnia ," on tłumaczy.

I choć masz nadzieję na najlepsze z najemcami, Holmes mówi, że mądrze jest przygotować się na najgorsze. „Upewnij się, że wszystkie prawa stanowe są zwrócone, aby jeśli musisz kogoś eksmisować, masz prawo po swojej stronie”, mówi, dodając, że konsultacja z prawnikiem nieruchomości jest najlepszym sposobem na poradzić sobie z tym. „Jeśli tego nie zrobisz i idziesz do postępowania eksmisji i jest luka, którą przegapiłeś w dzierżawie, ktoś może zamieszkać w twoim domu bez czynszu.

Zarządzanie własnością
Zatrudnianie firmy zarządzającej nieruchomościami może wziąć dużo Bóle głowy związane z wynajmowaniem domu, jeśli wybierzesz odpowiedni. Firmy zarządzające zwykle pobierają część czynszu każdego miesiąca w zamian za obsługę badań przesiewowych, pobierania czynszów, napraw i innych codziennych aspektów zarządzania właścicielem.

Menedżerowie nieruchomości prawdopodobnie albo przyjmują procent miesięcznego czynszu - w dowolnym miejscu od 10 do 15 procent jest powszechne - albo będą pobierać opłaty z góry, czasem tak samo, jak czynsz z pierwszego miesiąca. „Podobnie jak twoi początkujący właściciele, 10 procent ich miesięcznego czynszu jest prawdopodobnie dużą częścią tego orzechu”, mówi Mincher. „Powiedz ich Płatność [Piti] kosztuje 950 USD.00 miesięcznie i wynajmują [dom] za 1000 USD.00. Jeśli sami sobie z tym poradzą, prawdopodobnie mogą sprawić, że te liczby działały, ale jeśli umieściły menedżera nieruchomości w miksie, teraz otrzymują tylko 900 USD."

Firmy zarządzające zajmą się badaniami najemców, raportami kredytowymi i innymi czekami przed przeprowadzką najemcy. Ale musisz wybrać odpowiednią firmę lub osobę. „Wybierz kogoś, kto jest bardziej ukierunkowany na zarządzanie niż sprzedaż”, mówi Holmes. „Zwłaszcza jeśli chcesz po prostu odzyskać jak najwięcej pieniędzy, dopóki rynek nie wróci. Jeśli nie masz kogoś, kto ma doświadczenie w wynajęcie domu, może to usiąść na rynku wynajmu dłużej niż powinno."